임차인 장기 연체 시 6개월 재계약 거부 방법

S요약

• 임차인이 차임 6기 연속 연체 또는 수시 연체 이력이 4기 이상인 경우, 임대인은 계약 해지를 통지할 법률적 요건을 충족합니다.
• 6개월 재계약을 반드시 받아줄 의무는 없으며, 임차인이 재계약 요구와 권리보호 주장을 하더라도 임대인은 법률적으로 거부가 가능합니다.
• 임차인의 퇴거猶豫를 위하여 6개월 재계약 및 명도 유예를 조건으로 별도 계약 체결은 법률적으로 허용됩니다.
• 내용증명 통보 시 사실관계와 법률적 근거, 새로운 계약 조건을 명확하게 제시할 필요가 있습니다.

F사건 경위

2021년 1월 13일 최초 임대차 계약이 체결되었으며, 2022년 6월 20일에 임차권이 양도양수된 이후 2026년 1월 12일 만료 예정입니다. 임차인은 차임을 6회 연속 연체 및 4회 이상 수시 연체 이력이 있으나, 갱신요구 및 실제로 6개월 재계약을 원하고 있습니다.

L법률 쟁점

임대인이 차임 연체를 근거로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지, 6개월 명도 유예계약 형식의 재계약이 가능한지 여부가 쟁점입니다.

• 임대차 보호법상 차임 연체가 2기분 이상인 경우 임대인의 해지권 발생 요건 충족 여부가 핵심입니다.
• 임차인이 계약갱신요구권을 주장하더라도 차임연체가 2기분 기준을 넘는 경우에는 갱신거절이 가능합니다.
• 명도 유예나 퇴거猶豫 조건부 임시재계약은 법률적으로 양측 합의시 허용됩니다.

P핵심 포인트

임차인의 잦은 연체 사실이 해지 사유에 해당되는지, 임차인이 요구하는 6개월 재계약에 대해 임대인이 언제든 협상 및 거절할 수 있는지, 그 과정에서 내용증명을 통한 의사 표시가 안전한지 파악해야 합니다.

• 주택임대차보호법 및 민법상 임차인이 차임 또는 보증금을 2기 이상 연체하면 임대인은 해지 및 갱신거절 권한이 주어집니다.
• 차임 6기 연속 연체 또는 수시 4회 이상 연체는 임대인의 해지 및 갱신거절 사유로 충분합니다.
• 임차인의 갱신청구권 행사에도 불구하고, 연체 이력이 명확하다면 임대인은 재계약을 반드시 허용할 법률적 의무를 지지 않습니다.
• 임차인을 배려하기 위하여 6개월간 명도猶豫(기간을 정한 임시 계약) 조건부로 재계약을 체결하는 것은 원칙적으로 가능하며, 양측 합의로 새로운 임대차 계약서(명도합의서 등)를 작성하는 것을 권장합니다.
• 내용증명에는 차임 연체 내역, 갱신거절 근거, 임시재계약 조건 등 주요 사실과 법률적 사유를 사실 그대로 구체적으로 적어야 하며, 만일 분쟁 소지를 줄이고 싶다면 향후 분쟁에 대비하여 서면 증거로 삼을 명확한 문구가 필요합니다.

A대응 방안

임대인으로서 차임 연체를 근거로 임차인의 갱신 요구를 정당하게 거부할 수 있으며, 임시로 6개월 명도猶豫 재계약을 제안할 경우 구체적으로 다음과 같이 진행해야 합니다.

• 차임 연체 내역을 날짜별로 정리하고, 연체 회수와 기간을 명확히 기재한 후, 현행 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호를 근거로 갱신거절 및 해지권 발생 내용을 내용증명에 포함해야 합니다.
• 내용증명에는 '기존 임차계약의 갱신 및 장기 연장 거절', '차임 연체 내역', '임차인의 계약상 권리 포기', '6개월 명도猶豫 재계약 일정 및 조건'을 구체적으로 명시하셔야 합니다.
• 임시로 6개월만 거주를 허용할 경우에는 임대차계약서와 별도의 명도합의서를 작성하여 기간 종료 후 무조건 명도한다는 점을 확약하도록 해야 분쟁 소지가 줄어듭니다.
• 가능하다면 임차인과의 대면 협의 결과를 녹취하거나, 통화 내용 정리를 별도 확보해 분쟁 발생시 추가 자료로 활용하는 것이 안전합니다.
• 내용증명 발송 후에도 임차인이 계약 종료 후 바로 명도하지 않는다면, 임대인은 임차인에 대해 명도소송(점유이전청구) 등 법률적 조치를 곧장 진행할 수 있습니다.
• 계약 해지 및 명도猶豫 절차에 대해 정확한 문구 작성이나 진행 흐름에서 법률 전문가 검토·자문을 받아 최종 서면을 확정하는 것이 추후 분쟁 시 유리합니다.