임대차 갱신 특약 후 추가 연장 가능한가

S요약

• 이용자님과 임차인이 체결한 특약에 따라 계약갱신요구권은 이미 1회 행사된 것으로 봅니다.
• 계약서 특약대로라면 임차인은 추가로 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
• 임차인은 갱신된 기간 만료 시 퇴거해야 하며, 이용자님은 새 임차인과 계약이 가능합니다.

F사건 경위

이용자님은 2023년 1월 23일에 임차인과 전세계약을 체결하고, 임차인의 계약갱신청구 의사에 따라 2026년 1월 22일까지 연장하는 계약서를 새로 작성했습니다. 특약란에 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신임을 명확히 기재했습니다.

L법률 쟁점

이번 상황의 핵심 법률 쟁점은 계약갱신요구권 행사 후 추가로 연장할 수 있는지, 그리고 특약이 효력이 있는지 여부입니다.

• 주택임대차보호법은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신요구권을 보장합니다.
• 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 체결된 연장계약은 원칙상 추가 계약갱신요구가 불가능합니다.
• 계약서 특약으로 임차인과 임대인이 합의한 경우, 해당 특약은 법에서 정한 범위 내에서 인정됩니다.

P핵심 포인트

임차인이 주장하는 추가 연장 가능성은 법률적으로 제한되며, 계약서에 명시한 특약이 인정되는지 여부가 중요한 판단 기준입니다.

• 임차인이 이미 계약갱신요구권을 행사했으므로, 추가적인 요구는 법률적으로 인정되지 않습니다.
• 계약서에 ‘갱신한 기간 만료 시 계약 종료’ 특약을 명확히 기재했다면 임차인은 2026년 1월 22일까지만 거주할 수 있습니다.
• 임차인이 계약갱신요구권을 다시 주장하더라도 주택임대차보호법상 1회만 행사 가능하므로, 임대인은 새 임차인을 받을 수 있습니다.
• 특약의 효력 인정 여부는 양 당사자가 충분히 이해 및 합의에 도달했음을 계약서나 문자 등으로 입증할 수 있다면 분쟁 발생 시 더욱 안전합니다.

A대응 방안

임차인 퇴거 및 새 임차인 계약 체결을 위해서는 갱신요구권 행사에 따른 특약의 효력을 재차 확인해야 하며, 분쟁 예방을 위해 체계적으로 준비할 필요가 있습니다.

• 임차인에게 계약서 특약 내용을 다시 한 번 설명하고, 계약갱신요구권이 이미 행사되어 추가 요구가 어렵다는 점을 안내하는 것이 필요합니다.
• 계약 갱신 당시의 문자 대화, 특약 포함 계약서 등 관련 자료를 반드시 보관해야 합니다.
• 임차인이 계속 계약 연장을 주장할 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청이나 법원에 확인 청구가 가능합니다.
• 임차인이 만료일 이후에도 퇴거하지 않으면 명도 소송 등 법률 절차 진행이 가능합니다.
• 새 임차인과의 계약은 현재 임차인의 퇴거가 확정된 이후로 미루는 것이 안전합니다.
• 확실한 퇴거 의사를 전달하려면 내용증명으로 이 사실을 재차 통지하는 것도 분쟁 예방에 효과적입니다.
• 추후 유사 분쟁 방지를 위하여 계약서 작성 및 특약 기재 내용에 더욱 신경을 쓰는 것이 바람직합니다.
• 필요시 변호사 상담을 통해 특별한 사정이나 추가 쟁점이 있는지 여부를 확인하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.