부당한 보증금 반환 거부 대응 방법

2025.11.25 05:41

Q질문내용

지난해 6월 중순, 저는 이사 문제로 고민하던 중 김** 님 소유의 아파트(전용 84㎡, 신축 4년차)에 대해 임차보증금 2억 2천만 원으로, 2023년 9월 10일부터 2025년 9월 10일까지 2년간 임대차계약을 체결했습니다.
계약서에는 특약이나 별도의 해지 조건이 따로 없었고, 일반적인 전세계약 내용만 포함되어 있었습니다.

올해 8월 11일에 제 업무 일정 변경으로 인해 기존 집에서 이사해야 하는 상황이 확정되어, 김** 님에게 문자와 전화를 통해 계약 만료 전 퇴거 및 해지 의사를 공식적으로 통보했습니다.
이에 김** 님도 중개업소에 해당 주택의 임차인 모집을 의뢰하였고, 저는 신규 임차인 물색에 협조하겠다는 의사를 밝혔습니다.

문제는 이후 보증금 반환 시점 및 조건을 두고 김** 님과 여러 차례 의견 충돌이 있었다는 점입니다.
처음에는 신규 임차인이 확정되면 곧바로 돌려주겠다고 했다가, 다시 이사 계약서 및 전출 등 추가 서류를 확인해야만 지급이 가능하다고 입장을 바꾸었습니다.
결국 11월 초에는 계약 만기일을 12월 10일로 잘못 안내하며, 12월 돼야 지급이 가능하다고 일방적으로 메시지를 보내기도 했습니다.

저는 임대차계약 해지 통보 후 3개월 경과 기준(2025년 11월 11일)에 계약이 종료된다고 판단하여, 이사 일정을 맞춰 11월 12일 임차권등기명령을 법원에 신청해 곧바로 등기를 완료했습니다.
보증금 반환을 미루거나 각종 조건(창문 커튼 교체, 곰팡이 제거, 장판 원상 복구, 미납관리비 정산, 문 비밀번호 초기화, 전출 신고 등)을 내세우며, 미이행시 해당 금액만큼 차감하거나 일정이 늘어나도 책임을 묻지 않는다는 내용의 메시지와 확인서를 계속 요구해 왔습니다.

특히 김** 님은 계약 종료 두 달 전쯤, 보증금 인상을 제안하며 재계약 의사를 탐색했지만 의견 차이로 최종 무산되었습니다.
그때까지 보증금 차감이나 반환 문제는 언급이 없었으나, 최근에는 임차권 등기 해제를 위한 법무사 수수료 및 등기 절차 비용까지 저에게 부담시킨 후 반환금에서 해당 금액을 뺄 수 있다는 통지를 보내고, 이를 이행하지 않을 경우 공탁 절차로 보증금을 입금한다는 말까지 하고 있습니다.

현재 저는 보증금 반환 전까지는 임차권등기 말소 관련 서류를 제출하지 않기로 국민은행 등 전세대출기관과 협의하고 있고, 김** 님이 반복적으로 "등기 해제에 동의하지 않으면 협박성 문자"를 계속 보내는 상황입니다.

이런 맥락에서, 임대인의 반복된 반환 거부와 부당한 조건 제시, 각종 절차상 요구, 공탁 통보 및 문자 내용 등을 메신저 캡처본이나 프린트 등 증빙 형태로 따로 준비해 제출하면 추후 분쟁 시 실질적으로 도움이 될 수 있는지, 그리고 이러한 상황에서 제가 취할 수 있는 현실적인 대응책에는 어떤 것들이 있을지 궁금합니다.
임대인의 협박성 문자 내역, 공탁 사전통보 메시지 등은 참고서면 등의 형태로 따로 제출해 두는 것이 실익이 있을까요?

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사건 진단 지수

AI 진단

S요약

임대인의 부당한 조건 제시와 반환 거부, 반복적 협박성 메시지는 분쟁 발생 시 증거로서 실질적인 도움이 됩니다.
메신저 캡처, 통신 내역, 임대인의 조건과 요구의 내역 등 객관적 증빙 자료는 소송이나 민원 제기 시 결정적으로 작용할 수 있습니다.
임차권등기명령을 이미 완료하였으므로, 주택 인도 후에는 곧바로 보증금 반환청구 또는 지급명령 신청 등 적극적 조치를 취할 수 있습니다.
불합리한 비용 전가, 간접적 협박, 절차 지연 요구 등에 대해서는 별도의 동의나 추가 확인서 제출 없이 대응하며, 임대인의 공탁 통보 또한 객관적 증거로 확보해 두어야 합니다.

F사건 경위

이용자님은 전세 계약 기간 만료 전 임대차계약 해지를 공식 통보하였고 임차권등기명령 신청까지 완료하였습니다. 그럼에도 임대인 김씨는 여러 조건을 추가로 내세우며 반환 시기를 지연하고 협박성 메시지를 반복적으로 발송하고 있습니다.

L법률 쟁점

본 사건의 중심은 정당한 임차권등기명령 절차 진행 후 임대인의 부당한 조건과 보증금 반환 거부 및 변제 지연 요구에 대한 이용자님의 권리 보호에 있습니다.

임대차 계약 해지 통지는 법률적으로 임차 보증금 반환 청구의 효력을 발생시킵니다.
임차권등기명령이 완료된 경우 임차인은 주택 인도 이후 반환 청구 및 강제집행이 가능해집니다.
임대인이 계약서에 없는 조건이나 비용을 부당하게 전가하며 반환을 거부하는 행위는 민법과 주택임대차보호법상 인정되지 않습니다.
협박성 메시지, 근거 없는 비용 전가 요구, 반환 지연은 불법행위나 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

이용자님이 직면한 상황에서 보증금 반환 거부 및 부당한 요구에 대한 증빙 자료의 실질적 활용 가능성과 대응의 우선순위가 매우 중요합니다.

임차권등기명령을 신청하고 등기를 완료한 경우 주택 인도 이후 임대인 동의 없이도 보증금 반환 청구가 가능합니다.
계약상 근거 없는 비용(법무사 수수료, 등기 비용 등)의 임차인 부담 요구나 임대인의 일방적 감액 통보는 주택임대차보호법상 인정되지 않습니다.
임대인의 반복된 조건 제시는 보증금 반환을 지연하거나 거부하려는 의도로 해석될 수 있으며, 향후 소송에서 악의적 지연으로 불리하게 작용할 수 있습니다.
모든 협박성 문자, 공탁 통보 메시지, 추가 확인서 요구 내역 등은 캡처, 출력, 보관해 추후 법원 제출 시 신빙성 높은 증거로 인정받을 수 있습니다.
상대방의 부당한 행위에 대해 구체적 피해 사실(지연이자 발생, 상당한 생활 불편 등)을 정리해 두면 손해배상 청구 시 유리합니다.

A대응 방안

임대인의 부당한 보증금 반환 거부 및 각종 추가 조건 요구, 반복적 메시지 등 적극적으로 대비하기 위해 실질적으로 할 수 있는 대응 조치를 안내합니다.

임차권등기명령 완료 시점에서 주택 인도를 마치고 즉시 임대인에게 보증금 반환 청구서를 등기우편 또는 내용증명으로 발송하는 것이 배상책임 입증에 도움이 됩니다.
이미 완료한 임차권등기명령과 주택 인도 사실을 명확히 밝히고, 임대인이 제시한 각종 확인서 작성 요구나 추가 비용 부담 요구에는 동의하지 않는다는 입장을 서면 또는 문자로 남겨 두면 유리합니다.
임대인의 모든 요구와 협박성 메시지는 날짜와 내용이 확인 가능한 형태로 캡처 및 출력해 두고, 확인서 및 메시지 원본도 저장해둡니다.
임대인이 반환을 계속 차일피일 미루거나 공탁을 예고할 경우 실제 공탁 내역을 확인한 뒤, 필요하면 이의신청이나 보증금 반환 소송을 준비해야 합니다.
임차권등기명령 해제는 보증금 전액 반환이 완료된 이후에만 진행하는 것이 원칙이므로, 임대인이 등기 해제에 따른 수수료 등 비용을 요구하여 반환을 거부할 경우, 동의하지 않아야 합니다.
장판 보수, 곰팡이 및 창문 등 원상회복 책임은 임대차계약 외 특별한 사정이 없는 한 통상적 사용 범위 내라면 임차인의 부담으로 전가될 수 없으므로 명확하게 반박 근거로 삼으세요.
필요시 지역별 대한법률구조공단 분쟁조정위원회 또는 임차권 보증금 반환청구 소송을 통해 신속하게 대응할 수 있습니다.
임대인의 반복적인 부당 조건 및 협박 내역을 근거로, 반환 거부 및 지연에 따른 법률상 이자(연 5할)를 청구하거나 손해배상 청구까지 적극적으로 검토할 수 있습니다.
모든 과정에서 임대인과의 커뮤니케이션은 가급적 문자, 메신저, 메일 등 객관적으로 증빙 가능한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.
부당한 압박이나 협박이 계속될 경우에는 내용증명 발송, 보증금 청구 소송 외에도 명예훼손 또는 모욕죄 고소까지 병행할 수 있으나, 이 경우 구체적 메시지 내용과 발생 경위를 별도로 정리해야 합니다.