상가 권리금·계약금 반환 분쟁 해결 방법

2025.11.26 05:17

Q질문내용

상가 임대차계약을 진행하면서 보증금 5,000만 원, 월세 60만 원, 관리비 15만 원 조건으로 임대인 김**씨와 계약을 체결했습니다.
계약을 맺은 그날 바로 계약금 1,000만 원과 중도금 2,000만 원을 임대인 앞으로 계좌이체를 했습니다.

그 후 며칠 지나 임대인 쪽에서 연락이 와서, 계약금 중 1,000만 원을 저의 동의 없이 예전 상가 임차인 계좌로 송금했다는 말을 들었습니다.
관련해서 권리금 지급 계약서, 영수증, 문자, 녹취 등은 전혀 없는 상태였고, 권리금에 대해 기존 임차인과 나눈 문자메시지에는 "100만 원 송금했고, 나머지는 상가 입주하고 정산하겠다"라는 정도의 내용이 남아 있습니다.

입주하러 상가에 갔을 때는 기존 임차인으로부터 직접 상가 열쇠를 받으면서 권리금 잔금을 송금했습니다.
이때 상가 내부 물품 일부가 이미 치워진 상태였고, 청소도 진행 중이었습니다.
그런데 문제는 권리금에 대한 서로의 인식 차이였습니다.
저는 권리금 250만 원으로 이해한 반면, 기존 임차인은 2,500만 원이 맞다며 적은 금액으로는 상가 양도 자체가 어렵다고 주장하고, 열쇠 반환과 함께 이미 받은 250만 원은 돌려주겠다고 하면서, 상가 비우는 과정에서 생긴 비용 등으로 저에게 손해배상 소송을 할 수도 있다고 말을 꺼냈습니다.

저는 일단 500만 원까지는 지급할 수 있다고 기존 임차인에게 전달했지만, 대화는 결렬되었습니다.
이후 기존 임차인에게 해지확인서를 써달라고 요청했는데, 오히려 계약 파기에 따른 손해배상 명목으로 1,000만 원을 달라는 요구만 받았습니다.

한편 임대인은 자신이 2,500만 원 권리금을 받을 수 있다고 주장했고, 결국 제가 입주 준비를 마치기도 전에 열쇠를 회수해버려 상가 사용 자체가 불가능한 상황이 되었습니다.
제가 임대인에게 계속 문자와 통화로 입주 의사는 명확히 밝히고, 권리금 분쟁이 제 문제가 아니라는 점을 설명했음에도 임대인은 "임차인들끼리 권리금 문제를 정리하라"며, 중도금 2,000만 원만 임의로 제계좌로 돌려줬고, 계약금 잔액 1,000만 원은 "기존 임차인 해약 확인서 가져와야 돌려줄 수 있다"고 고지해왔습니다.

참고로 임대차계약서에는 별도의 권리금, 해제 사유, 보증금 및 중도금 반환, 특약 조건 등은 전혀 기재되어 있지 않습니다.
임대차계약서에서 주소는 기재되어 있지만 정확한 층수(2층)가 빠져 있고, 용도는 사무실이라고만 표기되어 있지만 실제로는 의류 소매점으로 사용할 예정이어서 확정일자도 거부당했습니다.
이는 계약서 작성 과정에서 임대인이 정확히 확인하지 않은 점이라고 생각합니다.

정리하면,
1) 임대인이 권리금 문제를 이유로 상가 입주를 거부하고 열쇠를 회수한 처사가 법적으로 허용될 수 있는지
2) 임대인이 중도금만 반환하고 계약금 1,000만 원 반환을 거부하는 것이 계약 해제나 이행 거절로 볼 수 있는지
3) 임대인이 저의 동의 없이 계약금을 기존 임차인에게 보낸 점이 법적 책임 사유에 해당하는지
4) 계약 목적물(상가) 표시 불분명이나 용도 미기재 문제가 임대인 책임에 해당하는지
5) 종합적으로 볼 때 임대인을 상대로 계약금 1,000만 원도 모두 반환 청구할 수 있는지

이런 상황에서 관련 법적 쟁점 및 제 권리 주장에 관해 확인이 가능할지 궁금합니다.

#상가 임대차 계약금 반환 #상가 권리금 분쟁 #임대인 열쇠 회수 #상가 입주 거부 #임대차계약 해제 #중도금 반환 #권리금 지급

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사건 진단 지수

AI 진단

S요약

임대인이 권리금 문제를 이유로 상가 입주를 거부하며 열쇠를 회수하고 계약금 일부 반환을 거부한 조치는 임차인의 계약상 권리를 부당하게 침해할 소지가 높습니다.
임대차계약서상 권리금 관련 특약이 없고, 임대인이 임의로 계약금을 기존 임차인에게 송금한 행위 역시 임차인 동의가 없으므로 법률적으로 정당화하기 어렵습니다.
계약 해제 사유가 임차인에게 있지 않다 판단되면, 임대인을 상대로 계약금 1,000만 원의 반환까지 포함하여 손해배상청구도 검토할 수 있습니다.
상가 표시 누락 등 계약서 작성 미비 역시 임대인의 법률상 주의의무 위반에 해당할 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님은 임대인과 상가 임대차계약 후 계약금과 중도금을 지급했고, 입주 전 임대인이 권리금 문제를 이유로 상가 열쇠를 회수하며 중도금 일부만 되돌려주고 계약금 반환을 거부한 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사건에서 중요한 법률 쟁점은 임대인의 권리금 문제를 이유로 한 입주 거부 및 열쇠 회수의 정당성, 임대차계약 해제나 이행 거절의 귀책 주체, 임대인의 계약금 임의 송금의 법률 책임, 계약서 상 목적물 표시 불명확 시 임대인의 책임, 그리고 임차인의 계약금 전액 및 손해배상 청구 가능성입니다.

임차인의 입주 거부 근거로 임대인이 권리금 문제를 내세웠으나, 임대차계약서에 관련 특약이나 권리금 조항이 없으므로 임대인의 입주 거부는 정당성을 인정받기 어렵습니다.
계약 해제나 이행 거절의 귀책 사유가 임대인에게 있으면, 계약금 전액 반환이 원칙입니다.
임대인이 임차인 동의 없이 계약금을 기존 임차인에게 이체한 행위는 임대차계약상 임대인의 급부 이행의무 위반 소지가 있습니다.
계약 목적물 표시가 불명확하거나 용도가 다르게 표기된 부분은 임대인의 계약상 주의의무 위반으로 볼 수 있으며, 이로 인한 확정일자 거절 등은 임차인에게 불이익이 발생합니다.
권리금에 관한 별도 서면 약정이나 입증자료가 없으면, 기존 임차인의 주장으로 임대인의 계약상 의무 불이행을 정당화하기 어렵습니다.

P핵심 포인트

계약의 이행 거절 또는 해제가 누구의 귀책 사유로 발생했는지, 그리고 권리금 문제에 대해 법률적으로 임대인이 어떤 의무를 부담하는지가 가장 중요한 판단 기준입니다.

권리금 관련 특약이나 합의가 계약서에 명시되지 않았다면, 임대인이 권리금 문제를 이유로 임차인의 입주를 거부할 법률적 근거가 부족합니다.
임대차계약의 해제가 임대인의 일방적 처사에서 비롯되었고, 중도금이 반환된 상황에서 임차인 과실이 드러나지 않는다면 계약금도 반환 대상에 해당합니다.
임대인의 임의 계약금 송금과 계약 목적물 표시 누락도 법률상 임대인의 귀책 사유에 포함될 수 있습니다.
권리금에 대한 문자 기록과 합의 내용이 불명확하며, 기존 임차인 측과의 권리금 다툼은 임대차 계약의 해제나 파기를 정당화하지 못합니다.
상가 사용 불가 등 계약 이행이 중단된 상황이 임대인 조치에서 발생했으므로, 임차인이 계약금과 추가 손해에 대한 반환 청구 요건을 갖추었다고 볼 수 있습니다.

A대응 방안

이용자님은 계약금 반환 및 필요한 경우 손해배상까지 적극적으로 청구할 수 있으며, 다음 단계별로 자료를 정리하고 조치를 취하는 것이 필요합니다.

임대인에게 내용증명 우편으로 계약금 1,000만 원 반환을 공식적으로 청구합니다. 반환 요구에 따르지 않을 경우 법원에 지급명령 또는 민사소송 제기 근거가 됩니다.
입주 의사와 계약 이행 의사를 지속적으로 밝혔다면, 카카오톡 문자 및 통화내역 캡처 등 모든 증거자료를 체계적으로 정리합니다.
임대차계약서 사본, 임차인과의 문자 및 권리금 송금 내역, 열쇠 회수 시 증거자료, 중도금 반환결정 통지문(문자/계좌내역 등) 등 전체 기록을 확보합니다.
계약서 상 권리금·해제사유·물건 표시의 누락은 향후 임대인 귀책 사유 주장의 핵심 근거가 됩니다. 계약 목적물 관련 불분명함이나 용도 표기 오류로 확정일자 거부 사례도 핵심 증거로 활용합니다.
임대차 계약과 별개로 기존 임차인과의 권리금 송금 내역은 특약이 아니라면 임대인 반환 책임과는 직접 관련이 없으므로, 임대인의 계약상 급부 이행이 먼저 이루어져야 합니다.
추가적으로 상가 임대차 보호법에 따라 보증금 반환 및 계약상 손해 발생분에 대해 민사소송 또는 조정 신청도 가능합니다.
입주가 불가했던 기간에 따른 실제 경제적 손실이 있다면, 해당 금액 역시 별도 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
임대인이 계약금 반환에 끝까지 응하지 않을 경우, 소송을 통해 법률적으로 권리를 주장하며 판결을 통해 회수 가능성을 확보하는 것이 중요합니다.