요지

증여세 부과의 대상이 되는 공동주택의 가액은 먼저 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 공동주택의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가됨

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2020. 1. 13. 원고에 대하여 한 증여세 #,###원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 아버지 김AA는 2017. 4. 3. 주식회사 CC PFV(이하 주식회사 의 기재는 생략한다)에 자신 소유의 ○○ △△구 □□동 ### 외 2필지 지상 호텔DD 건물 및 그 부속토지를 ##억 원에 매도하면서, 매매대금 중 ##억 원은 위 토지지상에 신축될 아파트(FF아파트, 위 아파트는 2020. 8. 12. 사용승인을 받았다)602호와 603호의 분양권을 각 ##억 원으로 산정하여 이를 분양받는 것으로 그 지급에 갈음하였다.

나. 김AA는 2017. 10. 25. EE(종전 상호 : GG)를 설립한 후, 2017. 12. 27.(원고는 2017. 12. 29.이 매도일이라고 주장하나, 원고와 EE 사이의 분양권매매계약서 작성일은 2017. 12. 27.이다) EE에 FF아파트 603호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라 한다)의 분양권을 ##억 원에 매도하였다(이하 ⁠‘이 사건 매매’라 한다).

다. 이후 김AA는 2017. 12. 29. 원고에게 EE의 지분 50%를 2억 5,000만 원에 매도하고, 2018. 2. 28. 이 사건 매매에 따른 양도차익이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였다.

라. □□지방국세청장은 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 원고의 EE에 대한 이 사건 매매 당시 이 사건 아파트 분양권의 시가를 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하고 면적이 같으며 2017. 6. 12. 거래된 401호(이하 ⁠‘비교대상 아파트’라 한다)의 분양권매매가액 ##억 원이라고 본 다음, 구 상속세 및 증여세법(2017. 12. 19. 법률 제15224호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상증세법’이라 한다) 제45조의5를 적용하여 원고가 그 차액 ##억 원 중 원고의 EE에 대한 지분율 50%에 해당하는 #억 원을 김AA로부터 증여받았다고 보아 관할세무서장인 피고에게 과세자료를 통보하였다.

라. 피고는 위와 같은 과세자료를 기초로 2020. 2. 3. 원고에게 2017년 12월 귀속 증여세 #,###만원의 부과처분을 하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 하였고, □□지방국세청장은 2020. 6. 25. 원고의 일부 주장을 받아들여 가산세 ###만 원 부분을 취소하고 나머지 #,###만원의 과세처분만을 유지하는 내용으로 감액경정결정을 하였다(이하 당초 처분 중 감액경정되어 남은 부분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

바. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나. 2021. 6. 3. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증, 을 제1, 10호증(가지번호 포함, 이하같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

비교대상 아파트의 경우 이 사건 아파트와는 다른 방향, 다른 층에 있고, 특히 조망에 있어 현저한 차이를 보이므로 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없으며, 오히려 평가기준일 전 2년 이내에 이루어진 이 사건 아파트 분양권의 매매가액이 우선하여 적용되어야 한다.

그럼에도 피고는 이러한 사정을 고려하지 않은 채 단순히 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 매매사례가액으로 선정한 잘못이 있고, 나아가 피고로서는 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다면 구 상증세법 제61조 내지 제65조에 따른 보충적 평가방법에 의하여 이 사건 아파트의 시가를 산정하여야 함에도 이러한 절차를 거치지 않았다.

따라서 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 규정 및 법리

구 상증세법 제60조 제1항 본문은 증여세 부과의 대상이 되는 재산의 가액에 대하여 ⁠‘증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 동조 제2항은 ⁠‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가주의 원칙을 선언하고 있다.

구 상증세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 본문은 구 상증세법 제60조 제2항을 구체화하여 ⁠‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 ⁠“평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하고, 그 단서는 ⁠‘다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하며, 같은 항 제1호에서 ⁠‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외)’을 규정하고 있다. 또한 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

구 상증세법 시행령의 위임에 따른 구 상증세법 시행규칙((2018. 3. 19. 기획재정부령 제605호로 개정되기 전의 것) 제15조 제4항은 ⁠‘시행령 제49조 제4항에서 ⁠“기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다’고 규정하면서 제2호에서 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 재산의 경우 ⁠‘평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’일 것을 규정하고 있다.

한편 구 상증세법 제60조 제3항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 규정하여 보충적 평가방법을 규정하고 있다. 이러한 구 상증세법령의 규정내용을 종합하면, 증여세 부과의 대상이 되는 공동주택의 가액은 먼저 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 공동주택의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가되고, 적정한 비교대상가액이 없는 경우 비로소 보충적 평가방법으로 평가될 수 있다.

2) 구체적 판단 이 사건의 쟁점은 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 이 사건 매매 당시 이 사건 아파트의 시가로 선정한 것이 정당한지 여부이다. 살피건대, 앞서 든 증거, 을 제6, 7호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실내지 사정에 비추어 보면, 비교대상 아파트 분양권의 거래가액인 ##억 원을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있으므로, 이를 기초로 한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하고, 그 면적과 용도·종목이 동일하거나 유사하다. 나아가 비교대상 아파트의 분양권은 이 사건 아파트의 매도일 전후 3개월을 벗어난 6개월가량 전에 거래된 것이기는 하나 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 아파트의 시가로 평가할 수 있고, □□지방국세청 재산평가심의위원회는 비교대상 아파트의 분양권 거래당시와 이 사건 매매 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았으며, 달리 각 분양권의 매매가 이루어진 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고는 보이지 않는다.

② 이에 관하여 원고는, 비교대상 아파트는 한강을 정면으로 바라보고 있으나 이 사건 아파트는 맞은 편에 있는 다른 아파트를 바라보고 있어 조망차이에 따른 가격격차율이 9%가량에 달한다는 취지로 주장한다.

그러나 ㉠ 비록 비교대상 아파트가 이 사건 아파트보다 한강 조망에 있어 유리한 측면이 있어 보이기는 하나 이 사건 아파트 역시 한강 조망과 함께 영동대로 역시 조망할 수 있는 위치에 있는 점, ㉡ FF아파트 아파트는 김AA가 분양받은 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 제외하고는 그 최저 분양금액이 ##억 원 가량이고 많게는 ###억 원 이상에도 분양되기도 한 점, ㉢ 원고가 근거자료로 제출한 이 사건 아파트와 비교대상 아파트에 관한 가치평가보고서는 이 사건 매매의 평가기준일이 아닌 2020. 3. 25.을 기준시점으로 한 자료로 이를 그대로 신빙하기 어려운 점, ㉣ 오히려 FF아파트 아파트가 준공된 이후인 공시된 2021. 1. 1. 공동주택가격에 의하더라도 비교대상 아파트의 공시가격은 ##억 ##만 원으로 이 사건 아파트의 공시 가격 ##억 ##만 원보다 낮게 책정된 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 비교대상 아파트와 이 사건 아파트 사이에 한강 조망 등을 이유로 한 가격 격차가 존재한다고 인정하기에 부족하다.

③ 원고는 EE의 이 사건 아파트 분양권 취득일로부터 2년 이내에 이루어진 김AA와 EE 사이의 이 사건 아파트 분양권 매매계약이 존재하므로 그 거래가액을 우선적으로 시가로 산정하여야 한다고도 주장하고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따르면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있기는 하다.

그러나 원고는 이 사건 아파트에 관한 종전 분양권 매매계약에 따른 거래가액을 시가로 인정하기 위한 평가심의위원회 심의를 신청하지 않았으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

나아가 이 사건 아파트에 관한 종전 분양권 매매계약에 따른 거래가액이 시가로 인정되기 위해서는 그 거래가액이 객관적으로 부당하지 않아야 하는데, 앞서 본 바와 같이 FF아파트 아파트는 김AA가 분양받은 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 제외하고는 그 최저 분양금액이 ##억 원에 달하는 점, 김AA는 자신 소유의 부동산을 매도하면서 그 대가 중 일부로 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 미리 분양받은 것인 점, 김AA는 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 분양받으면서 완공 전 매도제한 특약을 하기도 한 점 등에 비추어 보면 김AA가 이 사건 아파트를 ##억 원에 분양받은 것이 객관적인 거래가액이라고 평가하기도 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 부산지방법원 2022. 07. 01. 선고 부산지방법원 2021구합24057 판결 | 국세법령정보시스템