입주 전 청소 미이행 아파트 월세 대처법

S요약

• 계약서에 명시된 대로 입주 전 전문 청소 완료가 이행되지 않았다면 집주인은 임대차 계약을 일부 위반한 것으로 해석될 수 있습니다.
• 임차인은 청소 미이행으로 인한 손해배상 청구 및 필요 시 청소비용 환급 청구를 검토할 수 있습니다.
• 임차권등기명령은 보증금 반환이나 명도와 직접 관련된 분쟁에 쓰이는 절차로, 현재 상황에는 우선 손해배상이나 미이행 시정요구를 먼저 진행하는 것이 실효적입니다.
• 향후 입주 전 청소상태 입증자료와 계약서를 토대로 집주인에게 청소이행 또는 보상 요청이 가능합니다.

F사건 경위

이용자님은 아파트 월세 계약 시 집주인과 입주 전 전문 청소 이행을 약속하고 계약서에 이 내용을 명시하였으나, 실제 입주일에 약속된 청소가 전혀 이루어지지 않은 상태로 인도가 이루어졌습니다.

L법률 쟁점

임대차 계약상 집주인의 청소 미이행이 계약의 본질적 이행의무 위반에 해당하는지, 그로 인한 손해배상 가능 여부, 그리고 계약 해지나 임차권등기명령 신청 등 추가적인 법률 절차 진행 가능성이 주요 쟁점입니다.

• 임대인의 전문 청소 이행 약정이 사전에 계약서에 명확히 기재되어 있으면, 이를 위반한 경우 계약상의 의무 불이행으로 해석됩니다.
• 계약 이행의 본질적 의무 위반 여부 및 실질적 손해 발생 여부가 손해배상 등 청구의 근거가 됩니다.
• 임차권등기명령은 통상 보증금 반환 분쟁 시 이삿집을 빼지 않아도 임차권을 보전하기 위한 조치이므로, 청소 미이행만으로는 요건 충족이 제한될 수 있습니다.
• 임차인은 계약 위반으로 인한 손해 발생 사실과 손해액 입증 책임이 있습니다.

P핵심 포인트

집주인이 사전 약속한 청소를 이행하지 않았을 때 임차인이 취할 수 있는 주요 포인트는 아래와 같습니다.

• 계약서에 청소 의무가 명시되어 있다면, 집주인의 청소 미이행은 명백한 계약 위반입니다.
• 청소 미이행으로 인한 추가 비용(직접 청소비, 업체 이용비용 등)이 발생했다면 실제 들어간 비용을 손해로 볼 수 있습니다.
• 입주 전후 청소 상태, 쓰레기·곰팡이·오염 사진, 문자 기록 등은 계약 위반 및 손해액 입증에 필수 자료입니다.
• 만일 집주인이 사후 청소를 진행하지 않고 이의를 제기하지 않는다면, 임차인이 자비로 청소를 진행한 뒤 비용 영수증과 함께 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.
• 계약 해지나 임차권등기명령은 원칙적으로 청소 미이행만을 사유로 쉽게 인정되지 않으므로, 실질적 거주가 어려웠음이 객관적으로 명확해야만 해당 절차를 검토할 수 있습니다.

A대응 방안

입주 전 약속된 청소가 이루어지지 않은 경우 임차인이 실질적 피해 보상이나 조치를 받으려면 아래 순서로 구체적으로 대응할 수 있습니다.

• 입주 당시 실내 전체 및 문제된 부분(오염, 곰팡이, 잔여 쓰레기 등)의 사진과 영상을 시간·날짜 정보를 포함하여 확보합니다.
• 계약서 상 청소 관련 조항, 집주인과의 문자·통화 내역(청소 요청, 업체 연락처 안내 등) 증거 자료를 정리합니다.
• 입주 당일 대청소를 하거나 청소 업체를 직접 이용한 경우, 청소업체 영수증 등 지출 내역을 반드시 수령·보관합니다.
• 집주인에게 등기우편 또는 내용증명을 통해 계약상 청소 의무 미이행 사실과 입증자료, 청소비용 환급 요구(또는 시정요구 등)를 공식적으로 요청합니다.
• 집주인이 청소 비용 청구에 응하지 않거나 거부할 경우, 소액사건심판 절차(민사소송)를 통해 청구하거나, 분쟁조정위에 접수할 수 있습니다.
• 추후 거주상 심각한 위생 문제 등 추가 피해가 발생하면 사진과 진단서(곰팡이로 인한 건강 피해 등) 등 추가 자료를 확보한 이후 별도의 손해배상 청구까지 확대할 수 있습니다.
• 계약 해지 사유로까지 인정받으려면, 청소 미이행의 정도가 임대차 목적 자체(거주나 사용)가 곤란할 정도여야 하며, 통상 사전에 시정 요구 기회를 부여하고, 계속 미이행 또는 심각한 하자가 확인되어야만 해지가 가능하니 반드시 절차를 정확하게 밟으셔야 합니다.
• 임차권등기명령은 보증금 반환이나 명도의무와 직접 연결되는 상황이 아니라면 현재 단계에서는 적용 대상이 아닙니다. 추후 계약 해지 및 보증금 분쟁 시 선택할 수 있으니 상황에 맞추어 검토합니다.
• 집주인의 미이행 경위와 태도, 임차인의 추가 비용 및 실질 손해 발생 여부에 따라 법률적 분쟁의 대응 강도를 조절해 실익이 가장 큰 절차를 선택합니다.