간이과세 임대인 부가세 환급 요청 대처법

2025.11.19 05:16

Q질문내용

프랜차이즈 카페 매장을 임대하던 중, 임차인과 나눈 부가세 정산 문제로 문의드립니다.
2021년 11월경 전문 상가 건물 2층의 30평 매장을 임차인(박**)에게 임대하면서 간이과세자로 등록된 상태에서 임대차 계약을 체결하였습니다.
계약서 특약에는 보증금과 별도로 월 임대료 ○○만원 외에 부가가치세 10%를 추가로 받아야 한다는 조건이 서로 합의되어 들어갔습니다.
계약 당시 간이과세자의 세금계산서 발급 의무에 대해 저 역시 정확히 인지하지 못했습니다.
계약서에는 세금계산서 관련 항목이 따로 명확히 구체화되어 있지 않습니다.

2023년 상반기에 임차인 측 사업자가 일반과세자로 전환되어, 그해 7월부터 세금계산서 발행을 요청해왔습니다.
매장 전체 리모델링 문제로 같은 해 9월에 재계약을 다시 하면서는 부가세 별도 조건 없이 임대료만 받고 있는 상태이고, 이후로는 별다른 분쟁 없이 월세 납부가 이루어지고 있습니다.

그런데 이번년도 계약 종료를 앞두고, 임차인 쪽에서 기존에 지급한 부가세(2021년 11월~2023년 7월분)에 대해 환급을 요구한다는 연락을 받았습니다.
임차인은 곧 내용증명 발송도 예고하고 있으나, 현재까지 실제 월세와 부가세 내역의 정산 방식이나 계산서 발행에 대한 명확한 근거자료나 구체적 산정 내역은 받지 못했습니다.

저처럼 임대인이 임차인으로부터 부가세를 별도로 지급받았으나 그 기간에는 간이과세자였던 경우, 임차인이 요구하는 부가세를 돌려주어야 하는지 궁금합니다.
이와 관련한 법률상 반환 책임 여부 및 구체적으로 어떤 점을 확인해야 하는지 알고 싶습니다.

#간이과세 부가세 환급 #임차인 환급 요구 #상가 부가세 반환 #상가 임대차 분쟁 #임대 부가세 정산 #간이과세자 임대료 #세금계산서 미발급

이 질문과 유사한 사례를 다뤄본 변호사

최민종 변호사

변호사직접 상담하며 처음부터 끝까지 책임집니다

손수혁 변호사 카톡 상담가능

첫 상담 바로 가능 - 빠른 판단이 결과를 바꿉니다.

김상훈 변호사

[수원/용인/화성]SKY출신 변호사가 해결합니다

전경재 변호사

안녕하세요. 정확하고 신속하게 결론내려드립니다.

사건 진단 지수

AI 진단

S요약

간이과세자 임대인이 임차인에게 부가가치세(부가세) 항목 명목으로 추가 금액을 받았다면, 해당 기간 실제로 세금계산서를 발행하지 못했다면 반환 의무가 발생할 수 있습니다.
계약 특약에 부가세 별도 조건이 있으나, 간이과세자 신분에서 세금계산서 발행 또는 부가세 징수 당위성 여부가 핵심 쟁점입니다.
임차인이 내용증명 통지 및 반환 청구 중이라면, 임대인 역시 실제 부가세 징수 내역, 계약서 및 정산 산출 근거, 세금계산서 미발급 경위 등 입증자료를 반드시 정리해야 합니다.

F사건 경위

이용자님은 2021년 11월부터 간이과세자 신분으로 프랜차이즈 카페 매장을 임대하며 임차인에게 임대료와 별도의 부가세 10%를 매월 청구했습니다. 2023년 7월까지 부가세를 받아오다 재계약 이후에는 임대료만 받았으며, 최근 임차인이 과거 지급한 부가세 환급을 요구하며 관련 정산 근거 자료 제출도 요청하였습니다.

L법률 쟁점

간이과세 임대인의 부가세 징수 타당성과 환급 책임 여부가 주요 쟁점입니다. 특히 임차인에게 세금계산서 미발행, ‘부가세 별도’ 특약의 효력, 거래 구조에 따라 임대인이 취해야 할 환불 책임 및 명확한 입증 자료의 유무가 법률적으로 중점적으로 판단됩니다.

간이과세자는 일반적으로 세금계산서를 의무적으로 발급하지 않으나, 임차인 요청 시 발급이 일부 허용되는 경우도 있습니다.
간이과세자가 임차인에게 부가세를 별도 청구한 경우, 부당이득 반환 책임이 인정될 수 있습니다.
계약서 특약에 ‘부가세 별도’로 명시되어 있어도 실질적으로 법률상 받을 수 없는 부가세라면 반환 책임이 발생할 수 있습니다.

P핵심 포인트

간이과세 기간 중 임차인에게 별도로 징수한 부가세가 임대인에게 귀속될 수 있는 정당성, 계약 특약 및 이후 세금계산서 발행 가능성 등이 핵심 판단 요소입니다.

간이과세자는 부가가치세 납부의무는 있으나 세금계산서를 의무적으로 발행하지 않기 때문에, 임차인이 부가세 공제 혜택을 누릴 수 없습니다.
계약 특약에도 불구하고, 임대인이 세금계산서를 실제로 발행하지 않았다면 법률적으로 임차인은 부가세 환급 청구 또는 부당이득 반환청구가 가능합니다.
부가세 환급 요구가 있더라도, 실제 임대인이 낸 세금(간이과세 중 납부한 부가세)과 임차인으로부터 받은 금액 사이의 차액, 세금계산서 발행 경위 등이 반영되어야 하므로 세부 계산 및 근거자료 확보가 필요합니다.
분쟁이 확대되는 경우, 임대인이 임차인으로부터 받은 총액 중 부가세 명목의 부분에 대해서는 반환 의무가 인정될 수 있습니다. 단, 그 기간 실제로 임대인이 부가세 납부한 사실이 있다면 해당 부분을 차감한 액수만 반환 대상이 될 수 있습니다.

A대응 방안

임차인의 환급 요구에 대해 임대인은 계약 이행 및 부가세 추가 징수의 적법성, 그리고 실제 납부 세액, 세금계산서 발급 여부를 종합적으로 확인해 단계적으로 대응해야 합니다.

임차인과의 계약서 원본 및 특약, 당시 임대차 계약 체결 시 주고받은 각종 문서와 메시지, 부가세 청구 및 납부 관련 내역을 모두 취합해 정리해야 합니다.
간이과세 기간 중 직접 납부한 세금(부가가치세) 내역 및 국세청 신고 내역을 확인하고, 임차인에게 세금계산서를 정상적으로 발행하지 않았는지 여부도 체계적으로 정리해야 합니다.
임차인이 과거 지급한 부가세 전액의 환급을 요구할 경우, 실제로 임대인이 납부한 부가세액만큼은 반환 대상에서 제외될 수 있도록 증빙자료를 준비해야 하며, 임차인이 환급 요청한 액수 산출의 구체적 근거도 요청해야 합니다.
내용증명 등을 통해 소통이 시작될 경우 무조건 반환에 응하지 말고, 임차인 주장 근거를 충분히 확인 후 대응 의사를 밝히는 것이 권장됩니다. 필요 시 공인회계사·세무사 등 전문가 자문을 받아 임대인의 실제 납부세액·환급 가능성, 계약상 특약의 효력 등에 대해 명확한 의견을 확보하는 것이 중요합니다.
분쟁이 소송으로 확대될 경우, (1) 부가세 징수 내역, (2) 실제 세금 신고·납부 사실, (3) 임차인이 환급받지 못한 세금 공제 내역 등의 입증 자료를 제출하게 됩니다. 이 때, 법률전문가와 적극적으로 소통하여 서면 대응 방안을 마련하는 것이 필요합니다.
향후 유사 상황을 방지하기 위해 임대차 계약서에 세금계산서 발급 및 부가세 별도 징수 관련 명확한 조항을 삽입하는 것이 좋습니다.