임차권 등기, 전입신고, 점유개시일에 따른 배당순위 분석

질문하신 내용에 대해 답변 드리겠습니다. 

1. 전입신고, 확정일자, 점유개시가 같은 임차인의 경매 배당순위

임차인들의 전입신고일, 확정일자, 점유개시일이 동일한 경우 경매 배당에서 중요한 요소는 임차권 등기 여부와 점유 개시일입니다.

• 임차권 등기 여부: 임차권 등기를 설정한 경우, 설정한 날짜에 선순위가 결정됩니다.
• 점유개시일: 전입신고, 확정일자가 같을 때는 점유개시일이 중요한데, 점유개시일이 빠를수록 우선순위가 높아집니다.

각 임차인의 배당순위를 정리하면 다음과 같습니다:

• 임차인 C: 전입, 확정, 점유개시 모두 동일(22.4.18)로 가장 먼저 점유를 시작했으므로 최우선 배당.
• 임차인 B: 전입, 확정이 같고, 점유개시일이 (22.5.2)로 임차권 등기일(24.6.4)이 설정되었으므로, 임차권 등기일 기준으로 다음 순위.
• 임차인 A: 전입, 확정이 같지만 점유개시일이 (22.5.5)로 B보다 늦으므로 그 다음 순위.
• 임차인 D: 전입신고가 가장 늦음(22.5.3)으로 인해 배당순위에서 가장 마지막으로 배당됨.

2. 선입주와 점유개시일 변경

• 선입주와 점유개시일: 임대차계약일보다 선입주한 경우, 전기 명의 변경일, 도시가스 신청일 등의 날짜로 점유개시일을 판단할 수 있습니다. 실제 점유가 시작된 날짜를 기준으로 판단하기 때문에, 이러한 공공요금 명의 변경일이 점유개시일로 인정될 가능성이 높습니다.

따라서 임대차계약서에 명시된 날짜보다 실제 점유를 시작한 날짜(전기, 가스 명의 변경일 등)가 점유개시일로 고려될 수 있습니다.