갭투자 아파트 임대차 분쟁 해결 법적 절차

Q질문내용

갭투자로 계약갱신 청구권을 사용한 전세 낀 아파트를 매수했는데, 매도인과 임차인이 한 편이 되어(가족관계) 계약갱신청구 한 적이 없다고, 잔금 후 전세 만기가 다가오자, 사기 계약을 주장합니다. 내용증명을 어떻게 보내야 할까요?
안녕하세요. 갭투자로 전세 낀 매물 아파트를 매수했습니다. 계약갱신 청구권을 사용하고 2년정도 남은 매물을 찾고 있었고, 부동산중개인과는 구두로 얘기가 되었습니다.(후에 녹취있음)
중개인께서 세입자가 나가려는 집이 있는데 매도인과 세입자가 가족이라서 본인이 얘기를 잘해서 2년 더 살게 해보겠다 하였고, 임차인이 더 거주할테니 전세 승계로 전세보증금은 그대로 유지(5.5억)해서 살겠다했다라고 중개인이 답변하엿습니다. 얼마 후, 다시 연락이 와서 전세보증금을 5.2억으로 맞추고 잔금 때 3천만원 차액을 임차인에게 주면 된다 구두로 얘기가 되었습니다.
정리를 하자면
5.2억 전세보증금과 계약갱신청구권 사용으로 전세승계매물 계약
(이 녹취는 9.25에 부동산 사장님 통화내용에 있습니다.)
24.6.4 전세 승계 매물 아파트 매매계약금 입금후 6.5 본계약서 작성
(이 때 문자로 5.5억에 시세대로 산다고 했다가, 다시 5.2억에 주면 계속 살겠다는 부동산중개인의 문자가 있음)
24.9.25 부동산 사장님으로부터 계약갱신청구가 아니다 통화로 통보받음
24.9.27 잔금
24.10.28 전세입자 만기
(****그러나 매매계약서에는 전세계약 5.5억 보증금 그대로 승계라고 적혀있음)
****문자로 받은 가계약서에는 5.5억 보증금에 거주 중이나 전세금 5.2억에 계속 거주(유지)하기로 한다(만기24년8월28일)========>만기날도 10월28일 인데 8월28일로 잘못 기입
****!!!!본 계약서에는 5,5억에 전세승계로 적혀있음!!!!!
부동산 사장님은 통상적으로 2년살고 2년 더살면 4년사는거로 알지만, 임차인이 법에 따라 계약갱신청구권을 안쓰면 더 살수 있는거고, 정확히 할 것이었으면 부동산계약서에 매수인이 특약을 요청했어야 한다. 부동산을 탓하지 말라라고 하셨고, 제가 계약갱신청구권을 사용해서 5.2억에 한다고 한 녹취가 있다고 해도 법대로 하라고 화를 냅니다.
잔금 당일에는 진짜@싸움이 났는데요,, 부동산중개인이 친한 중개인과 남자지인도 데려왔고, 전세입자와 가족관계인 매도인은, 본인들은 모르는 일이고, 계약서대로 하면 된다. 오늘 파토내면 중도금 낼 것까지 2배를 보상하는 것 알지 않냐 하여 잔금을 입금했습니다.
그리고 24.10.11 부동산 중개인과 임차인, 매수인인 제가 만났고 서로간에 오해가 있고 협상을 하기위해 모였습니다.
전세입자의 요구입니다.
1. 나는 모르는 일이다. 매매계약할 때 내가 있지도 않았고 내서명도 없다. 사기다.
2. 난 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다, 안 쓸거다. 부동산에도 그냥 전세금 낮춰주면 더 산다고 해서 그렇게 한 것 이였다.
3. 집 볼 생각 하지마라, 고소 할 거다. 내가 가만히 있지 않겠다
4. 5.2억에 계속 거주한다고 증빙 있다
5. 그때 당시에는 전세가 낮았다(주변 부동산들이 그랬다)
6. 그럼 다른집을 갈테니 계약금 1천만원이라도 줘라
라고 하였습니다. 전세입자와 매수인인 저는 부동산 중개인을 끼고 대화를 했기에 처음 대화를 제대로 한 것 이었고 전세입자의 입장에서는 번복이 아닐 수 도 있고, 계약갱신청구권을 굳이 얘기 안하고 살겠다고 한 게 부동산중개인의 잘못된 전달일 수 도 있겠다도 싶었습니다.
저의 입장도 말씀드렸습니다.
계약갱신청구권 사용하여 전세승계를 굳이 3천 만원을 내려준 것이다. 굳이 전세금을 시세도 높은데 왜 3천을 내려주겠냐
당신은 전세금을 3천올려도 돌려받는 돈이지만, 나는 이미 금전적인 손해가 있다. 당신이 4년을 산다면, 2년 뒤에 팔 시점에는 세안고 매매(2년남은)기간으로 실 거주할 사람에게는 못판다. 급하게 팔 경우, 결국 헐 값에 팔텐데, 이럴거면 난 1층을 샀지 다른 집도 많았는데 100백원도 못 깍고 이 가격 주고 사지 않았다.
이 집을 사려고 실거주 하던 신축아파트를 팔고 엘리베이터없는 5층 작은 월세집에서 살고 있다. 당신의 요구하는 손해보다 난 이미 발생한 손해가 많다
나도 빚을 지고 매매를 하였고, 묵시적.합의적 갱신으로 퇴거를 할 경우 3개월 이내 전세보증금을 줄 의무가 있다. 나도 여유가 없기에 1천만원 계약금을 드릴 법적의무도 여유도 없고, 집 볼생각 하지도 말고 고소한다는 사람한테 그러고 싶지 않다.
그리고 저는 3가지 제안을 드리고 다른 서로 양보할 수 있는 제안이 있을 경우 답변을 주시되, 만기일인 10월28일까지 답이 없을 경우 계약서 대로 5.5억에 전세 승계가 되며, 나도 이건 손해이기에 원치 않는다고 말씀드렸습니다
제안은
1.5.2억에 계약갱신청구권 사용
2.계약서 대로 5.5억에 전세 승계(계약갱신요구권 사용아님)
3.집을 나간다고 명확한 의사표현을 할 시, 바로 집을 내놓고, 전세 맞춰지면 전세보증금을 드리기(계약금 지급은 없음)
그리고 10.21일인 오늘까지 답변은 없고, 재차 임차인분께 문자를 드렸더니, 난 매매계약할 때 있지도 않았고 서명도 안했고, 난 모르는 일이고, 본인 요구하는대로만 안할것이다라고 답변이 왔습니다.
전세 승계하더라도 주인이 바뀌니 새로 계약서를 써야 효력이 있는 것 아닌가요? 절대 서명하지 않을 것 같은데 어떻게 해야할까요? 당장이라고 내용증명을 임차인에게 보내, 10월28일이후는 전세 승계에 따라 5.5억 보증금으로 효력이 발생한다는 내용과 어떤 점을 써야할까요?
매도인과 임차인은 시누이와 올케 관계입니다.그리고 매도인은 목동에 하이페리온을 포함한 매물을 가지고 있고 임차인도 여러 상가를 가지고 있는데, 부동산 중개인에게 판다고 하여부동산 중개인 또한 매도인과 임차인 편에 서있는 상황입니다.
저는 5.2억에 계약갱신청구권 사용을 원했지만 사실 본계약서에 계약갱신청구권 내용이 없기에, 임대차 법에 따라 임차인 손을 들어줄 테니, 그냥 계약서대로라도 5.5억에 전세를 유지하고 싶습니다.
어떻게 내용증명을 보내야 할까요?
그리고 제가 매매할 때 임차인에게 이런계약을 했다 미리 알려줄 의무가 있었나요? 그건 매도인의 법적의무가 없나요? 매도인은 계약갱신이니 뭐니 전혀 알고 싶어하지도 않고 법대로 하고 매수인인 제가 우기는 것이라고 얘기합니다.
그리고 계약금을 넣을 떄는 전세만기(8.28)=>잔금(9.27)일로 알고 넣었는데 본계약서 쓸 때에는 잔금(9.27) 후 전세만기(10.28)일로 변경하였습니다. 이 것도 관련해서 문제를 삼을 수 있을까요?
너무 답답합니다. 도움 좀 부탁드립니다.

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