전세계약 재계약 후 보증금 보호 절차 안내

S요약

• 보증금을 증액하며 전세계약을 새로 작성한 경우, 새 임대차계약서에 대해 별도로 확정일자를 받아야 전체 보증금 전액이 법적으로 보호됩니다.
• 기존 확정일자는 이전 계약 기준으로만 효력이 있으므로, 증액분이 발생했다면 새로운 확정일자가 필요합니다.
• 임대인의 동의 없이도 새로운 계약서, 전입신고가 동일 주소라면 지역 동주민센터 등에서 임차인 본인만으로 확정일자 신청이 가능합니다.
• 전세계약 반환보장보험 가입 및 전세권 설정과 관련해, 증액분이 제대로 보호되지 않을 수 있으므로 확정일자 재신청이 필수입니다.

F사건 경위

이용자님은 2023년 12월 원룸 전세계약을 체결하고 곧바로 전입신고를 마쳤습니다. 이후 같은 주소에서 거주하면서 2025년 11월 동일 주택에서 보증금 증액 및 새로운 계약서를 작성했고, 이번에 전세보증금 반환보장보험 가입을 준비 중입니다.

L법률 쟁점

임대차보호법상 전세계약 보증금 우선변제 및 보호의 핵심 기준은 등기부 등본상 권리관계와 확정일자&전입신고입니다. 이와 관련하여 증액 후 새 계약서 기준으로 효력이 어떻게 달라지는지가 주요 쟁점입니다.

• 전입신고와 확정일자 두 가지가 모두 충족된 시점이 보증금 전액에 대한 우선변제권 발생 기준입니다.
• 기존 계약의 확정일자는 최초 계약 보증금에 대해서만 우선변제효가 미치고, 증액분에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 전체 금액이 보호받을 수 있습니다.
• 계약 갱신 또는 증액 시 별도 계약서를 작성하고 주소 이전이나 퇴거 없이 거주한 경우에도, 새 계약 내용을 증명하는 확정일자를 따로 받지 않으면 증액분은 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.

P핵심 포인트

이용자님의 보증금 전액을 실제로 우선변제권 등 법률적으로 안전하게 보호받으려면 증액된 새로운 계약서에도 반드시 확정일자를 부여받아야 하며, 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.

• 증액 후 새 임대차계약서를 작성했다면, 본인 명의로 해당 계약서를 지참하고 거주 중인 주소의 동주민센터나 읍면사무소에서 확정일자를 재신청하는 것이 필요합니다.
• 임대차계약서에 따로 증액·갱신 특약이 없더라도, 새 계약서와 실제 지속 거주 내역이 확인되면 임차인 단독으로 확정일자를 받을 수 있습니다.
• 기존 확정일자는 재계약이나 증액 시점 이후의 보증금 전액에 미치지 않으므로, 새로 확정일자를 받지 않으면 증액 부분은 최우선변제권의 범위 밖이 됩니다.
• 전세보증금 반환보장보험 가입 시 보험사에서는 통상적으로 전체 금액의 별도 확정일자를 요구하므로 추후 사고 발생 시 법률적인 보호를 완비하려면 새 확정일자가 필수입니다.

A대응 방안

현재 상황에서 임차인으로서 보증금 전액을 안전하게 보호받기 위해 취할 수 있는 실질적 절차와 준비 사항을 안내합니다.

• 새로 작성한 임대차계약서를 실제로 소지한 상태에서, 가까운 행정복지센터 등에서 확정일자 부여를 신청해야 합니다. 임차인 혼자서도 가능하며, 인감도장이나 임대인 동의서가 없어도 처리가 됩니다.
• 확정일자를 받은 후에는 등기부등본과 임대차계약서에 권리변동이 없는지 다시 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 혹시 모를 근저당이나 기타 권리설정 등의 위험을 사전에 점검할 수 있습니다.
• 증액 계약서에 특약사항 기재가 부족하더라도, 기존 계약서와 연장된 계약서 두 개 모두 소지하고 있으면 필요할 때 증빙자료로 활용할 수 있습니다.
• 전세보증금 반환보장보험 가입 과정에서 보증금 증가 내역을 설명하고, 보험사 안내대로 새 계약 확정일자 증빙을 제출하는 것이 필수적입니다.
• 확정일자를 놓쳤을 경우라도 즉시 신청하면 그 시점부터라도 보증금 전액에 대해 보호받을 수 있으니, 가능한 한 지체 없이 처리하는 것이 안전합니다.
• 만약 임대인이 새로 작성한 계약서를 인정하지 않거나 불이익을 주장하는 상황이 발생하면, 임대차계약과 보증금 지급 사실이 확인 가능한 증빙자료 안내와 필요시 법률전문가 상담도 고려할 수 있습니다.