입주 후 창문 하자, 임대차 해지 가능할까

S요약

• 입주 직후 거실 창문 하자의 경우, 임대인의 즉각적인 수리 의무가 인정됩니다.
• 임대인이 하자 수리 요청에 응하지 않는다면 임차인은 하자 보수 청구, 수리 후 비용 청구, 임대차 계약 해지까지 고려할 수 있습니다.
• 하자의 정도와 거주 불편 수준이 중대하다면 임대차 계약 해지도 허용될 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님께서는 2025년 3월 18일 한옥주택 임대차 계약 후 거실 쪽 창문의 프레임 하자로 인해 창문이 완전히 닫히지 않고, 임대인에게 반복적으로 수리 요청했으나 해외 체류를 이유로 아무런 조치가 이뤄지지 않은 상태에서 정상적인 생활이 곤란한 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사건의 주요 법률적 쟁점은 하자가 발견된 경우 임대인의 하자 수리 의무와, 임대인의 조치 거부 시 임차인의 권리 행사 범위 그리고 임차인이 계약 해지를 통지할 수 있는 조건입니다.

• 주택임대차보호법 및 민법에 따라 임대인은 주택을 임차 목적에 적합한 상태로 유지·관리해야 하는 의무가 있습니다.
• 임대차 계약 체결 당시 또는 입주 직후 발견된 하자가 중대하고 거주 목적 달성이 어렵다면 임차인은 임대인에게 수리 청구 또는 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

P핵심 포인트

임대차 목적물(집)에서 계약 체결 전 설명되지 않았던 하자가 발견됐을 때, 임차인은 임대인의 하자 수리를 요구할 권리가 있습니다. 수리 거부나 장기 미조치가 지속되면 계약 유지 자체에 중대한 하자로 볼 수 있는지, 계약 해지가 가능한지 확인해야 합니다.

• 거실 창문의 하자와 같이 단열과 안전, 정상 거주에 핵심적인 부분이라면 임대인의 수리 의무가 상당히 강화됩니다.
• 임대인이 정당한 사유 없이 하자 보수를 미루거나 거부하는 것이 장기화된다면, 임차인은 사전 통보 후 직접 수리를 하고 비용을 청구할 수 있습니다.
• 하자의 정도가 중대한 경우(예: 겨울철 난방 불가, 외부 노출, 방범상 위험)에 해당하면 임차인은 임대차 계약 해지까지 요구할 수 있습니다.
• 하자가 경미하거나 수리만으로 거주가 가능한 정도라면 바로 해지가 쉽지 않으나, 수차례 수리 요청과 장기 미조치가 입증되면 계약 해지 정당성이 높아집니다.

A대응 방안

입주 당시부터 존재했던 하자에 대해 임대인이 계속 대응을 미루는 경우, 임차인이 적극적으로 권리를 행사할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

• 입주 직후 하자 발견 기록(사진, 영상, 채팅, 이메일 등)과 임대인에게 요청한 내역(카카오톡, 이메일 복사 등)을 잘 보관합니다.
• 임대인에게 다시 한 번 공식적으로 하자 보수 청구를 요구합니다. 이메일이나 내용증명 형태로 ‘몇일까지 수리 완료’를 명확히 기한을 정해 전달하는 것이 효과적입니다.
• 임대인이 계속 응하지 않는 경우, 본인이 직접 하자를 수리하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 수리 견적서와 영수증 등 증빙 자료는 반드시 확보하는 것이 좋습니다.
• 수리 불가 또는 거주 지속 자체가 현저히 곤란한 상태라면, 하자를 이유로 임대차 계약 해지를 임대인에게 통보할 수 있습니다. 이때도 내용증명 우편 등 공식적인 방법으로 해지 의사와 하자 상태·경과를 입증해야 분쟁 시 유리합니다.
• 계약 해지 후 향후의 임차보증금 반환 등 금전적 분쟁이 예상된다면 분쟁조정위원회 또는 법원에 중재나 소송을 검토할 수 있습니다.
• 임대인과 추가적인 연락이 완전히 두절된 경우에는 임차인 단독으로 공법적 구제절차(임대차분쟁조정위 등)나 민사청구 절차를 이용할 수도 있습니다.