요지

양도소득세액 산정의 기초가 되는 실지거래가액은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 의미함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2020. 2. 4. 원고 A에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 198,839,560원, 원고 B에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 191,039,170원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2003. 6. 9. ○○ ○구 ○○동 xxx-x 대 xxx㎡ 및 그 지상 5층 건물(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 1/2지분에 관하여 원고들 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고들은 2017. 9. 20. D과 E에게 이 사건 부동산을 28억 원에 양도한 후 2017. 11. 27. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 28억 원, 취득가액을 26억 원으로 하여 계산한 2017년 귀속 양도소득세를 예정신고․납부하였다.

다. 피고는 2019. 9. 18.부터 2019. 12. 13.까지 원고들의 2017년 귀속 양도소득세에 대한 세무조사를 실시한 후 이 사건 부동산에 관한 다운계약서가 존재하고 원고들이 제출한 매매계약서상의 취득가액은 증빙 등이 부족하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 이유로 이를 취득가액으로 인정하지 않고 이 사건 부동산의 취득일 전후 3개월 이내에 평가된 감정가액 1,751,955,000원을 취득가액으로 산정하여 이를 기초로 2020. 2. 4. 원고 A에게 2017년 귀속 양도소득세 219,638,560원, 원고 B에게 2017년 귀속 양도소득세 212,846,290원을 각 경정․고지하였다.

라. 원고들은 2020. 2. 21. 위 처분에 대한 이의신청을 하였고, F지방국세청장은 2020. 3. 24. ⁠‘원고들이 G 등에게 이 사건 부동산 매매대금으로 18억 5,000만 원을 지급한 것으로 인정된다’는 이유로 그 취득가액을 1,850,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하며, 원고들의 나머지 신청은 기각하는 결정을 하였다.

마. 이에 따라 피고는 2020. 3. 27. 원고 A에 대한 2017년 귀속 양도소득세 219,638,560원 중 20,799,010원을, 원고 B에 대한 2017년 귀속 양도소득세 212,846,290원 중 21,807,120원을 각 감액․경정하였다(이하 위와 같이 일부 감액되고 남은 원고 A에 대한 2020. 2. 4.자 2017년 귀속 양도소득세 198,839,560원의 부과처분, 원고 B에 대한 2020. 2. 4.자 2017년 귀속 양도소득세 191,039,170원의 부과처분을 통틀어 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

바. 원고들은 2020. 5. 1. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2020. 12. 21. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 8호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 원고들은 중개보조사 H의 소개로 2003. 3. 21. G, I, J(이하 ⁠‘G 등’이라 한다)과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 26억 원으로 매매계약을 체결하였다. G 등은 ⁠‘건물이 준공된 지 얼마 되지 않아 지금 그대로 신고하면 세금을 많이 내야 한다. 잔금 지급시 소유권이전등기 가등기를 해줄 테니 본등기는 2005. 1. 30. 이후 했으면 한다‘고 요청하였고, 원고들이 이를 받아들여 위 매매계약 체결 당시 작성한 매매계약서 특약사항에 반영하였다.

2) 원고들은 계약 체결 당일인 2003. 3. 21. 계약금 2억 원, 2003. 4. 4. 중도금 4억 5,000만 원을 각 G에게 지급하였다.

3) 그런데 G 등은 매매계약 체결 이후인 2003. 4. 11. 임의로 이 사건 부동산을 담보로 기존의 대출 11억 원에 더하여 1억 원을 대출받았다. 이에 원고들은 ’지금까지 발생한 근저당권부채무 12억 원을 원고들이 인수하고 나머지 돈만 계산해서 지급하겠으니, 가등기는 말고 잔금 지급과 동시에 소유권을 이전해 달라‘고 요청하였다.

4) 이에 G 등은 ’매매대금 26억 원 중 융자 12억 원을 원고들이 승계하고, 잔류금 등 117,000,000원(= 잔류금 7,000만 원 + 보증금 1,800만 원 + 하자보수금 2,000만 원 + 간판비용 900만 원)을 제외한 나머지 1,283,000,000원을 지급하면 소유권을 이전해 주겠다. 다만 세금 문제로 신고용 계약서를 별도로 작성해야 하니 협조해 달라‘고 요청하였다.

5) 원고들은 2003. 4. 19. H으로부터 위 4)항의 내용이 기재된 문서를 팩스로 전송받았고, 위 요청에 응하기로 하였다.

6) 원고들은 이미 6억 5,000만 원을 지급하였으므로 1,283,000,000원에서 위 돈을 제한 633,000,000원을 지급하면 되는 상황이었는데, 2003. 4. 23. G이 지정하는 계좌로 합계 601,000,000원을 송금하고 G에게 200만 원을 현금으로 지급하여 합계 603,000,000원을 지급하였다.

7) 원고들은 2003. 5. 20. 나머지 3,000만 원과 당초 7,000만 원에서 하향조정된 잔류금 6,000만 원 합계 9,000만 원을 G에게 현금으로 지급하였다.

8) 매매대금이 26억 원으로 기재된 매매계약서는 이 사건 부동산 취득 당시 작성된 진정한 매매계약서이고, 위 2), 6), 7)항의 거래는 영수증, 무통장입금증 등 금융자료로 모두 확인이 되는바, 이 사건 부동산의 실제 취득가액은 2,600,000,000원이다. 그럼에도 이를 불인정하고 원고들이 인수한 근저당권 피담보채무액 12억 원 및 G 명의의 계좌에 의하여 확인되는 6억 5,000만 원 합계 1,850,000,000원이 실제 취득가액임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 매매대금이 26억 원으로 기재된 2003. 3. 21.자 매매계약서(갑 제11호증)

원고가 제출한 매매대금이 26억 원으로 기재된 2003. 3. 21.자 계약서(이하 ⁠‘이 사건 매매계약서’라 한다)에는 ⁠‘매매대금 이십육억 원 정, 계약금 이억 원은 계약시에 지불하고 동시에 영수함, 중도금 오억 원은 2003. 4. 5.에 지불함, 잔금 일십구억 원은 2003. 4. 19.에 지불함’이라고 기재되어 있다. 이 사건 매매계약서 제3조는 ⁠‘[제한권 등 소멸] 매도인은 소유권의 행사를 제한하는 사유나 공과금 기타 부담금의 미납이 있을 때에는 잔금수수일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 달리 약정한 경우에는 그러하지 아니한다’고 기재되어 있고, 이와 관련하여 달리 약정한 내용은 확인되지 않는다.

이 사건 매매계약서에는 아래 특약사항이 수기로 기재되어 있다.

① 잔금 지불 후 매도인은 매수인에게 소유권이전가등기를 해주고 본등기는 2005. 1. 30. 이후 등기한다.

② 하자보수는 인도일로부터 2년까지 매도인이 책임진다.

③ 하자보수비는 잔금 2,000만 원을 매수인에게 보관한다.

④ 매수인은 매도인에게 현설비 외에 추가설비 및 변경을 요청할 수 없다.

이 사건 매매계약서 하단의 매도인 란에는 G, I, J의 각 이름 옆에 G의 인영이 날인되어 있으며, 매수인 란에는 ⁠‘A 외 1명 ’이라고 기재되어 있고 그 옆에 A의 인영이 날인되어 있다. 이 사건 매매계약서 하단에는 ㈜K이 공인중개사로 기재되어 있고 그 인영이 날인되어 있다.

2) 매매대금이 1,282,000,000원으로 기재된 2003. 3. 21.자 계약서(을 제6호증)

위 계약서에는 ⁠‘매매대금 1,282,000,000원, 계약금 82,000,000원은 계약시에 지불하고 동시에 영수함, 잔금 1,200,000,000원은 2003. 4. 18.에 지불함, 융자금 1,200,000,000원은 승계키로 함’이라고 기재되어 있다.

위 계약서는 G 등과 원고들이 거래 신고 목적으로 공시지가를 기준으로 하여 작성한 다운계약서이다(이하 ⁠‘이 사건 다운계약서’라 한다).

3) H이 L에게 전송한 2003. 4. 19.자 팩스 문서(갑 제10호증)

이 사건 부동산 매매거래를 중개한 ㈜K 소속 보조중개사인 H은 2003. 4. 19. 14:17 L의 사무실로 아래 내용이 기재된 문서를 전송하였다(이하 ⁠‘이 사건 팩스 문서’라 한다).

4) 각 영수증(갑 제14 내지 16호증)

원고들은 총 3장의 영수증을 제출했는데, 모두 이 사건 부동산의 매매대금에 대한 것임이 명시되어 있고, 2003. 4. 4.자 A에 대한 영수증에는 ⁠‘4억 5,000만 원을 중도금으로 영수함’, 2003. 4. 23.자 A, L에 대한 영수증에는 ⁠‘6억 300만 원을 잔금으로 영수함(최종잔금 일억 원은 2003. 5. 18. 수령 예정)’, 2003. 5. 20.자 A, L에 대한 영수증에는 ⁠‘9,000만 원을 잔금으로 영수하고, 기존 하자보수금 2,000만 원에 1,000만 원 추가 포함 3,000만 원을 하자보수금으로 남겨 놓기로 약속함’이라고 각 기재되어 있다.

이 사건 각 영수증에는 ㈜K의 명판이 날인되어 있고, G의 자필서명이 되어 있다.

5) 무통장입금증 등 금융거래내역(갑 제17, 18호증, 을 제9호증)

가) 2003. 3. 21. L의 M은행 계좌에서 206,247,910원이 현금으로 인출되었고, 2003. 3. 25. G의 N은행 계좌에 200,000,000원이 자기앞수표로 입금되었다.

나) 2003. 4. 4. L의 M은행 계좌에서 44,000,000원이 대체지급되었고, 같은 날 원고 A의 M은행 계좌에서 356,000,000원이 현금으로 인출되었다. 같은 날 G의 N은행 계좌에 450,000,000원이 대체 또는 자기앞수표로 입금되었다.

다) L는 2003. 4. 23. 오전 9:33:41 자신의 M은행 계좌에서 601,000,000원을 현금으로 인출하였고, 바로 직후인 오전 9:34부터 9:39까지 합계 601,000,000원을 아래와 같이 7회에 걸쳐 무통장입금 방식으로 송금하였다.

라) 2003. 5. 20. L의 M은행 계좌에서 7,000만 원이 인출된 적이 있다.

마) 한편 2003. 4. 16. G의 N은행 계좌에서 원고 A의 M은행 계좌로 5억 8,000만 원이 대체지급되었고, 2003. 4. 18. 원고 A의 M은행 계좌에 5억 8,000만 원이 입금되었다.

6) 부동산등기부(갑 제7, 8, 12호증)

이 사건 부동산에 관하여 2003. 3. 11. 근저당권자 M은행, 채무자 G, 채권최고액 1,540,000,000원의 근저당권설정등기, 2004. 4. 11. 근저당권자 M은행, 채무자 G, 채권최고액 140,000,000원의 근저당권설정등기가 각 마쳐졌고, 2003. 6. 27. 채무자를 원고 A으로 하는 2003. 6. 27. 계약인수를 원인으로 한 근저당권변경의 부기등기가 마쳐졌다.

7) 이 사건 부동산에 대한 감정평가(을 제7호증)

P감정평가법인의 2003. 3. 11. 기준 이 사건 부동산에 대한 감정평가 결과 시가는 1,751,955,000원, Q감정평가법인의 2008. 2. 27. 기준 이 사건 부동산에 대한 감정평가 결과 시가는 1,790,140,000원이다.

8) 관련자의 진술(H의 2021. 11. 18. 제2회 변론기일에서의 증언)

- L로부터 상가 주택을 소개해 달라는 요청을 받고, 이 사건 부동산을 소개해 주었음

- 원고 A과 L에게 이 사건 부동산의 시세는 약 28억 원 정도이나, G 등이 신축하면서 빌린 금융부채 등을 해결하기 위하여 급히 매도하는 것이니 26억 원 정도면 매수할 수 있다고 설명하였고, 원고들은 이 사건 부동산을 26억 원에 매수하기로 하였음

- 2003. 3. 21. 이 사건 부동산 5층에 있는 주택에 매수인 측 원고 A, L, 매도인 측 G, I의 남편인 R와 자신이 동석하였음. 매도인 측에서 ⁠‘건물이 준공된 지 얼마 되지 않아 지금 그대로 신고하면 세금을 많이 내야 한다. 잔금을 치면 소유권이전등기 가등기를 해드릴테니 본등기는 2005. 1. 30. 이후로 했으면 한다’라고 요청하였고, 매수인 측에서 이를 받아들여 이를 이 사건 매매 계약서 특약사항에 반영함

- 이 사건 매매계약서는 자신이 직접 작성하였음

- 자신이 2003. 4. 19. L가 운영하는 회사 사무실 팩스로 이 사건 팩스 문서를 전송하였음

- 2003. 4. 23.자 6억 300만 원에 대한 영수증, 2003. 5. 8.자 9,000만 원에 대한 영수증은 자신이 직접 작성한 것이고, G씨가 이것을 보고 확인하고 자기가 받았다고 직접서명한 것임

- 부동산 시세는 토지대금하고 건축비용에 플러스 알파 해서 보통 시세가 결정되는데 거기는 일반 상업지역이고 또 그 당시 땅값하고 건축비를 하면 시세가 28억 정도 됨. 그런데 G씨 쪽에서 급해서 좀 싸게 판 것임. 감정하는 것하고 일반 시세하고는 차이가 많음. 제일 적게 하는 데가 은행임. 이 사건 부동산에 대한 은행 감정은 이해가 안 됨

- 이 사건 매매계약서 매도인란 인영은 G씨가 대표로 와서 찍은 것 같음. G이라든가 I 이런 분들 전부 다 사실상 한 식구임. 친척관계임

- 우리는 원계약서만 작성시켜 줌. 당사자들이 나중에 등기이전 할 때는 법무사에 그대로 줘가지고 법무사에서 공시지가로 해서 그대로 신고를 한 것임

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제7 내지 18호증, 을 제6, 7, 9호증, 증인 H의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 양도소득세액 산정의 기초가 되는 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 의미한다(대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 등 참조).

2) 위 인정사실 및 그로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액은 26억 원으로 봄이 상당하므로, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하고, 원고들의 주장은 이유 있다.

가) 이 사건 매매계약서(갑 제11호증)는 진정한 계약서라고 인정할 수 있으므로, 그 매매대금 26억 원이 이 사건 부동산의 실지거래가액이라고 볼 수 있다.

① 이 사건 매매계약서에는 ㈜K이 공인중개사로 기재되어있고 그 인영도 날인되어 있는데, 당시 위 회사에서 중개보조인으로 근무하던 H은 이 법정에서 이 사건 부동산의 매매대금은 26억 원이고 자신이 직접 이 사건 매매계약서를 작성하여 계약당사자 등의 인영을 날인 받았다고 증언했다. 그의 증언은 이 사건 매매계약서와 이 사건 다운계약서의 작성 경위 등을 비롯한 일련의 사건 경위에 대한 진술 내용이 상세하고 구체적이며 모순되거나 합리적 의심을 품을 만한 것이 발견되지 않는 점 등에 비추어 진술에 신빙성이 있다.

② 이 사건 매매계약서에는 손글씨로 ⁠‘잔금지불 후 매도인은 매수인에게 소유권이전가등기를 해주고 본등기는 2005. 1. 30. 이후 등기한다’ ⁠‘하자보수비는 잔금 2,000만 원을 매수인에게 보관한다’ 등을 포함하여 4가지 특약사항이 기재되어 있는데, 그 내용이 부동산 거래계약에 일반적으로 반영되는 사항이 아니라 이 사건 매매거래에 특유한 사항이고 구체적이어서 당사자들 사이의 협의를 통해 도출된 합의사항이라고 보여지고, 이는 이 사건 매매계약서가 허위로 작성된 것이 아니라는 점을 반증한다고 볼 수 있다.

③ 이 사건 팩스 문서에는 이 사건 다운계약서에 기재된 매매가(1,282,000,000원)와 이 사건 매매계약서에 기재된 매매가(2,600,000,000원) 두 가지 매매대금이 기재되어 있고, 이 사건 다운계약서 기재 매매가 하단에는 간단하게 토지, 건물, 비품대의 각 가격만 표시되어 있는 반면, 이 사건 매매계약서 기재 매매가 하단에는 ⁠‘융자 –1,200,000,000, 잔류금 –70,000,000, 보증금 –18,000,000, 하자금 –20,000,000 간판 9,000,000’라고 기재되어 있고 그 밑에 ⁠‘잔금 1,283,000,000’이라고 기재되어 있으며, H은 2003. 4. 19. 14:17 이를 팩스로 L의 사무실로 전송하였다. 이 사건 팩스문서의 기재 내용 및 전송 일시에 비추어 보면 이 사건 팩스 문서는 이 사건 거래를 중개한 H이 이 사건 매매계약 체결 이후 진행된 협의사항을 반영하여 이 사건 매매계약서에서 정한 잔금지급일 기준 원고들이 G 등에게 지급할 의무가 있는 실질적인 잔금을 명확히 할 목적에서 문서를 작성한 후 이를 확인하는 취지에서 원고 측에게 송부한 것이라고 합리적으로 추론할 수 있다. 만일 이 사건 매매계약서도 이 사건 다운계약서와 마찬가지로 허위로 작성한 형식적인 계약서라면 굳이 수고를 들여 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금을 기준으로 하여 그로부터 차감할 보증금 등 내역과 각 내역 별 금액을 따지고 잔금을 산정하여 위와 같이 세세하게 기재할 아무런 이유가 없고, H이 굳이 허위의 매매대금들만 기재된 의미 없는 문서를 작성하여 이를 원고 측에게 팩스로 송부할 이유도 없다.

한편 원고들의 주장에 의하면 당시 6억 5,000만 원을 이미 계약금 및 중도금으로 지급하였으므로 이 사건 팩스 문서에 기재된 잔금 1,283,000,000원에서 이를 감액한 633,000,000원만 지급하면 되는 상황이었다는 것이고, 이 사건 팩스 문서에는 ⁠‘4/21 5억 8,000만 원 지정계좌에 입금‘이라고 기재되어 있어 5억 8,000만 원이 어떤 성격의 돈인지 의구심이 들 수 있으나, G은 2003. 4. 16. 원고 A의 M은행 계좌로 기지급받은 계약금 및 중도금 6억 5,000만 원 중 5억 8,000만 원을 지급하였고, 위 돈은 2003. 4. 18. 원고 A의 계좌에 입금되었으며, 그 다음날인 2003. 4. 19. 작성된 이 사건 팩스 문서에는 위와 같이 기재되어 있는바, 이로써 위 문구는 원고들이 G로부터 반환받은 5억 8,000만 원을 다시 G 등에게 지급하라는 취지에서 기재된 것임이 충분히 설명된다.

이와 같이 이 사건 매매계약서와 이 사건 다운계약서 이렇게 두 개의 계약서가 작성되었고, 이 사건 팩스 문서에는 위 두 계약서에서 정한 각 매매대금이 기재되어 있는데, 이 사건 매매계약서에서 정한 매매대금을 기준으로 하여 정산내역 및 잔금이 산정되었으며, 나아가 이 사건 팩스 문서 중 이 사건 매매계약서 기재 매매가 하단에 기재된 내용은 원고들과 G 등 사이에 실제로 이루어진 5억 8,000만 원의 금전거래까지 반영하고 있다는 점은 이 사건 매매와 관련하여 당사자들 사이에 두 개의 매매대금이 논의되었고, 그 중 이 사건 매매계약서 기재 매매대금이 실제 매매대금이라는 점을 강하게 뒷받침하는 사정에 해당한다.

④ 이 사건 매매계약서상 계약금은 2억 원이고 지급시기는 계약시인데, 2003. 3. 21. 원고 B의 배우자인 L의 M은행 계좌에서 206,247,910원이 현금으로 인출되어 그 중 2억 원이 수표 발급되었고, 2003. 3. 25. G의 N은행 계좌로 2억 원이 수표로 입금된 점에 비추어 이 사건 매매계약서에서 정한 바에 따라 계약금 2억 원이 지급되었다고 인정할 수 있다.

⑤ 이 사건 매매계약서상 중도금은 5억 원이고 지급일은 2003. 4. 5.인데, 2003. 4. 4. 원고 A과 L의 각 M은행 계좌에서 합계 4억 원이 출금되었다. 원고들은 위 4억 원에 보유 현금 5,000만 원을 더하여 합계 4억 5,000만 원을 중도금으로 지급했다고 주장하고 있는데, 같은 날 G의 N은행 계좌에 4억 5,000만 원이 입금되어 원고들의 위 주장에 부합하고, 여기에 G이 중도금 4억 5,000만 원에 대한 자필서명한 영수증을 원고 A 앞으로 작성 교부한 점, 이 사건 매매계약서에 명시된 중도금 5억 원과 금액이 정확히 일치하지는 않지만 일반적인 부동산매매계약에서도 계약서에 적힌 대로 정확하게 매매대금이 지급되지 않는 경우는 흔히 있는 점까지 감안하여 보면, 이 사건 매매계약서에서 정한 바에 따라 중도금 4억 5,000만 원이 지급되었다는 점도 인정할 수 있다.

⑥ 원고들은 잔금 633,000,000원(이 사건 팩스 문서에 기재된 1,283,000,000원에서 기지급한 계약금 및 중도금 6억 5,000만 원을 제한 나머지 돈) 중 601,000,000원을 G이 지정한 S, L, T, U, V의 계좌로 나누어 송금하였고 G에게 2,000,000원을 현금으로 지급하여 합계 603,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있는데, L는 2003. 4. 23. 오전 9:33:41 자신의 M은행 계좌에서 현금 601,000,000원을 인출한 후, 바로 직후인 오전 9:34경부터 오전 9:39경까지 연이어 7회에 걸쳐 합계 601,000,000원을 위 사람들에게 무통장입금 하였는바, 위 인출과 입금의 내역과 시점 등에 비추어 보면, L는 당시 위 사람들과 각각 개별적인 거래를 한 것이 아니라 601,000,000원 전액을 일괄 송금하기 위한 거래를 하였던 것으로 추정되고, 세무조사 당시 ’매수자에게 부동산 대금을 채권자에게 직접 송금하도록 처리한 적이 있다‘는 G의 진술은 원고들의 주장에 부합하고 있으며, G의 채권자들에 대한 변제조로 송금한 것이므로 G의 계좌에 위 돈의 입금내역이 확인되지 않는 것이 이상하다고 보기 어렵다. 더욱이 L가 계좌이체를 하지 않고 굳이 거액의 돈을 현금으로 인출하여 보내는 사람의 이름만 표시되는 무통장입금 방식으로 송금한 점, 위 5명과 원고들 사이에 어떠한 관계도 확인되지 않는다는 점에 비추어 보더라도 원고들이 G의 요청에 따라 모르는 사람들에게 위 돈을 송금한 것으로 보이며, 위 지급에 부합하는 G의 자필서명 영수증도 제출되어 있다. 위 영수증에는 603,000,000원을 이 사건 부동산 매매대금 중 잔금으로 영수한다는 내용이 명시되어 있고, ’최종 잔금 일억 원은 2003. 5. 18. 수령예정‘이라고 기재되어 있는데, 그 내용은 잔금 633,000,000원에서 위 지급액을 감액한 3,000만 원과 이 사건 팩스 문서에 기재된 잔류금 7,000만 원 합계 1억 원을 원고들이 G 등에게 지급할 의무가 있었던 당시의 사정에 부합한다. 또한 위 영수증에는 ㈜K 명판이 인쇄되어 있는데, H은 이 법정에서 위 영수증은 자신이 직접 작성하고 G이 직접 서명한 것이라고 증언하였으며, 달리 위 영수증이 위조되거나 사후에 작성되었다고 볼 만한 사정도 찾을 수 없다. 나아가 이 사건 다운계약서 작성을 주도하고 양도소득세 추징을 우려하여 원고들로부터 지급받은 계약금 등을 반환한 후 다른 방법으로 지급할 것을 요청한 G이 6억여원의 돈을 지급받지 않았음에도 영수증을 허위로 작성하여 원고들에게 교부하였다는 것은 좀처럼 상정하기 어려운바, 위 영수증에 부합하는 실제 지급내역도 증명되었다고 볼 수 있다.

⑦ 원고들은 최종 잔금 1억 원에 관하여, G 등과 사이에 이 사건 팩스문서에 기재된 하자보증금 2,000만 원을 3,000만 원으로 상향조정함에 따라 잔류금을 7,000만 원에서 6,000만 원으로 조정하고 이에 잔류금 6,000만 원과 3,000만 원(앞서 본 633,000,000원에서 2003. 4. 23. 지급한 603,000,000원을 감액한 잔액) 합계 9,000만 원을 최종 잔금으로 지급하기로 합의하고, L가 자신의 계좌에서 현금을 인출한 후 2003. 5. 20. G에게 현금 9,000만 원을 지급하였다고 주장하고 있는데, 2003. 5. 20. L의 M은행 계좌에서 7,000만 원이 인출된 적이 있고, 위 9,000만 원에 관하여도 이에 부합하는 G의 자필서명된 영수증이 제출되어 있다.

⑧ 원고들이 G 등의 근저당권부채무 12억 원을 인수한 사실은 부동산등기부 등을 통하여 인정된다.

⑨ 결국 원고들이 G 등에게 계약금 2억 원, 중도금 4억 5,000만 원, 잔금 603,000,000원, 최종 잔금 9,000만 원을 지급하였다는 점은 그에 부합하는 영수증이나 금융자료로 확인되고, 이 사건 팩스 문서의 기재 내용에 의하면 원고들은 이 사건 부동산과 관련한 보증금 18,000,000원, 간판비용 9,000,000원을 직접 부담하기로 하였다고 인정되며, 이들 금액과 원고들이 인수한 채무 12억 원의 합계는 2,570,000,000원인 바, 비록 나머지 돈인 하자금 3,000만 원이 실제 하자보수비용으로 사용되었는지 아니면 G 등에게 반환되었는지 여부를 확인할 수 없다 하더라도 이는 사후 정산의 문제라 할 것이므로, 이 사건 부동산의 취득 당시 실거래가액은 이 사건 매매계약서상의 매매대금인 26억 원으로 볼 수 있다.

나) 다음과 같은 사정들은 이 사건 매매계약서상의 매매대금이 실지거래가액이라고 인정하는 데 방해가 되지 않는다.

① 이 사건 매매계약서 매도인 란에는 매도인 G, I, J의 각 이름 옆에 모두 G의 인영이 날인되어 있고 매도인 란에는 A 외 1명이라는 기재 옆에 원고 A의 인영만 날인되어 있기는 하다. 그러나 H의 이 법정에서의 증언에 따르면 매도인들은 상당히 가까운 사이로 보이고, 이 사건 매매계약 체결 당시 매도인 측에서는 G과 I의 남편인 R가 참석했던 점, R는 세무조사에서 이 사건 매매거래는 G가 대부분 담당하였다고 진술한 점, 이 사건 매매계약에 따른 모든 대금 지급 거래는 G 명의로 이루어진 점 등에 비추어 보면, G이 매도인 측 대표자로서 이 사건 매매계약의 체결 및 이행을 도맡아 한 것으로 보이고, 그런 경우에 있어 G이 다른 매도인들의 대리인으로 매매계약을 체결하는 것이 이례적이라고 할 수 없다. 비록 G이 다른 매도인들로부터 적법한 위임을 받았다는 위임장이 첨부되어 있지는 않지만, 앞서 본 사정에 비추어 보면 위임장이 없다는 사정만으로 이 사건 매매계약서가 진정한 계약서가 아니라고 볼 수는 없다. 더구나 G이 다른 매도인들의 대리인으로 이 사건 매매계약서에 날인한 것 자체는 오히려 그 계약서가 허위로 작성되거나 사후에 조작된 것이 아님을 반증한다고 볼 수 있다.

또한 원고들은 매수인 측 당사자 기재 및 인영과 관련하여, 매매계약 체결 당시 원고 A과 원고 B의 남편 L 두 명이 참석하였고, 원고 B과 L 중 소유권이전등기명의인을 정하지 못하여 ’A 외 1명‘으로 표시하고 원고 A의 인영만 날인한 것이라고 주장하고 있는데, 이 사건 매매대금 자금 마련이나 입금행위 등은 실질적으로 L가 담당한 반면 이 사건 부동산의 등기명의인은 원고 B으로 되어 있는 점에 비추어 보면 위 주장은 수긍할 만하다.

② 이 사건 매매계약서상 매매계약체결일은 2003. 3. 21.인 반면 이 사건 부동산의 부동산등기부상 ’2003. 5. 21.자 매매‘가 등기원인으로 되어 있기는 하다. 그러나 실제 매매계약서로 계약을 체결한 후 오로지 등기를 위해서 간소한 형태로 따로 계약서를 작성하는 것은 부동산 매매거래에서 흔히 볼 수 있는 특징이고, H도 이 법정에서 공인중개사로서 원계약서만 작성해 주고 나중에 등기이전을 할 때는 법무사를 통해 공시지가 등을 기준으로 따로 했다고 증언하였다. 더욱이 원고들의 계약금 지급일은 2003. 3. 21., 중도금 지급일은 2003. 4. 5., 최종 잔금 지급일은 2003. 5. 3.로 부동산등기부에 기재된 매매계약체결일인 2003. 5. 21.보다 이전이라는 점에 비추어 보면 당시 등기용 계약서가 별도로 작성되었다고 어렵지 않게 인정할 수 있다.

③ 피고는 원고들이 2003년 귀속 종합소득세 신고 당시 이 사건 부동산의 가격을 1,259,352,063원으로 계상하였으므로, 이 사건 매매계약서상의 매매대금을 실질거래가액으로 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 매매계약 당시 원고들은 공시지가를 기준으로 한 신고용 계약서를 별도로 작성하여 부동산거래신고를 하였고 그에 맞추어 종합소득세 신고를 한 것이라고 주장하고 있는데, 이 사건 다운계약서상의 매매대금 금액은 위 주장을 뒷받침하며, H도 그에 부합하는 진술을 하였다. 더구나 원고들이 G의 계좌로 지급하였다고 인정되거나 채무를 인수한 금액의 합계만도 1,850,000,000원에 달하여 원고의 종합소득세 신고 당시 계상 금액은 실지거래가액을 인정할 자료로 삼기 어렵다.

④ 피고는 이 사건 부동산에 관한 2003. 3. 11.경 외부감정평가법인의 감정결과 시가가 1,751,955,000원이고, 2008. 2. 27.경 감정결과 시가도 1,790,140,000원에 불과하므로, 이 사건 매매계약서상의 매매대금을 실질거래가액으로 인정할 수 없다고 주장한다. 그런데 ’실지거래가액‘이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 ’실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액‘을 의미하고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약서에 따르면 원고들은 G 등에게 26억 원을 매매대금으로 지급해야 하는데, 그에 부합하는 영수증과 금융자료가 대부분 제출되어 있다. 더욱이 G은 세무조사 당시 이 사건 부동산은 토지와 건물신축비용을 합하여 총 22억 ~ 23억 정도로 기억된다고 진술하였고, H은 이 법정에서 ’부동산 시세는 토지대금하고 건축비용에 플러스 알파해서 보통 시세가 결정되는데, 이 사건 부동산 소재지는 일반 상업지역이고 그곳의 땅값하고 건축비를 하면 시세가 28억 정도 된다‘고 증언하여 G의 진술에 대체로 부합한다. 결국 이 사건 부동산의 취득 당시 ’실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액‘은 이 사건 매매계약서상의 매매대금 26억 원으로 볼 수 있고, 그 금액이 감정가액과 다소 차이가 난다는 사정만으로 이 사건 매매계약이 진정한 계약서가 아니라고 볼 수는 없다.

⑤ 피고는 이 사건 매매계약서에 원고들이 G 등의 근저당권부채무 12억 원을 인수하여 이를 이 사건 매매대금의 지급에 갈음하기로 한 점에 대한 기재가 없다고 주장한다. 그러나 원고들은 당초 이 사건 매매계약 체결 당시 잔금 지급시에는 이 사건 부동산에 가등기를 하고 본등기는 2005. 1. 30. 이후에 하기로 하고 또한 이 사건 부동산에 설정된 근저당권 등이 말소된 상태에서 인도받기로 하였는데, G 등은 2003. 4. 11. 원고들 몰래 이 사건 부동산을 담보로 기존의 11억 원에 추가하여 1억 원의 금융대출을 받았고, 이에 원고들이 G 등에게 이 사건 부동산에 설정된 근저당권부 채무 12억 원을 모두 인수하고 나머지 금액만 지급하며 잔금 지급시에 소유권이전등기를 해달라고 요구하였으며 그러한 취지로 다시 합의가 이루어졌다고 주장하고 있는데, 이는 이 사건 매매계약서 각 조항(제3조 및 특약사항 제1항)과 이 사건 부동산등기부등본 기재에 부합한다. 오히려 이 사건 매매계약서에 근저당권부 채무의 승계에 관한 내용이 없다는 점은 이 사건 매매계약서가 허위로 작성되거나 사후에 조작된 것이 아님을 반증한다고 볼 수 있다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 울산지방법원 2022. 01. 20. 선고 울산지방법원 2021구합7192 판결 | 국세법령정보시스템