요지

이 사건 일괄 매매계약서 및 소외인 단독계약서는 모두 진정한 계약서라고 인정할 수 있으므로 그 매매대금 차액이 이 사건 토지의 실지거래가액이라고 볼 수 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2019. 2. 7. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 xxx원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 8. 20. 천안시 OO구 OO동 전 593m²(이하 ⁠‘제1토지’라 한다), 같은 동 전 476m²(이하 ⁠‘제2토지’라 한다)에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 제1토지와 제2토지는 2012. 3. 13. 합병되어 천안시 OO구 OO동 전 1,069m²(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)가 되었다.

나. 원고는 2016. 7. 26. 이MM와 김NN에게 이 사건 토지를 XXX원에 양도한 후 2016. 9. 9. 피고에게 이 사건 토지의 양도가액을 XXX원, 취득가액을 XXX원1)으로 하여 계산한 2016년 귀속 양도소득세 79,705,612원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2018. 9. 28.부터 2018. 10. 17.까지 원고의 2016년 귀속 양도소득세에 대한 세무조사를 실시한 후 원고가 제출한 일괄매매계약서상의 취득가액은 증빙 등이 부족하다는 이유로 이를 취득가액으로 인정하지 않고 원고에게 제1토지와 제2토지를 각 양도한 전 소유자인 이OO(제1토지)과 이OO(제2토지)가 그 양도 이후 피고에게 제출한 각 양도소득세신고서와 각 매매계약서에 따라 제1토지의 당시 양도가액은 XXX원, 제2토지는 XXX원으로 보아 원고의 이 사건 토지의 취득가액을 전 소유자가 신고한 양도가액인 XXX원으로 산정하여 이를 기초로 2019. 2. 7. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 XXX원을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2019. 4. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2020. 3. 30. 기각결정을 받았다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 3, 13호증, 을 5, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

아래와 같이 이 사건 토지의 실제 취득가액은 XXX원이므로, 이를 불인정 하고 전 소유자가 신고한 양도가액 XXX원이 실제 취득가액임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고 남편의 친구인 이OO는 같은 교회의 교인으로 평소 친분이 있던 남OO로부터 거제도의 토지개발사업에 투자할 것을 권유받아 2003. 10. 2.부터 2004. 7.까지 총 XXX원을 투자했으나 사업이 제대로 진행되지 않자 부동산중개업을 하고 있던 지인 전OO에게 투자금 회수 업무를 부탁하였고, 이에 전OO는 이OO의 대리인으로서 남OO와 투자금의 회수방안에 대해 논의한 결과 남OO가 실질적으로 소유하고 있던 제1토지와 제2토지 및 천안시 OO구 OO동 총 5필지를 총 XXX원에 매수하되 위 투자금 XXX원과 위 토지들에 설정되어 있는 근저당권의 실제 피담보채무액 XXX원을 매매대금에서 공제하는 방법으로 투자금을 회수하기로 합의했다.

2) 당시 이OO는 위 토지 5필지의 매매대금 XXX원 중 자신의 투자금과 근저당권부 피담보채무액을 공제하고 남은 XXX원을 마련하기 위해 원고의 남편 최OO에게 공동 매수를 제안했고 이에 최OO이 위 XXX원을 부담하는 방법으로 이OO와 위 5필지 토지 전체를 공동 매수하기로 합의하여 2004. 7. 31. 전OO의 중개 하에 남OO, 이OO, 최OO이 참석한 가운데 위 토지 5필지에 대한 일괄매매계약서(갑 1호증)를 작성하였고, 그에 따라 원고(최OO)는 남OO에게 전체 5필지 토지에 대한 매매대금으로 XXX원을 지급하였다. 다만 그 중 1억 원은 최OO의 안OO에 대한 금전채권 XXX원을 남OO가 대신 받아가는 방법으로 지급했다.

3) 이OO는 당초 5필지 토지 전부를 전매하여 차익을 얻을 생각이었으나 전매가 잘 되지 않아 남OO에게 이전등기를 요구했고 그 과정에서 이OO의 요구로 원고와 이OO가 각자 투자금액에 비례하여 토지를 나누게 되었는데, 그 결과 이OO가 전체 5필지 토지 중 천안시 OO구 OO동 토지 3필지를, 원고가 나머지 토지인 제1토지와 제2토지를 매수하는 것으로 정해졌으며, 그 과정에서 이OO의 토지 3필지의 매매대금이 XXX원으로 정해져 별도의 단독계약서(갑 2호증)가 작성됨에 따라 원고의 이 사건 토지 2필지의 매매대금은 자연스럽게 그 차액인 XXX원으로 정해지게 되었다. 당시 원고의 매매대금으로 정해진 XXX원과 이미 지급한 XXX원의 차액 XXX원은 나중에 토지를 매각한 후 정산하기로 했고, 그에 따라 원고는 2016. 7.경 이 사건 토지를 매도한 후 이OO에게 XXX원을 지급했으며 나머지는 면제받아 정산을 마쳤다.

4) 피고가 취득가액이라고 본 매매계약서 2건(갑 3호증)은 등기를 하기 위해 형식적으로 작성된 속칭 다운계약서에 불과하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 2004. 7. 31.자 일괄매매계약서(갑 1호증)

원고가 제출한 2004. 7. 31.자 일괄매매계약서는 제1토지와 제2토지를 비롯한 5필지 토지 전부에 대하여 한 건으로 작성되어 있는데, 남OO가 매도인 3인(김OO, 이OO, 이OO)의 대리인으로, 전OO가 공동매수인 이OO의 대리인 겸 공인중개사로, 원고(최OO)가 공동매수인으로 각 참석하여 작성한 것으로 보인다. 즉, 계약서 하단의 매도인 란에 김OO)의 인적사항을 기재하고 그 옆에 ⁠“김OO 외 2인의 대리인 남OO”라고 기재한 후 남OO의 자필 서명이 되어 있고, 매수인 란에는 원고의 인적사항을 기재하고 그 옆에 ⁠“공동매수인 권OO”이라고 기재한 후 원고의 인영이 날인되어 있으며, 그 위 계약서 중간 부분의 특약사항 밑에 ⁠“공동매수인”이라고 기재한 후 이OO의 인적사항을 기재하고 그 옆에 ⁠“이OO의 대리인 전OO”라고 기재한 후 전OO의 인영이 날인되어 있다.

2) 김OO은 당시 전체 5필지 토지 중 천안시 OO동 토지의 등기명의인이었다.

부동산 매매 계약서

1. 부동산의 표시

천안시 OO동 ⁠“전체5필지”

전, 답, 유지 3866㎡ ⁠(1169평)

2. 계약내용

제1조) 위 부동산의 매매에 있어 매도인과 매수인은 아래와 같이 매매대금을 지급하기로 한다.

제2조) 매도인은 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며 위 부동산을 2004년 9월 30일에 인도하기로 한다.(중략)

특약사항

1. 매매금액 중 계약금 중도금 잔금지급시기 및 조건 매매금액은 XXX원이며, 계약금은 XXX원이다. 중도금은 남OO님과 공동매수인(이OO)의 채권금액(XXX정)을 1차중도금

매매대금 金XXX원정

계약금 金XXX원정은 계약시에 지불하고 영수함

1차중도금 金XXX원정은 2004년 7월 31일에 지불하며

2차중도금 金XXX원정은 2004년 8월 3일에 지불한다(융자로 대체)

잔금 金XXX원정은 2004년 9월 30일에 지불한다.

융자금 특약사항에 별도 명시

  이 매매계약서에는 매매대금의 지급방법에 관하여 특약사항까지 추가해서 상당히 자세하게 기재되어 있는데, 위에서 보듯이 총 매매대금은 29억 5,000만 원으로 그 중 이OO의 남OO에 대한 XXX 원 상당의 기존 채권을 1차 중도금으로 갈음하고 잔금 일부는 XXX원 상당의 근저당권부 피담보채무를 승계하는 것으로 갈음하기로 하여 실제로 지급할 대금은 XXX원으로 되어 있으며, 이는 계약 당일인 2004. 7. 31. XXX원, 2차 중도금 지급기일인 2004. 8. 3. XXX원, 잔금 지급기일인 2004. 9. 30. XXX원으로 나누어 지급하는 것으로 되어 있다. 그리고 위 토지 5필지의 전체 면적은 3,866㎡으로서 단순 계산하면 ㎡당 매매단가는 XXX원이고 평당 단가는 약 XXX원 정도 된다.

감정인 서OO의 문서감정 결과 이 매매계약서는 2004년경 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정되고 고의적으로 기재 시점을 변화시키기 위한 위‧변조 등은 없는 것으로 판단되었다.

2) 2004. 7. 31.자 단독계약서(갑 2호증, 을 5호증 중 8쪽)

원고는 전체 5필지 토지 중 제1토지와 제2토지를 제외한 나머지 3필지 토지에 지급일자로 승계처리하고 2차중도금은 상기소재의 140-14의 필지를 담보로 일억오천만원을 대출받아 지급한다.(비용은 매수인 부담)

2. 잔금은 채권최고액 XXX원중 원금 XXX원은 잔금지급일(2004년 9월 30일)을 기준으로 승계 처리하고, 차액금 XX원을 지급한다.(단, OO컴퓨터의 근저당설정금 XXX원은 잔금지급시까지 말소한다.)

* 공동매수인 : 이OO의 대리인 전OO(인)

2004년 7월 31일

매도인 김OO외 2인의 대리인 남OO(서명)

매수인 공동매수인 권OO(인)

공인중개사 OO부동산 전OO(인)

관하여 이OO와 김OO 양자 간에 작성된 2004. 7. 31.자 계약서를 제출했는데, 총 매매대금은 XXX원으로 되어 있다. 위 토지 3필지의 전체 면적은 2,797㎡이므로, 단순 계산하면 ㎡당 매매단가는 XXX원이고 평당 단가는 약 XXX원으로 앞서 본 일괄매매계약서와 거의 같다.

그리고 매매대금 XXX원은 계약 당일 계약금 XXX원을 지급하고 1차 중도금 XXX원은 2004. 8. 3. 지급하며 2차 중도금 XXX원은 같은 금액의 근저당권부 피담보채무를 승계하는 것으로 갈음하고 잔금 8,500만 원은 2005. 1. 20. 지급하는 것으로 되어 있는데, 앞서 본 일괄매매계약서와 비교해 볼 때 1차 중도금 지급일과 2차 중도금 지급일이 각각 일괄매매계약서의 2차 중도금 지급일과 잔금 지급일과 같고, 잔금은 XXX원에 불과한데 그 지급일은 2차 중도금 지급일부터 약 4개월 후인 2005. 1. 20.로 되어 있어 전체적으로 계약 이행의 완료 시점이 상당히 뒤로 늦춰져 있으며, 이OO의 채권액 XXX원을 1차 중도금 등 매매대금으로 갈음한다는 내용도 없다.

부동산 매매 계약서

1. 부동산의 표시

천안시 OO동 1 ⁠“전체3필지”

2. 계약의 내용

제1조) 위 부동산의 매매에 있어 매도인과 매수인은 아래와 같이 매매대금을 지불하기로 한다.

제2조) 매도인은 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산을 2005년 1월 20일에 인도하기로 한다.(중략)

매매대금 金XXX원정

계약금 金XXX원정은 계약시에 지불하고 영수함

1차중도금 金XXX원정은 2004년 8월 3일에 지불하며

2차중도금 金XXX원정은 2004년 9월 30일에 지불한다.

잔금 金XXX원정은 2005년 1월 20일에 지불한다.

융자금 특약사항에 별도 명시 그리고 이 단독계약서에 날인된 이OO의 인영은 뒤에서 보는 이OO와 김OO간의 2005. 1. 10.자 매매계약서 2건과 상당히 다른데, 인영의 형태만으로 볼 때 이 계약서에 날인된 인영이 더 정교하여 이OO의 인감도장일 가능성이 더 커 보인다. 이는 김OO의 인영도 마찬가지이다. 한편 위 단독계약서처럼 이 사건 토지, 즉 제1토지와 제2토지에 관하여 매도인

이OO, 이OO 또는 남OO와 원고 사이에 작성된 단독계약서는 제출된 바 없다.

3) 2004. 8. 2.자 각 매매계약서(갑 3호증)

이 사건 토지의 전 소유명의인 이OO과 이OO가 양도 이후 피고에게 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서 2건은 제1토지와 제2토지로 나누어 작성되어 있는데, 작성일은 둘 다 2004. 8. 2.이고, 매수인 란에 날인된 원고의 인영은 앞서 본 일괄매매계약서(갑 1호증)에 날인된 원고의 인영과 같은 것으로 보인다. 다만 중개인 없이 계약당사자 쌍방 간에 작성된 것으로 되어 있고, 그 서식과 내용은 뒤에서 보는 이OO의 등기용 계약서(을 2호증)와 거의 같다.

특약사항

1. 2차중도금은 채권최고액 칠억사천오백만원중 원금 육억오천만원은 2차중도금 지급일(2004년 9월

30일)을 기준으로 승계처리한다.

2004년 7월 31일

매도인 김OO(인)

매수인 이OO(인)

부동산매매계약서

부동산의 표시 : 천안시 OO동 XXX 전 593평방미터

제1조 위 부동산에 대하여 매수자는 다음과 같은 지불방법으로 매도자에게 대금을 지불하기로 함.

대금총액: 215,000,000원

계약금: 일천오백만원을 계약 당시 지불

중도금: ⁠(공란)

잔금: 이억원을 2004년 8월 19일 지불

제2조 매도자는 잔금 수령시 매수자에게 소유권 이전등기에 필요한 수속서류를 잔금과 교환한다.

위 두 계약서 모두 계약조항은 위에서 보듯이 총 4개로 매우 간단하게 구성되어 있는데, 그 중 매매대금의 지급방법에 관한 부분을 보면, 제1토지의 매매대금은 XXX원으로 계약금 XXX원은 계약 당일 지급하고 잔금 XX원은 2004. 8. 19. 지급하는 것으로 되어 있으며, 제2토지의 매매대금은 XXX원으로 계약금 XXX원은 계약 당일 지급하고 중도금 XXX원은 2004. 8. 19. 지급하는 것으로 기재되어 있으며 잔금 지급 란은 공란으로 되어 있는데, 제2토지의 중도금 지급 조항은 잔금 지급 조항을 잘못 기재한 것으로 보인다.

위 계약서에 따르면 제1토지의 ㎡당 단가는 XXX원, 제2토지의 ㎡당 단가는 XXX원이고, 평당 단가는 제1토지는 약 XXX원, 제2토지는 약 XXX원 정도이다.

4) 각 영수증(갑 4, 5호증)

원고는 총 4장의 영수증을 제출했는데, 모두 전체 5필지 토지의 매매대금에 대한 것임이 명시되어 있고, 그 중 계약금 XXX원이라고 기재된 2004. 7. 30.자 영수증에 제3조 부동산의 명도는 잔금지불과 동시에 명도한다.

제4조 본 계약은 매도자가 위약했을시에는 계약금의 배액을 매수자에게 배상하고 매수자가 위약하였을시에는 본 계약은 무효로하여 계약금의 반환청구는 할수없음.

계약일 서기 2004년 8월 2일

부동산매매계약서

부동산의 표시 : 천안시 OO동 유지 476평방미터

제1조 위 부동산에 대하여 매수자는 다음과 같은 지불방법으로 매도자에게 대금을 지불하기로 함.

대금총액: XXX원

계약금: XXX원을 계약당시 지불

중도금: XXX원을 2004년 8월 19일 지불

잔금: ⁠(공란)

제2조 매도자는 잔금 수령시 매수자에게 소유권 이전등기에 필요한 수속서류를 잔금과 교환한다.

제3조 부동산의 명도는 잔금지불과 동시에 명도한다.

제4조 본 계약은 매도자가 위약했을시에는 계약금의 배액을 매수자에게 배상하고 매수자가 위약하였을시에는 본 계약은 무효로하여 계약금의 반환청구는 할수없음.

계약일 서기 2004년 8월 2일

  는 총 매매대금이 29억 5,000만 원이라는 점도 기재되어 있다.

작성일자는 2004. 7. 30., 2004. 8. 5., 2004. 8. 27.로 되어 있는데, 그 중 2004. 7. 30.자 영수증은 금액과 수취인이 다른 2장이 제출되어 있다. 그 중 하나는 계약금이라는 점이 기재된 XXX원에 대한 것인데 수취인이 원고가 아니라 원고의 남편 최OO으로 되어 있고, 다른 하나는 명목에 대한 기재가 없는 4억 원에 대한 것인데 원고가 수취인으로 기재되어 있다. 나머지 영수증들도 수취인이 모두 원고로 되어 있다. 위 4억 원 영수증에 따를 경우 총 영수금액은 XXX원이고, XXX원 영수증에 따를 경우에는 XXX원이 된다. 그리고 수령하는 금액의 명목에 대한 기재가 없는 2004. 7. 30.자 XXX원 영수증을 제외하면, 2004. 7. 30.자 영수증은 ⁠“계약금”으로, 2004. 8. 5.자 영수증은 ⁠“중도금 및 잔금의 일부”로, 2004. 8. 27.자 영수증은 ⁠“매매잔금”으로 돈의 성격과 명목이 기재되어 있다. ⁠“중도금 및 잔금의 일부”라고 기재된 2004. 8. 5.자 3억 원의 영수증은 전OO가 ⁠‘매도인의 대리인 남OO의 복대리인’으로 날인했고, 나머지는 남OO가 ⁠‘매도인의 대리인’으로 자필 서명하였다.

영수증

일금 : XXX정

상기 금액을 정히 영수함.

내용 : 총매매대금 XXX원이며, 매매계약금 XXX원이다.

부동산소재지 : 천안시 OO동 ⁠“전체 5필지의 1169평”

2004. 7. 30.

영수인 : 김OO외 2인의 대리인 남OO(서명)

최OO귀하

영수증

일금 : XXX정

상기 금액을 정히 영수함.

내용 : 천안시 OO동 ⁠“전체5필지”

감정인 서OO의 문서감정 결과 위 영수증 4장은 모두 2004년경 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정되고 고의적으로 기재 시점을 변화시키기 위한 위‧변조 등은 없는 것으로 판단되었다.

5) 수표발행 등 금융거래내역

아래와 같이 2004. 7. 26.부터 2004. 8. 27.까지 원고와 남편 최OO의 계좌에서 총 XXX원의 수표가 발행되었다. 다만, 수표 발행 후 수취인, 배서 또는 지급 제시 내역 등은 은행의 자료 보존기간 경과로 확인이 불가능하였다.

출금계좌 출금액(원) 출금일 수표발행일 발행수표

원고 명의

농협은행

1116-02-XXXXX

 2004. 8. 5. 2004. 8. 5.

XXX원 권 30장

(바가56479XXX

~바가5647932XXX)

XXX 2004. 8. 27. 2004. 8. 27.

XXX원 권 3장

(바가64610XXX~바가64610XXX)

최OO 명의

농협은행

XXX 2004. 7. 26. 2004. 7. 26.

XXX원 권 2장

(바가11746XXX, 바가11746XXX)

2004. 7. 30.

영수인 : 김OO외 2인의 대리인 남OO(서명)

권OO 귀하

영수증

일금 : XXX정

상기 금액을 정히 영수함.

내용 : 천안시 OO동 ⁠“전체5필지”의 ⁠“중도금 및 잔금의 일부”

2004. 8. 5.

영수인 : 김OO외 2인의 대리인 남OO의 복대리인 전OO(인)

권OO 귀하

영수증

일금 : XXX정

상기 금액을 정히 영수함.

내용 : 천안시 OO동 번지의 매매잔금

2004. 8. 27.

영수인 : 김OO의 대리인 남OO(서명)

권OO 귀하

한편, 원고는 이OO에게 2016. 9. 27. XXX원, 2016. 12. 30. XXX 원,

2017. 11. 20. XXX원 합계 XXX원을 송금하였다.

6) 이 사건 토지의 개별공시지가 이 사건 토지, 즉 제1토지와 제2토지의 ㎡당 개별공시지가의 연도별 현황은 아래와 같은데, 제1토지의 경우 2016년 개별공시지가는 2004년의 약 4.4배에 달한다. 다만, 2003년 이래 지가상승이 계속되어 최고조에 달한 2007년 개별공시지가를 기준으로하면 2016년 개별공시지가는 약 2.2배 정도이다.

1116-12-059XXX

XXX 2004. 7. 30. 2004. 7. 30.

1억 원 권 1장(바가11746XXX),

1,000만 원 권 10장

(바가11746XXX~11746XXX)

20,000,000 2004. 8. 27. 2004. 8. 27.

1,000만 원 권 2장

(바가64610XXX, 바가64610XXX)

합계XXX

연도　제1토지(140-17) 제2토지(142-2)

2003 107,000 98,400

2004 200,000 156,000

2005 280,000 218,000

2006 352,000 250,000

2007 408,000 290,000

2008 384,000 310,000

2009 384,000 310,000

2010 349,000 315,000

2011 349,000 315,000

2012.1.1. 349,000 315,000

2012.7.1. 351,000

2013 348,000 　

2014 420,000 　

2015 798,300

2016 888,000

  이 사건 토지 등이 위치한 천안시는 2003. 5. 29. 투기지역으로 지정되었다가 2008. 11. 7. 해제되었는데, 실제로 이 사건 토지 중 제1토지의 개별공시지가는 2004년 전년 대비 거의 2배로 폭등한 것을 비롯하여 2003년부터 2007년까지 가파르게 상승하여 불과 4년 만에 4배 가까이 올랐고, 그 후에는 별다른 변동이 없다가 토지개발사업이 본격화된 2015년 다시 전년 대비 2배 가까이 폭등하였다.

7) 관련자들의 진술

가) 남OO의 진술

(1) 2018. 4. 24.자 확인서

- 이OO와는 평소 알던 사이로 2001년 천안시 OO동 OO교회를 다니면서 더 가까워졌는데, 2003년 말경 김OO으로부터 거제도 OO중공업 앞 토지를 아파트부지로 개발하여 판매하는 토지개발사업에 투자를 권유받고 혼자 자금을 전부 투자할 수 없어 총 투자금액 45억 원을 이OO 와 절반씩 투자하기로 하고 이OO로부터 XX원을 투자받았음

- 김OO에게 투자금을 보낸 후 토지매입 내역을 확인해 보니 김OO이 보내준 계약서는 위조된 것이었고 김OO은 투자금을 진주 아파트 시행사업에 사용했는데 분양이 저조하여 거제도 토지를 매입하지 못했으며 투자금도 상환하지 못했음

- 이런 이유로 거제도 부지 확보를 못하게 되어 본인을 믿고 투자한 이OO에게 배상을 할 수밖에 없어 본인이 차명으로 취득한 천안시 OO동 OO번지 외 2필지(846평)와 붙어 있는

천안시 OO동 OO, OO번지 유지(323평)를 평당 250만 원에 이OO에게 양도하기로 했는데, 이OO는 자금이 부족하다고 하여 본인에게 투자한 돈과 설정된 은행채무를 초과하는 금액을 마련하기 위해 친구인 최OO과 함께 매수하겠다고 했음

- 이렇게 하여 2004. 7. 31. 천안시 OO동 OO번지 외 4필지(1,169평)에 대하여 XXX원에 이OO와 최OO에게 토지를 매도하였으며, OO동 OO번지 846평은 2002. 6. 14. 김OO명의로 취득해서 보유하고 있던 토지였으며, OO동 OO, OO번지는 2004년 초 본인이 매수 후 등기를 하지 않은 상태로 보유 중이던 토지였음

- 공동매수자 최OO은 본인이 2004. 7. 26. 천안시 OO동 OO번지 외 2필지를 안OO로부터 매수할 수 있도록 중개하면서 알았던 사람이었고, 당시 본인이 소개했던 토지에 근저당설정이 너무 과다하여 해지를 요구하던 중이어서 잘 되었다고 본인도 생각하고 OO동 OO번지 토지에 걸었던 계약금도 OO동 토지 계약금으로 변경할 수 있도록 적극적으로 협조해 주었음

- 명의자인 김OO은 OO교회 선교사로 본인의 직원처럼 본인의 행정적인 업무를 도와주었던 사람으로 현재는 10년 전 쯤 중앙아시를 거쳐 러시아에 선교사로 나가 있음

(2) 2018. 10. 15.자 확인서

- 본인 남OO는 2004년도 OO동 토지매도에 있어서 매수자 권OO(원고)으로부터 2004. 7. 26.자 OO농협 발행 오천만원짜리 2매(수표번호: 바가11746XXX ~ 3), 2004. 7. 30.자 OO농협 발행 XXX짜리 1매(수표번호: 바가 11746XXX), 일천만원짜리 10매(수표번호: 바가11746XXX ~ 9), 2004. 8. 5. NHOO지점 발행 일천만원짜리 30매(수표번호: 바가86479XXX ~ 53), 2004. 8. 25. XX농협 발행 XX원(수표번호 조회중), 2004. 8. 27. OO농협 OO지점 발행 일천만원짜리 5매(수표번호: 64610XXX~8)를 토지 매매대금으로 지급받고 영수증을 발급한 사실이 있음을 확인함

나) 이OO의 확인서

- 2003년 하반기경 OO교회를 같이 다니던 남OO가 찾아와 거제도 토지개발사업에 투자를 권유하여 본인이 주저하자 천안시 OO동 OO번지 외 4필지가 자신의 소유토지라며 투자가 잘못되면 이 토지를 시세가로 계산해서 소유권을 이전해 주겠다고 투자를 권유하여 당시 투자금액인 45억 원의 1/2을 투자하기로 했음. 투자금은 일시불로 지급하는 것이 아니라 해당 부지의 토지매매 진행사항에 따라 보내주는 조건이었는데, 최초 투자금을 보내준 것은 2003. 10. 2. 2억 5,000만 원을 보내주는 것을 시작으로 2004. 7.까지 보내준 금액이 15억 5,000만 원이었음

- 그러나 2004. 7.경 투자금을 지불하였지만 개발사업이 정상적으로 진행되는 것 같지 않아 남OO에게 책임을 추궁하자 자신 소유의 천안시 OO동 OO번지 외 4필지(1,169평) 토지로 배상하겠다고 하여 2004. 7. 31. 토지 매매계약을 체결하고 이를 이행했음

- 남OO의 보유 토지는 천안시 OO동 OO번지 외 4필지였는데 남OO는 부동산중개사무소의 직원으로 되어 있어 자기 명의의 토지매매를 하면 안 돼서 자기 일을 도와주던 김OO 등의 명의로 토지를 소유하고 있다고 했음. 처음 남OO가 요구한 금액은 30억 원이었으나, 깍아볼 생각으로 본인의 병원에서 근무하다 퇴사해서 부동산중개사무소를 하고 있던 전OO에게 중재를 부탁했음. 전OO의 중재로 천안시 OO동 OO번지 외 4필지(1,169평)을 29억 5,000만 원에 매매계약을 체결했음. 하지만 본인은 투자금 마련에 돈을 모두 사용하여 혼자 서는 29억 5,000만 원 중 이때까지의 투자금 15억 5,000만 원과 동 부동산 상의 설정채무 8억 5,000만 원 실채무 6억 5,000만 원을 제외한 7억 5,000만 원을 지불하여야 하나 자금사정이 어려워 친구인 최OO에게 같이 매입할 것을 권유하여 공동 매입한 것임. 그래서 본인은 3필지 846평을 이전받아 21억 3,500만 원에, 최OO은 부인인 권OO(원고) 명의로 8억 1,500만 원에 각각 취득한 것임

- 매매대금 29억 5,000만 원 중 계약금 4억 원은 권OO(원고)이 부담하였고, 1차 중도금은 남OO에게 투자하였던 15억 5,000만 원으로 상계하였고, 2차 중도금은 대출을 받지 않고 2004. 9. 17.부터 남OO의 매제가 부사장으로 근무하는 OO건설 등에 1억 5,000만 원을 나누어 입금하였음. 잔금은 2004. 11. 3. OO농협에서 대출받아 대환하는 것으로 마무리했음

다) 세무공무원의 최OO에 대한 2018. 10. 2.자 및 2018. 10. 16.자 문답서

- 2004. 7. 31. 매매대금 29억 5,000만 원의 매매계약서 작성 당시 공동매도 매수 계약서를 작성하는지는 모르는 상태에서 계약서에 서명을 하였으며 전반적인 계약에 관한 내용은 공동매수인 이OO의 대리인 공인중개사 전OO에게 설명을 들었음

- 본인은 부인이 매수한 두 필지에 대하여만 소유권이전을 받으면 되기에 특약사항에 대하여는 관여를 하지 않았음

- 등기상 명의인인 매도인들을 직접 만나보지 못했으며, 그 당시에 매도인 측 대리인 남OO가 등기상만 이OO, 이OO에게 되어 있지 실제적으로 본인이 취득한 토지라고 해서 남OO와 계약을 하였고 대금도 남OO에게 지불하게 된 것임

- ⁠(공동으로 매매계약서를 작성한 이유) 이OO와 대리인 전OO의 권유로 하게 되었으며 권OO(원고)이 매수한 두 필지에 대한 단독계약서는 2016. 7.경에 이OO에게 받았음. 다만 2016. 7.경 이OO에게 넘겨받은 취득계약서를 양도신고 전에 분실하여 단독계약서 대신 공동매매계약서를 제출하게 된 것임

- ⁠(이OO, 이OO의 양도세 신고 관련) 이OO와 이OO이 신고한 양도가액은 미등기전매자인 남OO와 공인중개사 전OO가 양도소득세를 적게 낼려고 임의로 신고한 것으로 추정되며, 8억 1,500만 원의 근거는 본인의 농협계좌에서 3억 9,800만 원을 수표를 발행하여 미등기전매업자 남OO에게, 권OO(원고)의 농협계좌에서 4억 1,700만 원을 마찬가지로 수표로 지급한 금액임. 공동매매계약서상 매도인측 대리인인 남OO에게 전액 수표로 지급하였음. 다만 은행에 가서 수표 수취인이 누구인지 확인을 하였으나 본인이 아니면 확인이 불가하기에 현재까지도 확인을 못하고 있는 실정임

- 이OO는 본인의 친구이며 양도 토지는 이OO의 권유로 매입하게 된 것임

- ⁠(2016. 7.경 이OO에게 넘겨 받은) 단독계약서 매매대금은 8억 1,500만 원임. 이 단독계약서는 공인중개사 전OO가 전 소유자 김OO 외 2인의 대리인인 남OO와 작성한 계약서를 추후에 이OO에게 전달받았음. 남OO가 본인의 땅이라고 주장하기에 별 의심없이 계약서를 전달받았음. 또한 공인중개사 전OO와 이OO도 실질 남OO가 실소유자라고 했음. 제가 2016년도 양도소득세 신고 시 이OO가 권OO의 취득시 8억 1,500만 원 단독계약서를 본인이 가지고 있다고 하여 제가 이OO에게 전달받았으나, 양도소득세 신고 전에 8억 1,500만원 단독계약서를 분실하여 부득이하게 일괄매매계약서와 이OO단도계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고하게 되었음

- ⁠(이OO, 이OO가 양도소득세 신고시 세무서에 제출한 2장의 계약서에 날인된 권OO의 인영에 대해) 본인의 처인 권OO의 도장은 맞지만, 계약서에 직접 날인한 기억은 없음. 다만, 등기 이전 시 등기와 관련된 제반 사항을 일괄매매계약서상의 공인중개사인 전OO가 업무대행한 것으로 알고 있음

- ⁠(매매대금 8억 1,500만 원 중 본인이 부담했다는 3억 9,800만원의 출처) 제가 법인(OO건설)을 운영하였는데, OO건설로부터 대여받은 자금 3억 5,000만원과 저의 여유자금을 합쳐서 남OO에게 지급했음

라) 전OO의 진술

(1) 세무공무원의 전OO에 대한 2018. 5. 1.자 문답서3)

- 저는 병원장을 하고 있는 이OO의 직원으로 근무를 했고 중간에 공인중개사 자격을 취득하고 OO부동산이라는 상호로 중개업을 하고 있던 중 OO동 토지를 취득하려고 하니 본인 대신 토지에 대한 가격 등을 알아보고 공인중개사로서 가격절충을 해 달라고 요청이 와서 2004. 7. 31.자 부동산 매매계약을 대리 및 중개하게 된 것임

- 매수인 측 이OO 원장을 대리 및 중개하면서 ⁠‘OO동 5필지 중 OO동 OO 토지 2,979㎡는 명의만 김OO이고 실질소유자는 남OO이고, OO동 OO 토지 1,069㎡는 남OO가 매입한 후 등기하지 않은 물건이다’, ⁠‘2003년경 남OO와 이OO가 총 투자금액 45억 원으로 거제도 OO중공업 앞쪽 토지를 매입하기로 하고 이OO가 15억 5,000만 원을 투자했으나 지인의 사기로 실패했다’는 내용을 알게 되었음

- ⁠(이OO가 투자계약서도 없이 15억 5,000만 원이나 되는 큰 돈을 남OO에게 송금한 점에 대해) 이OO와 남OO 두 분은 OO교회 같은 교인으로 친한 사이이며 남OO는 2000년대 초 OO부동산을 운영했으며 직원으로는 같은 교회 김OO을 두었으며 투자를 잘하여 교인들 사이에 남OO에게 투자를 대행해 달라고 많이 한 것으로 알고 있음. 그래서 교인들 사이에 신뢰가 두터워서 이OO 뿐만 아니라 다른 교인들도 믿고 투자를 많이 한 것으로 알고 있음

- ⁠(2004. 7. 31.자 일괄매매계약서 관련) 대금지급을 공동매수인 이OO와 권OO(원고) 별도로 계상하지 않고 계약서 내용대로 전체적으로 29억 5,000만 원 중 선지급된 금액 및 채무대환을 제외한 금액을 남OO에게 지급한 것으로 알고 있음. 계약 당시 이OO원장이 총 매매대금 중 15억 5,000만 원을 남OO에게 선 지급했다고 해서 채권금액이라는 단어로 표시한 것임. 추후 본 대금이 거제도 토지에 투자하려고 남OO에게 지급한 금액이라는 것을 알았으며 15억 5,000만 원은 총 투자금액 중 일부 금액으로 알고 있고 중도에 포기 시 그 댓가만큼 남OO 소유의 OO동 토지로 매매해주기로 한 것으로 알고 있음

- 남OO가 김OO에게 명의신탁 3필지에 대하여 평당 250만 원으로 양도신고하면 세금이 과하므로 평당 120만 원으로 계약을 하자고 이OO 원장에게 부탁하여 3필지는 양도가액이 10억 6,000만 원으로 된 것으로 알고 있고 또한 이OO 외 2인의 평당가 120만 원은 그 당시는 알지 못했지만 계약하면서 OO동 토지 2필지가 남OO가 아닌 이OO 외 1인으로 확인되어 남OO에게 문의한 바 본 토지도 대략 1년 남짓 본인이 매수한 토지라고 해서 그렇게 알고 있었으며 이 시기는 천안지역이 투기지역으로 부동산가격이 급변동할 때이고 더군다나 본 토지는 삼성대로 8차선 대로에 접한 토지이므로 가격변동이 더 큰 것으로 알고 있음

(2) 전OO의 2020. 11. 10.자 사실확인서

- 본인은 2004. 7. 31. 이OO와 권OO(원고)이 김OO 외 2인 소유 명의의 천안시 OO동 5필지 3,866㎡를 실제 소유자인 남OO로부터 29억 5,000만 원에 매수하는 매매계약에 관여한 공인중개사 전OO임

- 위 5필지 토지 중 OO은 이OO가 21억 3,500만 원에 매수하였고, OO은 권혜경(원고)이 8억 1,500만 원에 매수한 것임

- 저는 2004. 7. 31. 위 5필지 토지의 매매계약서, 이OO와 김OO 간의 3필지 21억 3,500만원의 매매계약서가 작성되었음. 다만 나머지 2필지는 자연스럽게 권OO(원고)이 8억 1,500만원에 매수한 것으로 하면서 매매계약서는 작성하지 않고, 그 대금 8억 1,500만 원을 권OO(원고)의 남편인 최OO이 남OO에게 전달하여 지급한 것임

- 저는 2004. 7. 30. 저희 OO부동산 사무실에서 최OO이 4억 원(3억 원은 수표, 1억 원은 최OO의 안OO에 대한 1억 원 채권)을 남OO에게 지불하였고, 당시 제가 수표로 지급된 3억짜리 영수증, 수표 3억 원과 위 1억 채권을 합한 4억 짜리 영수증을 작성하여 남OO에게 주었고 남OO가 사인을 하여 최OO에게 교부하였음

- 저는 2004. 8. 5. 위 OO부동산 사무실에서 최OO으로부터 남OO를 대리하여 3억 원을 수표로 받았고, 영수증을 직접 작성하여 최OO에게 교부하였음

- 2004. 8. 27. 위 상록부동산 사무실에서 최OO이 남OO에게 5,000만 원을 수표로 지급하였고, 제가 영수증을 작성하여 남OO에게 주어 사인을 하고 최OO에게 주었음

- 한편 나머지 6,500만 원은 이OO가 미리 매도인들과 정산을 하였기 때문에 최OO이 이OO에게 지불하여 지급 처리된 것임

(3) 전OO의 2021. 5. 13. 제3회 변론기일에서의 증언

- 2004. 7.경 이OO가 저에게 ⁠‘남OO로부터 거제도 토지개발사업에 투자해 달라는 부탁을 받고 2003. 10. 2.부터 2004. 7.경까지 15억 5,000만 원을 투자했는데 이게 사기를 당한 것 같다’면서 투자금을 회수하는 업무를 맡아 달라고 부탁을 해서 이OO의 대리인으로 남OO와 15억 5,000만 원의 회수방안에 대해 논의했고, 결국 남OO의 실제 소유인 천안시 OO동 OOO 5필지 토지로 배상받되, 5필지 토지의 가액을 29억5,000만 원으로 정하여 매매계약을 체결하기로 합의했음. 처음에 남OO는 이 땅이 몇 년 만 있으면 500만 원, 1000만 원도 가는 땅이라며 30억 원을 달라고 했는데, 이OO한테 얘기하니 이OO가 너무 비싸다며 조금 깍아보라고 해서 5,000만 원을 깍아서 29억 5,000만 원이된 것임

- 당시 이OO와 의논한 결과 29억 5,000만 원을 마련할 방안을 강구해 보니 거제도 투자금 15억 5,000만 원, 5필지 부동산에 근저당 설정된 실제 채무액 6억 5,000만 원을 토지대금으로 승계시켜 지급한 것으로 해도 7억 5,000만 원이 부족했고, 이에 이OO는 절친인 원고의 남편 최OO에게 부탁하여 공동 매수하자고 제의했으며, 결국 저의 중재 하에 남OO, 이OO, 최OO 3자가 위와 같이 매매에 합의하여 이OO와 원고가 5필지 토지를 29억 5,000만원에 매수하는 매매계약서가 작성되었음. 위 매매계약서는 2004. 7. 31. 저의 부동산중개사무실에서 남OO, 최OO, 이OO가 참석한 가운데 제가 직접 작성한 것임. 위 매매계약서에 이OO의 날인이 없는 것은 당시 이OO가 도장을 안 갖고 와서 일단 그렇게 계약서만 써놓고 남OO가 다시 팔아준다고 해서 그랬을 것임. 매도인들의 위임장과 인감증명서가 없는 것은 김OO은 같은 교회 전도사로 OO교회를 가면 김OO 전도사, 남OO 집사, 저, 이OO 다 같이 편하게 지내는 사이이고 남OO가 하나부동산을 하는데 직원한테 명의신탁을 해놓은 거라서 그냥 명의가 그렇게 되어 있는 걸 알고 약식으로 그렇게 작성한 것임

- 총 매매대금 29억 5,000만 원 중 계약금 4억 원은 원고가 지급한 수표 3억 원과 원고 남편 최OO의 안OO에 대한 1억 원 채권으로 지급 처리했는데, 당시 최OO이 안OO에게 천안시 OO동 땅 계약금을 지급한 것을 남OO가 알고 자기가 안OO한테 다른 매수인을 대체하여 팔아 줄 테니 그 돈을 자기한테 달라고 해서 그렇게 된 것임. 그리고 1차 중도금은 이OO의 거제도 투자금 15억 5,000만 원으로 대체지급처리하기로 했고, 2차 중도금 1억 5,000만원은 OO동 OO(계약서에 OO로 적은 것은 오기임) 토지 담보대출 받은 돈으로 지급하기로 했었는데 지금 자료를 검토해 보니까 담보대출을 안 받고 최OO의 돈으로 들어갔음. 담보대출 안 받은 이유는 기억이 없음. 잔금 8억 5,000만 원은 근저당 설정된 실제 채무액 6억 5,000만 원을 떠안고 2억 원은 실제로 지급하여 실제로 29억 5,000만 원이 전액 지급되었음

- 영수증 4장은 전부 제가 작성해서 남OO한테 서명을 받거나 제가 도장을 날인해서 최OO에게 주었음. 다만, 2004. 7. 30. 지급된 4억 원 중 3억 원은 자기앞수표로, 나머지 1억 원은 최OO의 안OO에 대한 채권 1억 원이 포함된 금액인데, 남OO는 저의 사무실에서 제가 입회한 가운데 최OO으로부터 자기앞수표 3억 원을 받고 그 내용을 제가 영수증으로 작성하여 남OO로부터 직접 서명받았고, 당시 최OO이 안OO에 대한 채권 1억 원까지 포함하여 영수증을 작성해 달라고 해서 제가 새로 4억 원짜리 영수증을 작성해서 남OO가 직접 서명했음. 최OO의 안OO에 대한 1억 원 채권 관련하여 채권양도서류는 작성한 바 없음. 서로 워낙 편하게 지내다보니까 그분들이 그렇게 말씀을 나눈 것 같음. 4억 원짜리 영수증 작성일은 최OO이 수표로 3억 원을 지급한 다음 날인 것 같음. 당시 3억 원을 갖고 와서 제가 서명날인해서 돈이 넘어갔는데, 최OO이 그 다음날인가 이거 집사람 명의로 해야겠다고 해서 이걸 명의도 바꾸고 또 안OO한테 넘어간 돈을 여기 묶어서 해 달라고 해서 다시 영수증을 발행한 것임. 3억 짜리 써주고 그 다음날인가 며칠 있다가 다시 와서 정정해 달라고 해서 날짜는 기억 못하지만 원고 명의로 바꾸면서 그렇게 작성된 것으로 알고 있음. 당시 남OO가 안OO한테 1억 받았다고 인정하고 4억 짜리 영수증을 써 준 것임

- ⁠(2004. 7. 30.자 3억 및 4억 영수증이 매매계약서 작성일 전에 작성된 이유) 이렇게 토지를 받기로 해놓고 최OO이 돈이 들어오는 날짜에 맞춰서 조정해서 한 것 같음. 7억 5,000만 원중 3억이 먼저 들어오고 안OO한테 들어간 돈을 남OO가 직접 대체해서 수령한 것으로 처리가 됐고 또 며칠 지나서 3억 받고 그 다음에 5,000만 원. 돈 받은 건 그렇게 딱 맞음. 이OO가 29억 5,000만 원을 빨리 진행해서 뭔가 채권을 확보해야 되니까 본인이 사업자금 투자 한 거 15억 5,000만 원하고 은행 융자, 최OO한테 7억 5,000만 원으로 와꾸를 맞춰놓고서 돈 준비되는 대로 지급하면서 영수증을 그렇게 받은 것임

- 위 매매계약서가 작성된 2004. 7. 31.까지는 이OO와 원고가 공동매수인에 불과하고 5필지중 어느 토지를 나누어 매수한 것은 아니었고, 당시 이OO는 원고와 공동매수한 후 바로 전매하여 대금을 회수하려고 했기 때문에 바로 이전등기를 하지 않았는데, 전매가 생각대로 되지 않자 원고와 투자금액에 비례하여 필지를 나누어 이전등기를 하기로 결정했고, 그 결과 이OO는 5필지 중 OO 3필지를 21억 3,500만 원에 매수하는 것으로 하고, 원고는 XXX, XXX 2필지를 8억 1,500만 원에 매수하는 것으로 제안했음. 원래는 공유지분으로 매입했는데 매입하고 나서 며칠 지난 다음에 이OO로부터 최OO이 ⁠‘나한테 2필지를 넘겨 달라’, ⁠‘2필지는 내가 그냥 가져가겠다’고 했다는 말을 듣고 제가 ⁠‘금액이 안 맞을 텐데요. 그게 325평 가까이 되니까 8억 1,500만 원이 나오는데 여기에 대해서 차액 6,500만 원이 발생한다’고 했더니 ⁠‘그건 내가 친구하고 별도로 얘기해서 받을 거다’는 말은 들었는데 나중에 팔면 준다는 얘기는 그 다음에 들었음. 두 분이 그렇게 얘기가 돼서 필지를 나눠야 하는데 5필지 중 2필지가 길에 접한 게 있으니까 그걸 별도로 하고, 3개도 길에 붙어야 되고, 2개도 길에 붙어야 하니까 325평과 8백 몇 십 평이 나눠진 것임. 5필지 토지의 금액을 2필지와 3필지로 나눈 것은 평당 250만 원 해서 평수대로 나눈 것임. 5필지 토지의 매매대금도 원래 공시지가를 따지지 않고 남상호가 250만 원으로 해서 요구한 30억 원을 5,000만 원 절충해서 29억 5,000만 원으로 결정했던 것임

- 이OO의 2004. 7. 31.자 단독계약서는 저희가 일괄매매계약서 작성하고 그 이후 바로 저분들이 토지를 나눠달라고 해서 그렇게 작성된 것 같은데, 원래 김OO 명의로 놔두고 남OO가 여러 번 팔려고 했는데, 잘 안 되고 다른 데서 압류 들어올까 봐 불안해서 빨리 결정을 내려야 할 것 같다고 해서 정확한 날짜는 모르겠지만 조금 늦게 작성한 걸로 기억함. 위 계약서의 부동산 인도일이 2005. 1. 20.로 되어 있는 것도 남OO가 중개업을 하는 입장에서 팔아준다고 하니까 기간을 형식적으로나마 길게 두 분이 협의해서 잡아놨던 것임. 원고가 취득한 2필지는 2004. 8. 20. 등기 이전이 되었는데, 이OO가 취득한 3필지는 약 7개월 지나 2005. 3. 21. 등기 이전된 것도 남OO가 그걸 몇 번 팔려고 하다가 잘 안 되고 압류 들어올까 봐 불안해서 명의를 받아야겠다고 해서 뒤늦게 명의를 가져오느라 그렇게 된 것임

- 원고가 취득한 2필지 토지에 대해서는 단독계약서를 별도로 작성하지 않았음

- 이 사건 토지에 관하여 매매대금 합계 3억 5,800만 원인 2004. 8. 2.자 매매계약서와 등기 및 당시 세금 신고는 제가 직접 관여하지 않았음

- ⁠(영수증에 따르면 2004. 8. 27. 매매대금이 완불되었는데, 그 전인 2004. 8. 20. 이 사건 토지에 대한 등기가 이전된 이유에 대해서는) 2필지 넘어간 것은 남OO가 전매를 치려고 했는데 이게 이렇게 되다보니까 그쪽하고 잔금 날짜가 임박해서 아예 직접 저쪽으로 넘기지 않았는가 추측함

- ⁠(최OO이 이 사건 토지를 2016년 매도한 후 대금을 받아 이OO에게 5,000만 원을 준 부분에 대해) 제가 이OO를 일주일에 한 번씩 항상 보는데, 최OO의 땅이 2016년도에 팔렸다는 얘기를 듣고 이OO에게 말했더니 이OO가 ⁠‘어, 팔면 나한테 돈 줘야 되는데’라고 했음. 아마 그 즈음에 돈을 받은 것 같음. 6,500만 원 중 나머지 1,500만 원은 친구지간이라 안 받기로 했다는 얘기를 그 뒤에 이OO한테 직접 들었음

8) 이OO의 2005. 1. 10.자 매매계약서 및 양도소득세 이OO의 토지 3필지에 관해서는 앞서 본 2004. 7. 31.자 단독계약서 외 2005. 1. 10.자 매매계약서가 2개 더 있는데, 둘 다 중개인 없이 계약당사자 쌍방 간에 작성된 것이다.

그 중 하나는 아래에서 보듯이 매매대금이 5억 원으로 기재되어 있는데, 계약서 형식과 내용은 앞서 본 원고의 2004. 8. 2.자 매매계약서(갑 3호증)와 거의 똑같다. 이 계약서 상단에는 법무사 명판이 날인되어 있고 중간에 대전지방법원 천안지원 등기과 접수 도장이 날인되어 있으므로 등기용 계약서로 보이고, 실제로 잔금지급일로 기재된 2005. 3. 21. 이OO 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 보인다. 계약서 하단의 매수인 란에 날인된 이OO의 인영은 앞서 본 2004. 7. 31.자 단독계약서(갑 2호증)에 날인된 인영과 전혀 다른데, 인영의 형태로만 보면 속칭 막도장으로 보인다. 이 계약서는 피고도 이OO에 대한 2017년 귀속 양도소득세 실지조사에서 실지거래가액을 반영한 진정한 계약서로 보지 않았다.

부동산매매계약서

부동산의 표시 : 1. 천안시 OO동 OO 전 80평방미터

2. 천안시 OO동 OO 답 2221평방미터

3. 천안시 OO동 OO 유지 496평방미터

다른 하나는 아래에서 보듯이 매매대금이 10억 6,000만 원으로 기재되어 있는데, 계약 당일 계약금 2억 원을 지급하고 잔금 8억 6,000만 원을 2005. 3. 21.(잔금지급일은 앞서 본 등기용 계약서와 같다) 지급하되 기존 근저당권부 피담보채무를 승계하기로 하는 내용으로 지극히 평범한 계약서이다. 다만, 매매 목적 부동산에 총 3필지 토지 중 천안시 OO동 OO 토지가 누락된 채 나머지 2필지 토지만 표시되어 있고, 하단에 날인된 김OO과 이OO의 인영 모두 앞서 본 2004. 7. 31.자 단독계약서 및 2005. 1. 10.자 등기용 계약서와 모두 다른데, 그 3건의 계약서에 날인된 인영을 서로 비교해 보면, 2004. 7. 31.자 단독계약서에 날인된 김OO과 이OO의 인영이 가장 정교해 보인다. 이 10억 6,000만 원 계약서는 당시 소유명의인 김OO이 이OO에게 이전등기를 해 준 후 양도소득세 신고 시 제출한 계약서인데, 피고는 이OO에 대한 2017년 귀속 양도소득세 실지조사 후 이 계약서에 기재된 매매대금을 실지거래가액으로 보고 이를 취득가액으로 하여 이OO에게 양도소득세를 경정‧고지했고, 이OO는 앞서 본 2004. 7. 31.자 단독계약서의 매매대금 21억 3,500만 원이 실제 취득가액이라는 이유로 조세심판원에 심판청구를 했으나, 2018. 1. 4. 기각되었다. 이 계약서에 기재

제1조 위 부동산에 대하여 매수자는 다음과 같은 지불방법으로 매도자에게 대금을 지불하기로 함.

대금총액: 오억원

계약금: 오천만원을 계약당시 지불

중도금: ⁠(공란)

잔금: 사억오천만원을 2005년 3월 21일 지불

제2조 매도자는 잔금 수령시 매수자에게 소유권 이전등기에 필요한 수속서류를 잔금과 교환한다.

제3조 부동산의 명도는 잔금지불과 동시에 명도한다.

제4조 본 계약은 매도자가 위약했을시에는 계약금의 배액을 매수자에게 배상하고 매수자가 위약하였

을시에는 본 계약은 무효로하여 계약금의 반환청구는 할수없음.

단, OO동 OO 412,000,000원

OO 80,000,000원

계약일 서기 2005년 1월 10일

된 매매대금은 단순 계산으로 ㎡당 390,136원이고, 평당 단가는 약 120만 원으로서 앞서 본 원고의 2004. 8. 2.자 매매계약서(갑 3호증)와 비슷한 수준이다. 그리고 이는 당시 위 토지 3필지 개별공시지가의 평균의 약 2.3배에 해당한다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 12, 14, 15호증, 을 1 내지 10호증(가지번호 포

함)의 각 기재, 증인 전OO의 증언, 감정인 서한서의 문서감정결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 양도소득세액 산정의 기초가 되는 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료

부동산매매계약서

1. 부동산의 표시

충남 천안시 OO동 147-1 답 2221㎡

충남 천안시 OO동 147-4 유지 496㎡

(이상 2필지) 2717㎡

2. 계약내용

제1조(목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.

매매대금 금 일시업육천만원정(￦1,060,000,000)

계약금 금 이억원정(￦200,000,000)은 계약시에 지불하고 영수함

영수인 김OO(인)

중도금 공란

잔금 금 팔억육천만원정(￦860,000,000)은 2005년 3월 21일에 지급하기로 한다.

제2조(소유권의이전등) 매도인은 매매대금의 잔금수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2005년 3월 21일로 한다.

제3조(제한물건등의 소멸) ⁠(이하 생략)

제4조(지방세등) ⁠(이하 생략)

제5조(계약의해제) ⁠(이하 생략)

특약사항 1. 이 계약은 채무자를 이OO으로 하는 근저당을 매수인이 인수하는 조건으로 계약을 체결하는 것임. 따라서 잔금은 이 채무액을 제외한 잔액을 지급하기로 하는 계약임

2005년 1월 10일

매도인 김OO(인)

매수인 이OO(인)

  에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 의미한다(대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판

결 등 참조).

2) 위 인정사실 및 그로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 토지의 취득 당시 실지거래가액은 8억 1,500만 원으로 봄이 상당하므로, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하고, 원고의 주장은 이유 있다.

가) 이 사건 일괄매매계약서(갑 1호증) 및 이OO의 단독계약서(갑 2호증)는 모두 진정한 계약서라고 인정할 수 있으므로, 그 매매대금 차액인 8억 1,500만 원이 이 사건 토지의 실지거래가액이라고 볼 수 있다.

① 우선 이 사건 일괄매매계약서는 계약당사자 또는 그 대리인의 인영이 날인된 완성된 계약서인데, 감정인 서OO의 문서감정결과 이 계약서는 2004년경에 실제로 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정되고 고의적으로 기재 시점을 변화시키기 위한 위‧변조 등의 흔적이 없었으며, 달리 양도소득세 감액 등 다른 목적을 위해 위조되거나 사후에 작성되었다고 볼 만한 사정을 찾을 수 없다.

② 이 사건 일괄매매계약서에는 전OO가 공인중개사로서 입회한 것으로 기재되어 있고 그의 인영도 날인되어 있는데, 전OO는 이 법정에서 자신이 직접 작성하여 계약당사자 또는 그 대리인의 인영을 날인받거나 자필서명을 받았다고 증언했고, 그의 증언은 그 작성 경위 등을 비롯한 일련의 사건 경위에 대한 진술 내용이 무척 상세하고 구체적인 데다 이 법정에서의 증언 태도와 그동안의 진술 내용 등에 비추어 볼 때 충분히 믿을 수 있으며, 위 계약서에 공동매수인 또는 매도인의 대리인으로 기재된 이OO와 남OO의 진술과도 대부분 일치한다.

③ 이 사건 일괄매매계약서에 따르면, 이 사건 토지를 비롯한 전체 5필지 토지의 총 매매대금은 29억 5,000만 원으로 계약 당일인 2004. 7. 31. 계약금 4억 원을 지급하고, 1차 중도금 15억 5,000만 원도 같은 날 지급하되 이는 이OO의 남OO에 대한 같은 금액의 기존 채권과 상계하는 방법으로 그 지급에 갈음하기로 하며 2차 중도금 1억 5,000만 원은 2004. 8. 3. 지급하되 제1토지를 담보로 대출받은 융자금으로 지급하며 잔금 8억 5,000만 원은 2004. 9. 30. 지급하되 그 중 6억 5,000만 원은 같은 금액의 기존 근저당권부 피담보채무를 승계하는 것으로 갈음하는 것으로 되어 있는데, 만일 이 계약서가 허위로 작성한 형식적인 계약서라면 굳이 많은 수고를 들여 매매대금의 지급방법과 시기 등을 위와 같이 상세하고 정교하게 기재해 둘 아무런 이유가 없고, 그 내용에도 2차 중도금 지급을 위해 담보대출을 받기로 한 토지의 지번에 오기가 있는 것 외에는 모순되거나 어색한 부분이 없다.

④ 이 사건 일괄매매계약서에 따르면, 전체 5필지 토지에 대한 총 매매대금 29억 5,000만 원 중 실제로 지급해야 할 금액은 이OO의 남OO에 대한 채권 15억 5,000만 원과 기존 근저당권부 피담보채무 6억 5,000만 원을 제외한 7억 5,000만원인데, 위 7억 5,000만 원에 관해서는 그에 부합하는 영수증(갑 4호증)이 모두 제출되어 있고, 위 영수증 또한 남OO나 전OO가 매도인의 대리인 또는 복대리인으로 서명 또는 날인하여 그 자체로 완성된 문서이며, 각 영수증에는 이 사건 토지를 포함한 전체 5필지에 대한 매매대금으로 영수한다는 내용이 명시되어 있다. 나아가 감정인 서OO의 문서감정결과 이 영수증들도 2004년경에 실제로 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정되고 고의적으로 기재 시점을 변화시키기 위한 위‧변조 등의 흔적이 없었으며, 달리 양도소득세 감액 등을 위해 위조되거나 사후에 작성되었다고 볼 만한 사정을 찾을 수 없다. 원고가 이 사건 일괄매매계약서에 따라 실제로 7억 5,000만 원을 매매대금으로 지급했다는 증거로 제출한 위 각 영수증(갑 4호증)은 계약서에 명시된 계약금, 2차 중도금, 잔금의 지급일과 정확히 일치하지는 않지만, 일반적인 부동산매매계약에서도 계약서에 적힌 대로 정확하게 매매대금이 지급되지 않는 경우는 흔히 있고, 영수증에 명시된 대금의 성격과 명목(“계약금”, ⁠“중도금 및 잔금의 일부”, ⁠“잔금”)은 매매계약서에 적힌 계약금, 2차 중도금, 잔금의 금액과 배치되지 않는다. 오히려 이 사건 일괄매매계약서와 각 영수증이 서로 정확하게 일치하지 않는 점은 위 각 문서들이 사후에 조작된 것이 아님을 반증한다고 볼 수 있다.

⑤ 뿐만 아니라 비록 지금으로서는 금융기관의 금융자료 보존기간 도과로 수취인, 배서 및 지급제시내역 등을 확인할 수 없지만, 앞서 본 영수증에 부합하는 원고와 남편 최OO의 계좌에서 발행된 것으로 보이는 수표발행내역도 상당 부분 확인되었다. 그리고 수표발행내역으로 확인되지 않는 2004. 7. 30.자 계약금 4억 원 중 1억 원의 경우 원고는 그 전에 남편 최OO이 안OO에게 다른 천안시 토지의 계약금 조로 지급했던 1억 원을 남OO가 최OO 대신 안OO로부터 회수하는 것으로 갈음하기로했다고 주장하고 있는데, 비록 최OO과 안OO간의 계약금 지급에 관한 객관적인 자료는 제출되어 있지 않지만, 이에 대한 남OO와 전OO의 구체적인 진술이 일치하여 원고의 주장에 부합하고 있고, 특히 전OO의 증언에 따르면 2004. 7. 30. 최OO이

구분

계약서 영수증

지급일 금액(원) 지급일 금액(원) 비고

계약금 2004. 7. 31. 400,000,000 2004. 7. 30. 400,000,000 계약금5)

2차 중도금 2004. 8. 3. 150,000,000 2004. 8. 5. 300,000,000

중도금 및

잔금의 일부

잔금 2004. 9. 30. 200,000,000 2004. 8. 27. 50,000,000 잔금

합계 750,000,000 750,000,000

3억 원 상당의 수표를 지급함과 아울러 최OO이 안OO에게 지급했던 계약금 1억 원을남OO가 회수하기로 하면서 일단 수표 3억 원에 대한 영수증(갑 5호증)을 최OO 앞으로 작성‧교부했고 며칠 뒤 최OO의 요구로 수취인을 원고로 바꾸어 영수증을 다시발행하면서 남OO가 안OO로부터 1억 원을 회수한 것을 인정하여 총 4억 원의 영수증(갑 4호증의 1쪽)을 작성‧교부했다는 것인데, 이로써 2004. 7. 30.자 영수증이 금액과 수취인을 달리하여 2개 존재하는 이유와 경위가 비로소 충분히 설명되고, 그 다음날인 2004. 7. 31.자로 작성된 일괄매매계약서에 원고가 공동매수인으로 기재되고 계약금이 4억 원으로 정해진 점에 비추어 보더라도 전OO의 증언은 충분히 믿을 수 있으므로, 결국 각 영수증에 부합하는 실제 지급내역도 전부 증명되었다고 볼 수 있다. 다만 최OO은 세무조사 당시 마치 8억 1,500만 원 전부를 수표로 지급한 것처럼 진술하기는했지만, 오래 전의 일을 세세하게 기억할 수 없어 주요 부분만 기억하여 진술한 것으로 보여 수긍할 수 있다.

⑥ 이 사건 일괄매매계약서에는 전체 5필지 토지의 당시 등기명의인인 김OO, 이OO, 이OO의 서명 또는 날인이 없고 남OO가 그들의 대리인으로 서명했는데, 남OO, 이OO, 전OO의 각 진술에 따르면 위 각 토지는 부동산중개업을 하던 남OO가 같은 교회 전도사이자 중개업소 직원이던 김OO 명의로 취득해 둔 토지이거나 이

수표발행내역 지급일 금액(원) 출금일 출금액(원) 발행수표 액면가

2004. 7. 30. 400,000,000

2004. 7. 26. 100,000,000 50,000,000원×2장

2004. 7. 30. 200,000,000

100,000,000원×1장

10,000,000원×10장

2004. 8. 5. 300,000,000 2004. 8. 5. 300,000,000 10,000,000원×30장

2004. 8. 27. 50,000,000 2004. 8. 27. 50,000,000 10,000,000원×5장

750,000,000 650,000,000

OO, 이OO로부터 매수한 후 아직 등기를 이전하지 않고 사실상 보유하고 있던 토지라는 것이므로, 남OO가 이들의 대리인으로 매매계약서에 서명한 것은 수긍할 수 있고, 더구나 2004. 7. 31. 이 사건 일괄매매계약서를 작성하고 며칠 뒤 그 중 3필지 토지에 관하여 이OO와 김OO 간에 단독계약서가 아무 문제 없이 작성되고, 나머지 2필지에 대해서도 2004. 8. 2.자로 원고와 이OO 및 이OO 간에 간소한 계약서가 아무 문제 없이 작성되어 2004. 8. 20. 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 점에 비추어 보더라도 위 각 토지는 남OO가 김OO 명의로 실질적으로 소유하고 있거나 이OO, 이OO로부터 매수하여 등기만 이전하지 않은 상태로 사실상 소유하고 있던 것으로 보인다. 이는 피고의 양도소득세 조사 종결 보고서(을 8호증)에도 조사 결과 확인된 사항이라고 기재되어 있다. 더구나 이 사건 일괄매매계약서에 당시 등기명의인인 김OO, 이OO, 이OO의 서명 또는 날인이 없는 점은 오히려 그것이 양도소득세 절감 등 다른 목적을 위해 허위로 작성되거나 사후에 조작된 것이 아님을 반증한다고 볼 수 있다.

⑦ 나아가 이 사건 일괄매매계약서와 그 작성일자가 같은 2004. 7. 31.자 이OO의 단독계약서(갑 2호증)는 이 사건 일괄매매계약서의 목적물인 전체 토지 5필지 중 나중에 이OO 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 토지 3필지에 대하여 이OO와 김OO 양자 간에 작성된 계약서인데, 전OO가 공인중개사로 입회하여 서명 또는 날인한 내역만 없을 뿐, 이 사건 일괄매매계약서와 완전히 똑같은 서식을 이용하여 작성된 것으로 보이고, 그 내용을 보더라도 이OO의 남OO에 대한 15억 5,000만 원의 채권과 상계하여 그 지급에 갈음한다는 내용이 빠지면서 계약금 외 나머지 매매대금의 지급일과 금액이 조정되었을 뿐, 일괄매매계약서와 마찬가지로 매매대금을 계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것으로 되어 있으며 계약금의 액수와 지급일이 같고 1차 중도금 지급일은 일괄매매계약서의 2차 중도금 지급일과, 2차 중도금 지급일은 일괄매매계약서의 잔금 지급일과 같으며 일괄매매계약서와 마찬가지로 6억 5,000만원의 근저당권부 피담보채무를 승계하기로 하는 등 전반적인 계약내용이 이 사건 일괄매매계약서에 기초하여 작성된 것으로 보이고, 그 매매대금도 ㎡당 단가를 계산해 보면 전체 5필지 토지에 대한 일괄매매계약서와 똑같다. 더구나 이 사건 일괄매매계약서에 공인중개사로 입회하여 날인한 전OO는 위 이OO 단독계약서의 작성 경위에 관하여 매우 구체적이고 상세하게 진술했는데, 이러한 전OO의 증언도 충분히 믿을 수 있고, 이OO의 확인서도 이에 부합한다.

⑧ 비록 이OO와 김OO 간의 2004. 7. 31.자 단독계약서와 같이 원고와 이OO, 이OO 간에 이 사건 토지에 대한 단독계약서가 작성된 적은 없는 것으로 보이지만, 이 사건 일괄매매계약서의 이 사건 토지 2필지를 포함한 전체 5필지에 대한 총 매매대금과 위 단독계약서의 이 사건 토지를 제외한 나머지 토지 3필지에 대한 매매대금 따라 이 사건 토지의 취득 당시 실지거래가액을 파악하는 데 아무런 어려움이 없고, 더구나 이 사건 토지에 대해서는 불과 며칠 뒤인 2004. 8. 2.자로 원고와 이OO, 이OO 간에 간소한 계약서를 작성하여 2004. 8. 20. 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 점에 비추어 보면 굳이 그 사이에 원고의 단독계약서를 따로 작성할 필요가 없었을 것으로 보인다. 나아가 원고가 이OO와 전체 5필지 토지를 공동매수하기로 하는 이 사건 일괄매매계약서 작성 후 원고와 이OO가 이 사건 토지 2필지와 나머지 3필지를 각자 매수(취득)하는 것으로 변경되어 이OO의 단독계약서가 작성됨에 따라 이 사건 토지 2필지의 매매가액이 8억 1,500만 원으로 확정되었는데, 앞서 본 바와 같이 원고가 남OO에게 전체 5필지의 매매대금으로 지급하기로 한 7억 5,000만 원을 초과하는 6,500만 원을 이OO와 정산하는 문제에 대해서도 원고는 ⁠‘이OO와 이 사건 토지 매도 후 지급‧정산하기로 한 다음 2016. 7.경 이 사건 토지를 매도한 후 이OO에게 5,000만 원을 지급했고 나머지 1,500만 원은 면제받았다’고 주장하면서 실제로 2016. 9. 27.부터 2017. 11. 20.까지 3회에 걸쳐 이OO에게 합계 5,000만 원을 지급한 금융자료를 제출하였고, 전OO의 증언도 이에 부합하고 있으므로, 결국 이 사건 토지의 취득 당시 실거래가액은 이 사건 토지를 비롯한 전체 5필지 토지에 대한 이 사건 일괄매매계약서상의 매매대금 29억 5,000만 원에서 이 사건 토지를 제외한 나머지 토지 3필지에 대한 단독계약서상의 매매대금 21억 3,500만 원의 차액인 8억 1,500만 원으로 볼 수 있다.

나) 반면, 피고가 실지거래가액에 따른 계약서라고 주장하는 이 사건 토지에 대한 2004. 8. 2.자 매매계약서 2건(갑 3호증)은 등기를 위해 형식적으로 작성한 속칭 다운계약서로 보인다.

① 우선 위 계약서 2건은 피고도 등기용 다운계약서라고 판단한 이OO와 김OO 간의 2005. 1. 10.자 매매계약서(을 2호증)와 똑같은 서식으로 작성되었다.

② 그 내용을 보더라도 계약조항은 총 4개밖에 되지 않고 실질적인 의미가 있는 계약내용은 거의 전무하다시피 한 데다 그 중 제2토지에 대한 계약서에는 잔금 지급에 관한 사항이 중도금 란에 잘못 기재되어 있을 정도로 허술하게 작성되어 있다. 이는 실제 매매계약서로 계약 체결 후 오로지 등기를 위해서 간소한 형태로 따로 계약서를 작성하는 경우에 흔히 볼 수 있는 특징이다. 더구나 앞서 본 바와 같이 이 사건 일괄매매계약서에 상당히 자세하고 정교하게 기재되어 있는 계약내용들과 비교할 때 그 차이는 더욱 두드러진다.

③ 위 각 계약서에 따르면 원고는 2004. 8. 2. 제1토지의 계약금 1,500만 원과 제2토지의 계약금 2,000만 원을, 2004. 8. 19. 제1토지의 잔금 2억 원과 제2토지의 잔금 1억 2,300만 원을 이OO과 이OO에게 각각 지급해야 하는데, 그에 부합하는 영수증이나 금융자료가 전혀 확인되지 않는다. 이는 앞서 본 바와 같이 이 사건 일괄매매계약서에 대해서는 그에 부합하는 영수증과 금융자료가 대부분 제출되어 있는 것과 대비된다.

④ 이 사건 토지를 양도하는 매도인들로서는 양도소득세 부담을 줄이기 위해 실제 거래가액보다 줄여 형식적인 계약서를 따로 만들어 등기를 하고 양도소득세 신고를 하려고 할 충분한 동기와 이유가 있다.

⑤ 위 각 계약서에 따른 이 사건 토지 매매대금의 ㎡당 단가를 계산해 보면 피고가 실지거래가액이라고 판단한 이OO와 김OO 간의 2005. 1. 10.자 10억 6,000만원 매매계약서와 비슷하게 나오고, 이는 당시 이 사건 토지의 개별공시지가의 약 2배에 조금 못 미치는 정도의 금액으로 보인다. 그러나 정작 위 2005. 1. 10.자 매매계약서는 진정한 계약서로 보기 어렵다. 왜냐하면 ㉠ 우선 위 계약서에는 이OO가 취득한 3필지 토지 중 1필지가 누락되어 있는데, 이는 진정한 계약서라면 쉽게 보기 힘든 오류이다. ㉡ 위 계약서에 날인된 김OO과 이OO의 인영은 앞서 본 2004. 7. 31.자 단독계약서 및 2005. 1. 10.자 등기용 계약서와 모두 다른데, 그 3건의 계약서에 날인된 인영을 서로 비교해 보면, 2004. 7. 31.자 단독계약서에 날인된 김OO과 이OO의 인영이 가장 정교하여 실제 사용하는 인장일 가능성이 높은 반면, 이 계약서에 날인된 김OO과 이OO의 인영은 단순한 일회용 목도장이거나 상당히 허술해 보인다. 만일 이 계약서가 진정한 계약서라면 그렇게 중요한 계약서에 그런 인장을 날인했을 것으로 보이지 않고, 반대로 가짜 계약서가 되는 2004. 7. 31.자 단독계약서에 보다 정교한 인장을 날인했을 것으로 보이지도 않는다. ㉢ 위 계약서에는 매매대금 10억 6,000만 원 중 계약금 2억 원은 계약 당일인 2005. 1. 10. 지급하고 잔금 8억 6,000만 원은 2005. 3. 21.에 지급하는 것으로 되어 있는데, 정작 피고가 이OO에 대한 세무조사까지 실시하여 실지거래가액으로 판단했다는 위 매매대금 10억 6,000만 원의 지급에 관하여 그에 부합하는 영수증이나 금융자료는 전혀 확인되지 않는다. 반면, 이 사건 일괄매매계약서와 2004. 7. 31.자 단독계약서가 진정한 계약서라면 이OO가 따로 그 매매대금을 지급할 필요가 없으므로 그에 대한 영수증이나 금융자료가 없는 것은 당연하다. 나아가 위 2004. 8. 2.자 각 계약서의 매매대금이 당시 개별공시지가의 2배에 조금 못 미친다는 점에 관하여 보더라도, 당시 천안시 지역은 2003. 5. 29. 투기지역으로 지정될 정도로 이미 지가가 급등하고 있었고 이 사건 토지(제1토지)의 개별공시지가만 보더라도 2003년부터 2007년까지 가파르게 상승하여 불과 4년 만에 4배 가까이 올랐으며 특히 2004년에는 전년 대비 거의 2배로 폭등한 것으로 확인되는데, 2004. 8. 2. 당시 이 사건의 토지의 실지거래가액이 공시지가의 2배에도 못 미치는 금액이라는 것은 쉽게 믿기 어렵다. 이OO에 대한 조세심판원 결정문에 의하면 당시 인근 토지의 수용가액만 해도 공시지가의 2.4배라는 것인데, 수용가격보다 못 미치는 가격에 투기지역의 토지를 매도한다는 것도 좀처럼 믿기 어렵다.

⑥ 위 각 계약서에 이 사건 일괄매매계약서에 날인된 원고의 인영과 동일한 인영이 날인되어 있으나, 속칭 등기용 다운계약서라고 해서 항상 속칭 막도장이나 조각도장을 사용하는 것은 아니므로, 원고의 인장이 날인되어 있다고 해서 등기용으로 작성한 형식적인 계약서가 아니라고 할 수 없다.

다) 다음과 같은 사정들은 이 사건 일괄매매계약서와 단독계약서에 따라 산정되는 이 사건 토지의 매매대금이 실지거래가액이라고 인정하는 데 방해가 되지 않는다.

① 피고는 원고가 이 사건 토지 취득 당시 납부한 취‧등록세 영수증에 과세표준액이 제1토지 215,000,000원, 제2토지 143,000,000원으로 기재되어 있으므로, 실지거래가액은 앞서 본 2004. 8. 2.자 각 계약서대로 358,000,000원으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 2004. 8. 2.자 각 계약서는 등기용 계약서로서 매도인을 위해 거래가액을 줄인 속칭 다운계약서로 보이므로, 그에 따른 매도인의 양도소득세 신고‧납부와 매수인인 원고의 취‧등록세 신고‧납부는 실지거래가액을 인정할 자료로 삼기 어렵다.

② 이 사건 일괄매매계약서는 남OO가 매도인 김OO, 이OO, 이OO의 대리인으로 서명했는데 남OO가 위 매도인들로부터 적법한 위임을 받았다는 위임장과 그들의 인감증명서가 첨부되어 있지는 않다. 그러나 앞서 본 바와 같이 김OO은 남OO의 부동산중개사무실에서 직원으로 근무하는 사람일 뿐만 아니라 남OO와 같은 교회전도사로 있어 상당히 가까운 사이로 보이고, 이OO과 이OO는 남OO가 이미 그들로부터 이 사건 토지를 매수하여 사실상 소유하고 있다는 것이므로(이는 피고의 양도소득세 조사 종결 보고서에서도 확인된 사항이라고 되어 있다), 그런 경우에 있어 남OO가 위임장 없이 그들의 대리인으로 매매계약을 체결하는 것이 이례적이라고 할 수 없고, 실제로 일괄매매계약서 작성 후 가까운 시일 내에 이OO와 김OO 간의 단독계약서, 원고와 이OO, 이OO 간의 등기용 계약서가 각각 작성되었으며, 이 사건 토지를 비롯하여 전체 5필지 토지 모두 정상적으로 원고와 이OO 앞으로 각자 소유권이전등기가 마쳐진 점에 비추어 보더라도 위임장이 없다는 사정만으로 이 사건 일괄매매계약서가 진정한 계약서가 아니라고 볼 수는 없다. 더구나 남OO가 매도인들의 대리인으로 이 사건 일괄매매계약서에 서명한 것 자체는 오히려 그 계약서가 허위로 작성되거나 사후에 조작된 것이 아님을 반증한다고 볼 수 있다.

③ 이 사건 일괄매매계약서의 작성 경위 및 그 매매대금에서 핵심적인 부분이라고 할 수 있는 이OO의 남OO에 대한 15억 5,000만 원의 투자금에 대한 증빙자료가 제출되어 있지 않다. 그러나 그 투자관계는 이OO와 남OO 간의 문제로서 원고가 그에 관한 객관적인 증빙자료를 제출할 수 있는 지위에 있지는 않고, 앞서 본 바와 같이 투자 당사자인 이OO와 남OO 모두 일치하여 위 투자금의 실체를 인정하고 있으며, 전OO도 그에 부합하는 진술을 하였다. 더구나 만일 위 투자금이 존재하지 않는다면 그에 상응하는 거액의 매매대금(피고가 실지거래가액이라고 주장하는 이OO와 김OO 간의 2005. 1. 10.자 10억 6,000만 원 매매계약서에 의하더라도 마찬가지이다)이 실제로 지급된 내역이 있어야 할 것인데, 전혀 확인되지 않고 있으며, 위 투자금을 빼놓고 나면 원고와 이승주가 이 사건 토지를 비롯한 전체 5필지 토지를 매수한 구체적인 경위도 설명하기 어렵게 된다. 이러한 점을 종합하면, 객관적인 증빙자료가 없어도 이OO의 남OO에 대한 15억 5,000만 원의 투자금 채권의 존재를 인정할 수 있다. 한편 피고는 투자금을 회수하기 위해 다른 사람까지 끌어들이면서까지 자금을 추가로 투입하여 토지를 매수한다는 것은 상식적으로 이해하기 어렵다고도 주장하나, 이OO로서는 15억 5,000만 원에 달하는 투자금을 회수하기 위해 7억 5,000만 원이라는 적지않는 자금을 추가로 투입하더라도 그에 상응하는 가치가 있는 전체 5필지 토지를 확보할 수 있고 더구나 위와 같이 추가로 투입되는 자금은 이OO 본인의 돈이 아니라 원고 또는 최OO이 부담하는 것이며 원고로서도 본인이 투입하는 자금에 상응하는 토지를 취득할 수 있으므로 이OO나 원고 모두 충분히 합리적으로 선택할 수 있는 거래로 보인다. 더구나 당시 천안시 지역은 투기지역으로 지정될 정도로 지가가 급등하고 있었으므로 그런 거래를 할 유인이나 동기도 충분히 있다고 보인다.

④ 피고는 원고가 제출한 각 영수증(갑 4, 5호증)에 의하면 원고는 2004. 7. 31. 이 사건 일괄매매계약서를 작성하기도 전에 미리 2004. 7. 30. 계약금 4억 원을 지급했다는 셈인데 이는 도저히 이해하기 어렵다고 주장한다. 그러나 거래가액이 거의 30억 원에 육박하는 부동산매매계약에서 정식으로 계약서를 작성하기 전에 계약금 조로 매매대금의 일부를 미리 지급하는 것이 그렇게 이례적이라고 할 수는 없고, 이에 대해 전OO는 이OO가 남OO와 구두로 투자금 회수를 위해 전체 5필지 토지를 29억5,000만 원에 매수하기로 합의한 후 원고의 남편 최OO이 돈이 들어오는 날짜에 맞춰 지급하다 보니 그렇게 된 것 같다고 설명했는데, 이와 함께 2004. 7. 30.자로 금액과 수취인을 달리 하여 영수증 2장을 작성하게 된 경위에 대한 전OO의 진술을 보태어 보면, 최OO이 우선 수표로 3억 원을 지급함과 아울러 안OO에게 지급한 계약금 1억원을 남OO가 대신 회수해 가는 것으로 총 4억 원을 지급하고 수표 3억 원에 대한 영수증을 자기 앞으로 받았다가 그 명의를 원고로 변경해 달라고 요청하여 다시 원고 앞으로 4억 원의 영수증을 받고 그에 따라 이 사건 일괄매매계약서도 원고 명의로 작성하게 된 것으로 보는 것이 자연스러워 보인다. 더구나 계약서 작성 전에 미리 매매대금을 일부 지급했다는 것도 불과 하루 전이므로 시간적 간격이 크지도 않다. 따라서 계약서 작성 전에 미리 계약금을 지급했다는 사정만으로 그 계약서가 진정한 계약서라 아니라고 할 수는 없다.

⑤ 원고의 남편 최OO은 세무조사 당시 마치 이 사건 토지를 양도할 당시인 2016. 7.경 이OO로부터 이 사건 토지에 대한 별도의 단독계약서를 받았는데 양도소득세 신고 전에 분실했다고 진술하였다. 그러나 이는 원고의 단독계약서는 따로 작성하지 않았다는 전OO의 진술과 배치될 뿐만 아니라 그 진술 자체로도 도저히 믿기 어려운 내용으로서 당시 최OO은 세무조사에서 유리한 결과를 얻기 위해 경솔하게 허위로 진술한 것으로 보일 뿐이므로, 이 점을 이유로 이 사건 일괄매매계약서가 진정하게 작성된 것이 아니라고 볼 수는 없다.

⑥ 원고가 제출한 각 영수증에 의하면 원고는 2004. 8. 27.에서야 실제로 지급해야 할 돈 7억 5,000만 원을 완불했는데, 정작 이 사건 토지에 대한 등기는 그 전인 2004. 8. 20. 이전받았다. 그러나 그때까지 원고가 지급한 매매대금은 이미 7억 원으로 5,000만 원만 남겨 두었을 뿐인 점에 비추어 보면 그 5,000만 원을 마저 지급하기 불과 일주일 전에 미리 이 사건 토지에 대한 등기를 이전받은 것이 그렇게 이례적이라고 보기는 어렵고, 더구나 그 당시에는 아직 전체 5필지 토지 중 이 사건 토지 외에 이OO 몫인 토지 3필지에 대해서는 등기를 이전하지 않는 상태였으므로, 남OO로서도 이 사건 토지에 대한 등기이전에 협조하지 않을 이유는 없었을 것으로 보인다.

⑦ 이 사건 일괄매매계약서에 따른 이 사건 토지의 매매대금은 ㎡당 단가 기준으로 이 사건 토지의 2004년 개별공시지가(제1토지 기준)의 약 3.8배(=약 760,000원/200,000원) 정도 되므로 그 차이가 작지 않다. 그러나 당시 천안시 지역은 2003. 5. 29. 투기지역으로 지정될 정도로 이미 지가가 급등하고 있었고, 이 사건 토지(제1토지)의 개별공시지가만 보더라도 2003년부터 2007년까지 가파르게 상승하여 불과 4년 만에 4배 가까이 올랐으며, 특히 이 사건 일괄매매계약서가 작성된 해인 2004년에는 전년 대비 거의 2배로 폭등한 것으로 확인되는데, 이와 같은 투기지역의 토지에 대해서는 공시가격보다 훨씬 높은 시장가격이 형성되었을 가능성이 매우 높고 더구나 전OO의 진술에 따르면 이 사건 토지를 비롯한 전체 5필지 토지는 모두 입지조건이 상당히 양호한 토지라는 것이므로, 이 사건 토지의 매매대금이 당시 개별공시지가에 비해 상당히 높은 수준이라는 사정만으로 그것이 실지거래가액이 아니라고 보기는 어렵다. 피고는 비슷한 시기에 인근 토지가 수용된 가격이 공시지가의 2.4배인 점에 비추어 보더라도 이를 훨씬 상회하는 이 사건 토지의 매매대금 8억 1,500만 원은 실지거래가액이라고 보기 어렵다고 주장하나, 일반적으로 공익사업을 위한 토지수용 시 평가되는 가격은 거래시세보다 낮다고 알려져 있는 점에 비추어 보면 인근 토지의 수용가격과의 단순 비교로 실지거래가액의 인정 여부를 달리하는 것은 납득하기 어렵고, 그밖에 이 사건 토지 인근에 조건이 유사한 토지의 실제 거래가액이 이 사건 토지의 경우보다 훨씬 못 미친다거나 이 사건 토지의 매매대금 8억 1,500만 원 또는 전체 5필지 토지의 총 매매대금 29억 5,000만 원이 당시 시세를 훨씬 초과하는 매우 비정상적인 가격이라고 볼 만한 자료가 없다. 한편 이 사건 토지의 취득 당시 실지거래가액이 8억 1,500만원이라고 하면 2016. 7.경 양도가액은 위 취득가액의 약 1.6배(≒1,330,000,000원/815,000,000원)에 해당하는데, 이는 같은 기간 동안 이 사건 토지(제1토지)의 개별공시지가가 약 4.4배(≒888,000원/200,000원) 상승한 것에 훨씬 못 미치게 되지만, 앞서 본 바와 같이 당시 이 사건 토지(제1토지)의 개별공시지가가 2003년부터 2007년까지 내리 4년 동안 급격히 상승하여 2007년 최고조에 달했던 점에 비추어 보면, 2004. 7. 31. 당시 이 사건 토지의 시세는 앞으로 수년간 기대되는 지가 상승이 이미 반영되어 형성되어 있을 수 있는데, 2007년도 개별공시지가를 기준으로 하면 2016년도 개별공시지가는 약 2.2배(≒888,000원/408,000원) 상승한 것으로 나타나는 점에 비추어 보면, 이 사건 토지의 양도가액이 취득가액의 약 1.6배에 해당하는 것은 그렇게 이례적이라고 보기 어려워 그런 사정만으로 이 사건 토지의 취득 당시 실지거래가액 815,000,000원이 비정상적인 가액이라고 볼 수 없다.

⑧ 피고는 이OO도 이 사건 일괄매매계약서를 내세워 원고와 같은 주장을 하였으나 조세심판원에서 기각되었고 소를 제기하지 않아 그대로 확정되었으므로, 원고가 주장하는 매매대금은 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 이OO가 조세심판원에서 기각결정을 받고 소를 제기하지 않았다고 하여 그것이 이 사건 일괄매매계약서가 진정한 계약서가 아님을 시인한 것이라고 볼 수는 없고, 오히려 원고와 이OO 모두 동일한 주장을 하고 있는 것은 이 사건 일괄매매계약서가 진정한 계약서임을 뒷받침한다고 볼 수도 있다. 더구나 앞서 본 바와 같이 그 사건에서 피고가 실지거래가액이라고 본 이OO와 김OO 간의 2005. 1. 10.자 10억 6,000만 원 매매계약서는 여러모로 진정한 계약서로 보기 어렵다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대전지방법원 2021. 06. 10. 선고 대전지방법원 2020구단101500 판결 | 국세법령정보시스템