외부 돌로 창문 깨짐, 수리비 책임은

S요약

• 임대차 계약서에 창문 등 시설물 파손에 관한 별도 약정이 없고, 외부인이 원인인 것이 합리적으로 추정될 경우, 임차인에게 명확한 과실이 없다면 수리비 부담 책임이 임대인에게 있습니다.
• 파손 경위와 관리사무소 CCTV 확인 내역 등 객관적 자료를 확보해 임대인과의 협의에 활용하는 것이 중요합니다.
• 외부인의 고의·과실에 의한 피해는 원칙적으로 임차인의 책임 범위를 벗어나므로, 세입자가 전적으로 수리비를 부담해야 할 의무는 제한적입니다.

F사건 경위

이용자님이 전세로 거주하고 있는 주택 2층 거실 창문 유리가 오후에 큰 소리와 함께 파손되었습니다. 현장에 남아있던 돌멩이 등으로 미루어 외부에서 돌이 투척된 것으로 추정되며, 관리사무소 CCTV 확인 결과 가해자를 특정하기 어려운 상황에서 임대인과 수리비 부담에 대해 논의 중입니다.

L법률 쟁점

임대차 계약상 별도 약정이 없는 상태에서 외부 원인으로 발생한 임차주택 시설 파손의 수리비 부담 주체, 그리고 임차인 과실 여부가 핵심 쟁점입니다.

• 임대차 계약의 일반 원칙에 따르면 임대인은 임차인에게 주택을 ‘계속해서 사용 가능하게’ 유지할 의무가 있습니다.
• 임차 목적물의 파손이 임차인의 부주의나 과실로 인한 것이 아니라면, 임대인이 수리를 담당하는 것이 원칙입니다.
• 외부인의 돌 투척 등 임차인과 무관한 사고의 경우, 임대차 목적물 유지의무가 임대인에게 있으므로, 임차인 비용 부담 근거가 약화됩니다.

P핵심 포인트

임차인이 창문 파손에 대한 책임이 있는지 여부와, 외부 원인에 의한 파손의 경우 수리비 부담의 기준을 판단하는 것이 관건입니다.

• 임대차 계약에 수리비 부담 관련 별도 규정이 없을 때는 일반적으로 임차인의 고의 또는 중대한 과실이 없는 한 임대인이 수리비를 부담하는 것이 원칙입니다.
• 외부에서 누군가 의도적으로 돌을 던진 것이 객관적으로 확인된다면 임차인 책임이 아니므로, 임차인이 자비로 수리비를 낼 법적 의무는 없습니다.
• 입주 중 창문 등 건물 주요 부분의 파손이 ‘주거 및 생활과 직접적인 관련 없는 외부 행위’로 인한 것이라면, 임대인의 임대 목적물 유지·수선 의무가 우선 적용됩니다.
• 임대인이 임차인 부담을 주장할 경우, 사고 당시 정황(발견 시간, CCTV 결과, 현장 사진·돌멩이 등 증거자료)을 근거로 임대인의 의무임을 설명할 필요가 있습니다.

A대응 방안

임대인과의 원만한 협의 및 필요시 추가 입증자료 준비와, 피해 발생 전후 과정의 정확한 기록 보관이 중요합니다. 임차인 책임이 없음을 입증하는 행동이 효과적이며, 아래 내용이 단계별로 도움이 됩니다.

• 피해 전후 사진 및 돌멩이 등 현장증거, 관리사무소 요청 내용, CCTV 확인 결과 내역 등을 적극적으로 확보해두시기 바랍니다.
• 임대인과의 대화 또는 문자·이메일 등으로 수리비 근거와 책임 소재를 명확히 기록해두는 것이 향후 분쟁에 대비할 수 있습니다.
• 수리 과정에서는 임대인의 동의를 받은 후 진행하거나, 임대인이 직접 시공업체를 정하도록 요청하는 방식도 고려할 수 있습니다.
• 임대차 계약에 수선 관련 조항이 없더라도, 주택임대차보호법 제8조에서 임대인의 의무임이 명시되어 있음을 근거로 설명하시는 것이 바람직합니다.
• 임대인이 계속 임차인 부담을 요구할 경우, 지방자치단체의 무료 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 소액임차인은 관할 법원을 통한 지급명령 및 손해배상 청구 등 절차도 가능성 있습니다.
• 비슷한 피해가 반복될 경우, 관할 경찰서에 외부 투척 등 고의 훼손 신고도 고려해볼 수 있습니다.