전세대출 거절시 계약금 돌려받는 법

S요약

• 가계약 단계에서 주고받은 반환 약정의 효력은 100만원에 대해 우선 인정될 수 있습니다
• 정식 계약서에는 전세대출 불가 시 해제 및 계약금 반환에 대한 특약이 없어, 나머지 800만원까지 반환받기는 쉽지 않습니다
• 계약 전 문자와 별도의 특약이 없다면, 임대인측은 통상적으로 나머지 계약금 반환 의무를 부담하지 않습니다
• 가계약금과 별도 계약금 반환 문제를 명확히 삼분해 검토해야 하며, 중개업자의 책임 소재도 부가적으로 따져볼 수 있습니다

F사건 경위

이용자님은 공공임대 아파트 임대차 계약을 준비하면서 임대인과 문자로 가계약금 100만원의 반환 조건을 약정하였고, 이후 추가로 800만원을 송금하여 정식 계약서(특약 없음)에 서명했습니다. 계약 체결 몇 시간 후 전세대출 불가 통보를 받았으며 즉시 해지를 요구했으나, 임대인과 중개인은 계약금 반환 불가를 주장하고 있습니다.

L법률 쟁점

이 사건에서 전세대출 불가에 따른 계약금 반환 여부, 문자 약정의 효력, 정식 계약 체결 후의 계약금 전부 반환가능성 등이 쟁점입니다.

• 가계약 체결 시점의 문자 약정이 정식 계약 후에도 효력을 유지하는지 여부가 판단됩니다
• 정식 계약서에 전세대출 불가 시 해지 및 계약금 반환 특약이 없으므로, 계약 해지에 따른 계약금 몰취(임차인 책임) 여부가 쟁점입니다
• 가계약금 이후 정식 계약 체결로 인해 기존 가계약금 반환 약정이 소멸되었는지 판단이 필요합니다
• 부동산중개사가 대출 불가 사유 및 특약 부재를 제대로 설명했는지 여부도 제한적으로 쟁점이 될 수 있습니다

P핵심 포인트

전세대출 불가에 따라 계약해지 시 계약금 반환이 가능한지, 문자로 약속받은 100만원의 법률적 구속력, 추가 계약금 800만원 반환가능성의 핵심 요소를 살펴봅니다.

• 문자 교신으로 약정된 100만원 가계약금은 대출 불가 시 반환 약속이 있어, 그 반환은 소액재판 등에서도 인정될 가능성이 높습니다
• 정식 계약서에 별도 특약 없이 임차인이 중도 해지 요청을 한 경우, 통상적으로 미이행에 따른 계약금 몰취(임차인 책임)가 적용됩니다
• 가계약 후 이어진 정식 계약에서 별도 언급 없이 계약금이 지급된 상황이라면, 가계약에 대한 약정이 정식 계약에 흡수되는 것으로 볼 수 있습니다
• 임대인이 문자를 통해 대출 불가 시 100만원 반환만을 명시했을 경우, 나머지 800만원까지 반환받으려면 명시적인 약정이나 착오 유발·중개업소 과실 등의 추가사유 입증이 필요합니다
• 중개인에게 임차권의 본질적 사항, 즉 전세대출 가능 여부와 특약의 중요성에 대해 충분히 고지받지 못했다면 부분적으로 중개사 책임도 물어볼 수 있으나, 실무에서는 900만원 전액 반환은 쉽지 않습니다

A대응 방안

가계약금과 정식 계약금 반환 가능성을 분리해 접근하고, 향후 분쟁에 대비해 입증 자료 준비와 구체적 절차를 권장합니다.

• 가계약 100만원에 대해 문자 약정 내용을 바탕으로 임대인에게 내용증명을 통해 반환을 요구할 수 있습니다
• 정식 계약서상에 전세대출 불가시 해지 조항이나 반환 특약이 명확하지 않으므로, 추가 800만원은 반환 청구가 원칙적으로 어렵습니다
• 임대인과 원만한 협의가 이뤄지지 않으면 가계약금에 한해 소액사건심판 청구 등 법률적 구제 절차를 고려할 수 있습니다
• 계약서 체결 및 추가 송금 전후의 문자·통화 내역, 통장 입금증, 대출 불가 통지 등 증거자료를 체계적으로 확보하세요
• 중개사의 설명 부족이나 착오 유발이 있었다면 부동산 중개업법상 손해배상 책임 또는 중개사 보험 청구 여부도 검토할 수 있습니다
• 향후 전세 계약 진행 시에는 반드시 전세대출 불가 시 해제 및 계약금 전액 반환 특약을 기재하도록 주의가 필요합니다
• 임대인 혹은 중개사와 재차 협의를 시도해볼 것을 권장하며, 분쟁 장기화 시 변호사 상담 등 전문 법률 조력도 고려해 보시기 바랍니다