전세권 약속 후 근저당권 변경 요구 대처법

S요약

• 임대차계약서에 전세권 설정을 명시하고 임대인과 서명까지 마쳤다면 임대인은 이를 이행해야 합니다.
• 임대인과 중개사가 일방적으로 근저당권 설정을 요구하는 것은 임대차계약 내용에 반하며, 법률적으로 강제할 수 없습니다.
• 임차인 이용자님께서는 전세권 설정 요구를 계약에 따라 정당하게 주장할 수 있습니다.
• 계약 이행 압박이 지속될 경우 중개사무소에 항의하거나 관할 분쟁조정위원회, 법적 대응도 고려할 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님은 오피스텔을 전세계약하면서 계약서에 전세권 설정 조항을 분명히 명시하고 서명까지 완료했습니다. 그러나 계약 후 임대인과 중개사가 전세권 대신 근저당권 변경을 강요하고 근저당권 설정 서류까지 제시하며 지속적으로 변경을 요구하는 상황입니다.

L법률 쟁점

이번 사건의 핵심 법률 쟁점은 임대차계약서상 전세권 설정 약정의 효력, 임대인의 일방적 계약 변경 요구의 허용 가능성, 그리고 근저당권과 전세권의 권리 차이입니다.

• 임대차계약서에 전세권 설정을 명확하게 약정했다면 전세권 설정 청구권이 인정됩니다.
• 임대인의 동의 없이 일방적으로 근저당권으로 전환하는 것은 계약 위반으로 간주됩니다.
• 전세권은 임차인에게 담보력과 점유권을 동시에 부여하지만, 근저당권은 단순한 담보권으로 임차인의 점유권을 보호하지 않습니다.

P핵심 포인트

이용자님이 근저당권 변경 강요에 응할 필요가 없고, 계약서상 권리를 주장할 수 있다는 점이 가장 중요합니다.

• 전세권 설정 약정이 있다면 임대인은 반드시 전세권 등기를 해주어야 합니다.
• 근저당권은 단순한 금전 담보로서 임차인에게 우선변제권은 주지만 오피스텔을 계속 점유할 권리는 보장하지 않아 전세권과 차이가 큽니다.
• 임대차계약상의 약속 변경을 요구받았을 때, 동의하지 않아도 계약상 불이익이나 해지가 바로 발생하지 않으며, 임대인의 요구에 따를 법률적 의무는 없습니다.
• 지속적인 압박은 오히려 임대차계약 위반 또는 중개사무소의 부당행위로 이어질 수 있습니다.

A대응 방안

이용자님은 전세권 설정을 거부하지 말고 계약 내용대로 진행을 요구해야 하며, 필요시 다음과 같은 절차를 구체적으로 밟을 수 있습니다.

• 임대인에게 서면 또는 문자로 계약서에 명시된 전세권 설정의 이행을 정중히 요구하십시오.
• 만약 계속 거부하거나 지연된다면, 임대인을 상대로 전세권 설정 등기 이행 청구(소송 포함)를 할 수 있습니다.
• 중개사가 부당하게 근저당권 변경을 요구했다면 관할 시군구청에 중개사에 대한 민원 또는 신고도 가능합니다.
• 만약 계약 이행이 극도로 어렵다면, 계약서 내용과 변경 요구의 녹취자료 등 증거를 모아서 향후 분쟁 대비 자료로 보관하십시오.
• 처음 계약할 때 약속한 전세권 설정 조항이 있기 때문에, 임대인이 이를 결국 이행하지 않으면 계약 해제나 손해배상 청구도 법률적으로 가능함을 안내하십시오.
• 전세권 설정이 완료되기 전까지 중도금/잔금 지급과 등기과정에서 주의하고, 가능하다면 변호사 또는 임대차 분쟁 전문단체의 자문을 받아 진행을 권장합니다.