오피스텔 전세권 설정 거부 시 대처법

S요약

• 임대차계약서상 전세권 설정 약정의 효력은 인정될 여지가 있습니다.
• 임대인이 전세권 설정의무를 불이행했으므로 임차인은 이행을 청구하거나 계약 해제, 배액배상을 요구할 수 있습니다.
• 계약상 전세권 설정이 본질적 약정으로 평가되는 경우, 임대인의 일방적 거부는 계약 위반으로 간주될 수 있습니다.
• 공인중개사에게도 중개과실책임을 추궁할 수 있으며, 손해 발생 시 손해배상청구도 고려할 수 있습니다.

F사건 경위

2025년 10월 25일 오피스텔 임대차계약서에 전세권 설정 약정을 명시하고 계약금 1,500만 원 지급 후, 임대인 측이 전세권 설정 이행을 거부하였으며, 이후 배액배상 공탁 의사와 함께 계약 파기 분위기가 이어진 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사안의 주요 법률 쟁점은 임대차계약서상 전세권 설정의 효력, 임대인의 전세권 설정 불이행 시 법률적 책임, 공인중개사 책임 여부가 핵심입니다.

• 임대차계약서에 명시된 전세권 설정 약정은 통상적으로 계약의 주요 조건 중 하나로 간주됩니다.
• 임대인이 전세권 설정에 동의하고 계약서에 날인했다면, 추후 일방적으로 설정을 거부할 권한이 제한됩니다.
• 계약상 전세권 설정 불이행은 계약의 중요한 조건 미이행으로 해석될 수 있어, 채무불이행에 근거한 계약 해제·손해배상청구 사유가 됩니다.
• 공인중개사가 임대인의 전세권 설정 불이행 가능성이나 권한 문제에 대해 제대로 확인하지 않았다면, 중개과실책임이 발생할 수 있습니다.

P핵심 포인트

임차인권 보호를 위해 임대차계약서상 전세권 설정 약정을 투명하게 집행할 수 있는지, 임대인의 불이행에 따른 법률적 대응 가능성을 중심으로 살펴봅니다.

• 계약서에 임대인의 도장과 주민등록번호가 기입되어 있다면, 실제 임대인이 직접 계약한 것인지, 임대인 대리인의 권한이 적법한지 검토가 필요합니다.
• 위임장 등 대리인의 증빙서류가 확보되지 않은 만큼 임대인 본인의 동의(도장 등) 여부가 효력 쟁점이지만, 대체로 임대인 명의의 계약서면이면 효력은 인정됩니다.
• 전세권 설정의 구체적 시기나 절차가 명확하지 않은 경우에도, '설정 의무'가 계약내용에 들어있다면 임대인은 그 의무를 성실히 이행할 책임이 있습니다.
• 임대인의 전세권 설정 거부가 일방적으로 이루어진 경우, 임차인은 이행 청구 또는 계약 해제, 손해배상(배액배상 포함)을 청구할 수 있습니다.
• 배액배상은 임대차계약서의 표준약관에 따라 임대인 귀책 해제 시 적용되는 것이 일반적이며, 계약서에 별도 명시가 없더라도 판례상 인정되는 경우가 많습니다.
• 공인중개사가 계약 전 임대인·대리인 권한 확인 의무, 전세권 설정 가능성에 대한 실질 안내 등 중개업무 상의 주의의무를 다하지 않았다면 중개업법상 책임이 발생할 수 있습니다.

A대응 방안

실제 상황에서는 임대인에게 전세권 설정의 이행청구, 임대차계약 해제 및 배액배상 청구, 공인중개사 과실에 따른 손해배상 등 여러 대응책이 있습니다.

• 임대인에게 전세권 설정 이행을 정식 내용증명 우편으로 재차 요구하여 기록을 남기는 것이 중요합니다.
• 임대인이 끝내 전세권 설정을 거부할 경우, 계약 해제 및 배액배상 청구 의사를 분명히 밝히고, 반환금을 신속하게 회수하는 절차를 준비해야 합니다.
• 배액배상 외 임대인 귀책으로 추가 손해가 발생했다면 명확한 입증자료(전세권 설정 불이행 과정, 거래 지연에 따른 추가 비용 등)를 확보하여 손해배상도 병행 청구할 수 있습니다.
• 공인중개사가 임대인 대리 권한 확인 등 중개과정에 의무불이행 또는 안내 미흡이 있었다면 한국공인중개사협회에 중개과실 신고와 손해배상청구도 고려할 수 있습니다.
• 임대차계약 해제 절차상 임차인의 귀책사유가 아니라면 임대인 측의 일방적 계약 불이행이라는 점을 분명히 하여, 추후 분쟁 시 유리하게 작용할 수 있는 증거를 확보합니다.
• 계약서·보관 자료(계약서 원본, 계약금 이체내역, 상담·통화기록 등), 임대인과 중개사와의 메시지, 통화내용 증거 등 모든 자료를 체계적으로 정리합니다.
• 관련 내용은 주택임대차분쟁조정위원회나 민사소송을 통해 분쟁 조정·해결을 시도할 수 있으며, 배액배상금 미지급 등 사안은 지급명령신청 절차도 활용 가능합니다.
• 필요 시 변호사 상담을 통해 임대차계약 해제통지, 손해배상 청구, 중개사 책임추궁 등 절차 진행을 지원받는 것도 적극 권장합니다.