오피스텔과 아파트 일시적 2주택 비과세

S요약

• 전입신고를 하고 실제 거주에 사용한 오피스텔은 세법상 주택으로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 제도를 적용할 여지가 있습니다.
• 다만 새 아파트 취득 시점과 각 지역의 조정대상지역 여부에 따라 종전 오피스텔을 처분해야 하는 기한이 2년 또는 3년 등으로 달라질 수 있어, 잔금일만 기준으로 3년이라고 단정하지 말고 구체적인 기한을 다시 점검하시는 편이 안전합니다.

F사건 경위

이용자님은 오피스텔에 전입신고를 하고 실제 거주한 상태에서 2023년 12월 15일 새 아파트 잔금을 치르고 바로 이사해 현재는 오피스텔과 아파트를 모두 보유하고 있으며, 앞으로 오피스텔을 먼저 양도할 계획입니다.

L법률 쟁점

이 사안에서 양도소득세 비과세 여부는 오피스텔이 세법상 주택으로 인정되는지, 그리고 일시적 1세대 2주택 특례의 처분 기한과 요건을 충족하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

• 오피스텔이 실제 주거용으로 사용된 주택에 해당하는지 여부가 쟁점입니다. 이 부분에 따라 오피스텔이 단순 업무용 부동산인지, 1세대 1주택 및 일시적 2주택 규정에서 말하는 주택으로 볼 수 있는지가 갈릴 수 있습니다.
• 일시적 1세대 2주택 특례가 적용되려면 기존 오피스텔이 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있는 주택인지, 새 아파트 취득으로 일시적으로 주택이 2개가 된 상태인지, 그리고 정해진 기간 안에 종전주택을 양도하는지 등이 핵심 요소가 됩니다.
• 종전 오피스텔을 언제까지 양도해야 하는지의 기준일과 기간이 중요합니다. 신규 아파트 취득일을 잔금일로 볼 수 있는지, 일부 상황에서 2년이나 3년 등 서로 다른 기간이 적용될 수 있는지, 또 양도 완료 시점을 계약일이 아니라 잔금일까지로 보게 되는지가 실제 세금 부담에 영향을 줄 수 있습니다.

P핵심 포인트

오피스텔의 주택 인정 가능성과 처분 기한 산정 방식을 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다.

• 전입신고를 하고 가족의 실제 거주 공간으로 사용했다면, 건축물대장 용도가 오피스텔이라 하더라도 양도소득세에서는 주택으로 인정되는 경우가 적지 않습니다. 주택으로 보려면 취사와 수면, 일상생활을 하는 공간인지, 대부분의 면적이 주거에 쓰였는지 등이 종합적으로 고려됩니다.
• 사업자등록을 내어 업무용으로 사용하거나, 상당 부분을 임대 사무실로 사용한 경우에는 주거용 비율이 낮다고 보아 전부 또는 일부만 주택으로 인정될 가능성이 있습니다. 이용자님처럼 전입신고와 실거주 사실이 확인되면 주택으로 볼 여지가 상대적으로 커질 수 있습니다.
• 일시적 1세대 2주택 비과세에서 새 집의 취득일은 통상 잔금일 또는 소유권 이전 등기 접수일 가운데 빠른 날을 기준으로 판단하는 경우가 많습니다. 이용자님의 경우 잔금일이 2023년 12월 15일이므로, 이 날을 기준으로 처분 기한을 계산하는 방향이 될 수 있습니다.
• 다만 종전주택과 신규주택이 조정대상지역인지 여부, 매매계약 체결 시기, 당시 시행 중이던 세법 개정 규정 등에 따라 처분 기한이 2년인 경우와 3년인 경우 등이 나뉜 바 있어, 모든 경우에 일률적으로 3년으로 보기에는 위험이 있을 수 있습니다.
• 만약 이용자님 사례에 3년 처분 기한 규정이 적용된다고 본다면, 2023년 12월 15일을 기준으로 3년이 되는 날 이전에 오피스텔 양도의 잔금까지 실제로 완료되어야 비과세 요건을 충족할 여지가 있습니다. 단순히 매매계약만 체결하고 잔금이 기한을 넘기면 양도 시점이 기한 이후로 보일 수 있어 주의가 필요합니다.

A대응 방안

향후 양도 계획을 세우실 때는 오피스텔의 주택 인정 여부와 정확한 처분 기한을 먼저 확정하는 절차가 중요합니다.

• 우선 오피스텔이 주택으로 인정될 수 있도록 거주 사실을 입증하는 자료를 정리해 두는 편이 좋습니다. 주민등록 등본과 전입일, 실제 이사한 날짜, 공과금 사용 내역, 관리비 고지서, 내부 사진이나 구조도 등 일상적인 주거 사용을 보여주는 자료가 있으면 세무서에서 주택으로 볼 여지가 커질 수 있습니다.
• 오피스텔을 임대하거나 업무용으로 등록한 사실이 있었는지, 면적 일부만 사무용으로 쓴 적이 있는지 등 과거 사용 내역도 정리하는 편이 좋습니다. 만약 일부만 주거로 사용한 기간이 있었다면, 그 비율에 따라 세법상 주택 인정 범위가 달라질 수 있어 미리 파악해 두면 양도 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.
• 새 아파트 취득일과 두 부동산이 위치한 지역의 조정대상지역 여부, 계약일과 잔금일, 실제 이사 시기를 기준으로 적용 규정이 어떻게 되는지 세무서나 세무 전문가에게 서면으로 확인받는 절차를 고려하실 수 있습니다. 특히 일시적 1세대 2주택 처분 기한이 2년과 3년 사이에서 갈리는 구간에 해당하는지 여부를 먼저 명확히 해 두는 것이 중요합니다.
• 종전 오피스텔 매도 시에는 단순히 3년 안에 팔면 되겠다는 생각으로 미루지 말고, 확인된 처분 기한보다 여유 있게 잔금일을 잡는 방향으로 매매 일정을 설계하시는 편이 안전합니다. 이 사안은 취득 시기, 지역, 실제 거주 기간과 사용 형태 등 세부 사실관계에 따라 양도세 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 이용자님의 구체 자료를 바탕으로 세무 전문가나 변호사와 함께 비과세 요건 충족 여부와 매도 시점을 개별적으로 검토해 보시는 것이 바람직합니다.