하자 주택 미완공 시 잔금 요구 대처법

2025.12.27 05:16

Q질문내용

저는 약 2년 전에 부모님을 모시기 위해 2층짜리 단독주택 신축을 한 건설업체에 의뢰했습니다.
공사 초반에는 일정이 조금씩 미뤄지긴 했지만, 시공사에서 추가 공사비나 중간금 요청이 있을 때마다 예정된 금액을 모두 지급했습니다.
현장은 여전히 완공되지 않았고, 내부 곳곳에서 페인트가 벗겨지거나 곰팡이 흔적 등 하자들이 계속 발견되고 있습니다.
공사 마무리를 계속 요청해 왔지만 시공사에서는 잔금 지급이 이뤄지기 전에는 마감을 더 이상 진행하지 않겠다고 말했습니다.

계약서에는 ‘공사가 완공되고 나서 잔금을 지불한다’는 조항이 분명히 명시되어 있습니다.
그런데도 시공사에서는 지금 당장 잔금 정산과 결제를 먼저 요구하는 상황입니다.
며칠 전에는 시공 담당자가 ‘잔금 입금 약속이 없으면 준공 관련 서류나 마무리 작업도 더 진행해 드릴 수 없다’는 취지로 말하기도 했습니다.
추가 에피소드로, 저는 최근에 서류상 하자 사항을 사진과 메모로 정리해서 시공사에 전달했지만, 충분히 반영해주지 않은 상태입니다.

처음 계약 당시에는 준공신청을 건설사 쪽에서 직접 처리해 주겠다고 약속하긴 했지만, 별도로 서면으로 기록된 것은 없습니다.
저는 지금 준공신청이 시급하다 보니 시공사와 갈등이 더 커지는 게 아닌지 걱정되는 상황입니다.
아직 하자도 남아 있고 계약상 완공이 된 것도 아닌데, 이런 요구를 받고 있는 것이 과연 정당한 일인지, 이런 경우에 제가 어떻게 대응해야 실무상 문제가 없을지 궁금합니다.
이 상황에서 어떤 점을 유의해야 할지 조언 부탁드릴 수 있을까요?

#주택 신축 하자 #미완공 잔금 요구 #단독주택 시공사 분쟁 #공사대금 지급 시기 #하자 보수 청구 #준공신청 거부 대응 #하자보수 촉구

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S요약

공사 완공 후 잔금 지급이 원칙이므로, 미완공 또는 하자가 남아 있다면 잔금 선지급 요구에 응할 의무는 없습니다.
잔금을 지급하지 않아도 준공신청 및 하자 처리 거부는 정당하지 않습니다.
잔금 일부를 하자 보수 완료 시점까지 유보하고, 하자 내역을 증빙하는 자료를 더 체계적으로 확보하는 것이 중요합니다.
정식 내용증명 및 하자보수 요구서를 시공사에 발송하는 등 공식적인 절차로 대응해야 합니다.
준공 업무와 하자 보수 관련 약속이 구두였던 경우, 관련 대화 기록 및 증거 수집이 필요합니다.

F사건 경위

이용자님께서는 부모님을 위한 단독주택을 신축하면서 시공사와 '완공 후 잔금 지급'을 명시한 계약을 체결하셨습니다. 하지만 공사가 미완공된 상태에도 불구하고 시공사에서는 잔금 선지급을 요구하며, 하자 보수와 준공신청을 잔금 지급과 연계하고 있습니다.

L법률 쟁점

이 사건의 핵심 법률 쟁점은 공사대금 지급시점, 하자보수 의무, 준공신청의 이행 여부와 권리 행사에 있습니다.

공사도급계약상 완공 및 검수 후 잔금 지급이 유효하다면 시공사는 잔금 지급 전 공사를 완성하고 하자 보수를 마쳐야 할 의무가 있습니다.
준공신청 등 약정된 부가 의무는 원칙적으로 도급인의 정당한 협조를 전제로 하지만, 이를 잔금 지급과 무리하게 연계하는 것은 인정되기 어렵습니다.
시공사는 미완성·하자 잔존 상태에서 잔금 지급을 거부한다는 이유로 하자 보수와 준공신청을 거부하면 계약상 의무 위반 소지가 생깁니다.

P핵심 포인트

공사 마무리 및 하자 보수 요구와 잔금 지급의 선후, 준공 업무와의 연계 관계, 실제 실무상 대응에서 중요한 판단 기준입니다.

계약서 '완공 후 잔금 지급' 조항이 있다면, 현저한 미완공이나 하자가 있을 시 잔금 지급 전에 공사 완료 및 하자보수를 먼저 요구할 수 있습니다.
하자가 경미하더라도, 적정한 하자보수비용은 협의 후 잔금에서 공제하거나 보류하고 지급하는 방법도 실무적으로 가능합니다.
준공신청은 시공업체 입장에서도 공사대금 지급을 받기 위한 필수 절차이기 때문에 이를 일방적으로 거절할 권리 없이 성실하게 이행해야 할 의무가 강조됩니다.
공사 하자에 대해서는 하자보수 내역과 증거를 충분히 정리해 두면, 추후 법률적으로 분쟁이 발생해도 유리하게 활용할 수 있습니다.
구두 약속이더라도 통화 내역이나 메신저 기록 등 관련된 모든 정황 증거를 광범위하게 확보해두는 것이 추후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

A대응 방안

이용자님이 현 상황에서 취해야 할 실질적인 조치와 권리 보호를 위한 구체적인 대응 절차를 안내합니다.

공사 미완공 및 하자부분에 대한 사진, 동영상, 일자별 메모, 시공사와의 주고받은 문자 내역 등 가능한 모든 증거를 체계적으로 보관해야 합니다.
공사 현장 및 하자 내역은 제3자(예: 건축사, 감정인 등)의 현장 진단을 통해 관련 사실관계를 확인받는 것 역시 실질적으로 도움이 됩니다.
공사 완료 또는 하자보수가 이뤄지지 않았다는 점을 근거로 잔금 지급을 유보한다는 공식 입장을 내용증명으로 시공사에 발송해야 합니다.
하자 내역과 보수 요구 사항을 명확히 하여 시정 촉구서를 병행해서 제출하면 향후 분쟁에서 명확한 근거가 됩니다.
준공신청 미이행으로 인해 발생하는 불이익이 예상된다면, 약속 이행을 거부하는 시공사에 대해 손해배상청구 등 법률적 절차도 고려 가능합니다.
현 실무상 갈등 심화가 우려될 경우 건설전문 변호사 또는 소비자분쟁조정위원회 활용도 검토해야 합니다.
최종적으로 분쟁이 장기화될 경우 하자보수청구, 잔금 지급의무 부존재 확인, 준공신청 이행청구 등 민사소송 절차도 생각할 수 있습니다.
공사대금 잔금 일부를 보류하더라도 신속한 준공신청 및 등기 처리가 시급하다면, 일정 금액을 공탁하는 방식(공탁소 활용)으로 중재를 요청하는 방법도 있습니다.