전월세 계약 갱신 요구권 행사 절차

S요약

• 계약 갱신 요구권은 2년 임대차 기간 동안 1회 행사할 수 있습니다.
• 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면 등으로 의사표시를 하면 됩니다.
• 임대인은 정당한 거절 사유가 없으면 갱신을 거부할 수 없습니다.
• 갱신 시 전세·월세 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.

F사건 경위

전월세 임차인이 임대차 계약 만료를 앞두고 계약 갱신 요구권 행사 가능 여부와 구체적인 행사 방법 및 절차에 대해 궁금해하는 상황입니다.

L법률 쟁점

주택임대차보호법상 계약 갱신 요구권은 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도로, 행사 요건과 제한 사유가 분명합니다. 임대인의 거절 가능 사유, 집주인 실거주 인정 여부 등 관련 판례와 실무 적용 기준이 쟁점이 됩니다.

• 갱신 요구권을 행사할 수 있는 시점과 행사 방식이 중요합니다.
• 임대인의 정당한 갱신 거절 사유(직계존비속 실거주 등)가 인정될지 여부가 판단 기준입니다.
• 갱신 시 임대료 인상률 상한(5%) 적용 여부에 대해서도 쟁점이 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

임차인이 계약 갱신 요구권을 행사하기 위해 반드시 지켜야 할 절차와 실무적으로 자주 발생하는 쟁점, 실거주 목적 갱신 거절 인정 판단 기준을 중점적으로 안내합니다.

• 임차인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 의사를 서면(내용증명 등)이나 문자 등 증거가 남는 방식으로 밝혀야 합니다.
• 주택임대차보호법에 따라 임대인은 본인 또는 직계존속·비속의 실제 거주 등 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.
• 갱신 시 임대료 인상 한도는 직전 임대료의 5% 이내로 제한됩니다.
• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 실제 거주 여부를 명확히 입증해야 하며, 허위거주 목적이 드러날 경우 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있습니다.
• 갱신 요구권은 2년 동안 1회 행사할 수 있으므로 이미 한 번 사용했다면 다시 행사할 수 없습니다.

A대응 방안

임차인이 계약 갱신 요구권을 제대로 행사하기 위해서는 서면 통지 및 기간 엄수가 기본입니다. 임대인의 거절 사유가 부적절하거나 임대료 인상이 과도할 경우 추가적인 법률 조치도 고려해야 합니다.

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 서면(내용증명 우편, 문자메시지, 이메일 등)으로 명확하게 '계약 갱신 요구' 의사를 전달해야 합니다.
• 통지 시 증거자료(발송 영수증, 답장 등)를 안전하게 보관해야 합니다.
• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 실거주 의도가 진실한지 임대인 행적을 지속적으로 모니터링하고, 임대인이 실제로 입주하지 않으면 손해배상 청구가 가능합니다.
• 임대인이 임대료를 5% 이상 인상하려는 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회나 관할 법원에 조정 또는 소송을 제기할 수 있습니다.
• 갱신 거절 또는 임대료 인상에 대해 분쟁이 발생하면 실제 통지한 내역, 임대차 계약서, 임금내역 등 관련서류를 준비해 대응하십시오.
• 분쟁이 장기화되거나 실거주 거절 사유의 진위가 불명확한 경우에는 변호사 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 안전합니다.