근저당 잡힌 원룸 보증금 우선변제 순서

S요약

• 이용자님이 전입신고와 확정일자를 모두 받았다면 우선변제권이 성립합니다.
• 이미 설정된 근저당권보다 후순위여서 모든 경우에 보증금 전액을 돌려받기는 어렵습니다.
• 주택임대차보호법상 '소액임차인' 요건을 충족하면 일부 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
• 임대주택이 경매 등으로 매각될 경우 보증금 반환액은 '근저당권' 및 다른 선순위채권의 총액, 그리고 소액보증금 범위에 따라 결정됩니다.

F사건 경위

이용자님은 2023년 4월 원룸 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 모두 갖추었으나, 입주 후 임대주택에 2016년에 이미 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 알게 된 상태입니다.

L법률 쟁점

임차인 보호를 위한 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권이 선순위 근저당권에 대해 어떻게 효력을 갖는지가 핵심 쟁점입니다.

• 임차인의 전입신고일과 확정일자가 근저당권 설정 시점 이후인지 여부가 순위 판단의 핵심입니다.
• 근저당권 설정이 확정일자 및 전입신고보다 먼저라면 임차인은 원칙적으로 후순위로 인정됩니다.
• 소액임차인의 경우 일정 범위 내 금액은 선순위 담보권자보다 앞서 변제받을 수 있습니다.

P핵심 포인트

우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권이 결합될 때 배당 순위와 보증금 회수 가능성에 영향을 미칩니다.

• 임차인의 전입신고와 확정일자 모두 근저당권 설정 후라면 우선변제권은 성립하지만 근저당권보다 후순위입니다.
• 소액임차인은 일정 금액까지는 근저당권 등 담보권자보다 먼저 보증금의 일부를 배당받을 수 있습니다.
• 소액임차인 범위와 최우선변제금은 각 지역별(서울, 수도권, 기타 대도시 및 그 외 지역) '주택임대차보호법 시행령'에 따라 달라집니다.
• 근저당권보다 선순위인 경우에는 보증금 전액 또는 대부분이 보호받지만, 후순위인 경우에는 남은 매각대금에서만 배당받을 수 있습니다.
• 전입신고 및 확정일자 취득 후 경매개시결정 전에 소액임차인 기준이 충족되면 최우선변제금은 따로 먼저 배당받습니다.

A대응 방안

경매 등 실질적 위험 상황에 대비해 본인의 권리를 최대한 보호받기 위해서는 아래 사항들을 꼼꼼히 준비해야 합니다.

• 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하는지 우선 확인해야 합니다. 2023년 기준, 서울 1억원 이하, 수도권(과천 포함) 8000만원 이하, 그 외 광역시 6000만원 이하 등 지역별로 소액임차인 기준이 다르므로 본인이 해당하는지를 등기부상채권 및 보증금액 기준으로 확인해야 합니다.
• 소액임차인이라면 최우선변제금(보증금 중 일정액)은 근저당권 등 담보권자보다 먼저 배당받습니다. 예를 들어 서울 기준으로 보증금이 1억원 이하면 3700만원까지 최우선변제가 가능합니다.
• 전입신고와 확정일자는 이미 완료했다면, 전입신고 날짜와 임대차계약서, 확정일자 부여확인서를 모두 잘 보관해야 합니다.
• 집주인의 채무불이행 징후(전기요금 체납 등)가 있다면, 추가로 전세보증금 반환보증 가입을 신속히 추진하는 것도 권장됩니다. 다만 이미 근저당권이 선순위라면 보증 가입이 제한될 수 있습니다.
• 임대주택이 경매에 넘어가거나 변동이 있을 경우, 즉시 배당요구종기 내에 보증금반환채권을 신고해야 보증금 배당에 포함됩니다.
• 보증금 전액을 우선변제 받는 경우는 임차권(전입신고 및 확정일자)이 선순위 근저당권보다 먼저일 때입니다. 현 상황에서는 소액임차인 최우선변제 외에는 잔여금 배당만 가능합니다.
• 경매진행 전이라도 임차권등기명령 신청 등을 통해 권리관계를 명확히 하고 보증금 반환청구에 대비하는 것도 방법입니다.