조정대상지역 지정 후 분양권 실거주 의무 확인

S요약

• 이용자님은 2019년 D빌라 분양권을 계약하고 이후 조정대상지역 지정 사실을 알게 되었으며 E동 오피스텔 분양권 역시 명의이전까지 모두 마친 상황입니다.
• D빌라가 조정대상지역 분양권이고 2021년 12월 이후 전매제한 및 실거주 의무 부과 시점과 밀접한 관련이 있습니다.
• E동 오피스텔이 주택 수 산정과 실거주 의무 판정에 미치는 영향 여부가 가장 중요합니다.

F사건 경위

이용자님은 2019년 1월 D빌라 분양권을 계약했고 2021년 12월 해당 지역이 조정대상지역으로 지정됨을 알게 되었습니다. 2017년에는 E동 오피스텔 분양권을 취득해 임대를 주었고 2024년 명의이전을 완료했습니다.

L법률 쟁점

D빌라에 실거주의무 2년이 적용되는지 여부는 아래 기준에 따라 판단됩니다.

• D빌라 분양권 계약일 및 지역의 조정대상지역 지정일을 기준으로 실거주 의무 부과 여부가 결정됩니다.
• E동 오피스텔이 주택에 해당한다면 D빌라가 '첫 주택'이 아니라는 점이 실거주 의무 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 2020년 8월 12일까지는 조정대상지역 내 분양권 취득자에게 실거주 의무가 부과되지 않았으며, 이후 분양권은 주택 구매 목적과 주택 수, 전매제한 기간 등과 연동되어 실거주 기간 규제가 신설되었습니다.

P핵심 포인트

이용자님의 사례에서 실거주 의무 적용 여부를 가르는 중요한 판단 기준은 아래와 같습니다.

• D빌라 분양권 취득일이 2019년 1월로 실거주 의무가 신설된 2020년 8월 12일 이전 계약이므로 원칙적으로 실거주 의무는 소급 적용되지 않습니다.
• 실거주 의무는 분양권 최초 당첨자에게 적용되며, 조정대상지역 지정일 이전에 체결된 계약 건은 실거주 규제 대상이 아닙니다.
• E동 오피스텔이 주택임대사업자로 등록되어 임대용으로 계속 운영되었다면, 현행 주택법상 D빌라가 첫 분양 주택에 해당할 수 있으며 그래도 실거주 의무 부과 요건에 결정적 영향은 없습니다.
• 2021년 2월 19일 이후 실시예정 분양공고분부터 실거주 규제가 적용되므로, 이용자님 계약 건은 제외됩니다.

A대응 방안

실거주 의무 판단 및 관련 자료 준비를 위한 방법을 다음과 같이 안내합니다.

• 분양권 계약서와 분양대금 납부 내역 등 계약 시점이 명확히 드러나는 자료를 정리해야 합니다.
• E동 오피스텔의 분양권 취득 및 명의이전 관련 서류, 임대차계약서 등은 주택 수 산정 확인에 필요합니다.
• 실거주 의무 면제 대상인지 지방자치단체나 관할 구청에 질의할 수 있으며, 필요시 전문 법률 의견을 서면으로 받아 두는 것이 좋습니다.
• 분양권 전매, 양도 계획이 있을 경우 추가로 실거주 의무 위반 시 불이익(분양권 취소 등)에 유의해야 합니다.
• 관계 법령 개정이 있을 수 있으므로 국토교통부 등 공식 안내를 수시로 참고해야 혼선이 없습니다.