요지

매도청구에 따른 매매대금이 너무 적다는 취지의 주장을 한 사실이 있으므로 매도청구에 따른 매매대금의 증액과 관련하여 직접 지출된 필요경비에 해당하고, 부당이득금을 다시 손해배상한 금액은 양도가액에서 감액해야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2018. 5. 10. 원고에 대하여 한 양도소득세 518,911,120원의 부과처분 중 390,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 5. 10. 원고에 대하여 한 양도소득세 520,000,000원의 부과처분 중

244,556,497원을 초과하는 부분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2011. 6. 14. 울산 0구 00동 대 140㎡ 및 그 지상 건물(이하 이를 모두 합하여 이 사건 부동산이라 한다)을 3억 4,000만원에 취득하였다가 2014. 7. 10. SS 주식회사(이하 SS라 한다)에게 12억 5,000만 원에 양도(이하 이 사건 양도라 한다)하였다.

나. 원고는 2014. 7. 28. 피고에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액을 3억 4,000만원, 취득가액을 3억 4,000만 원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 그 후 피고는 수사기관의 고발 의뢰에 따라 원고에 대하여 양도소득세 조사를

실시한 후 2018. 5. 10. 이 사건 부동산의 양도가액을 12억 5,000만 원으로 하여 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 520,000,000원을 경정·고지하였다(이하 이 사건 처분이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 이 사건 부동산 취득 당시 Bro에게 중개수수료 등의 명목으로 1,000만 원을 지급하였으므로, 위 1,000만 원은 필요경비에 산입되어야 한다.

2) SS가 원고를 상대로 제기한 소유권이전등기청구소송의 항소심 변호사 보수로 5,500만 원을 지출하였는데, 이는 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2의 2호에서 정한 ⁠‘공익사업법이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액’에 해당하므로 필요경비에 산입되어야 한다.

설령 원고가 위 소송의 항소심 변호사보수로 5,500만 원을 지급한 사실이 인정되지 않는다고 하더라도 적어도 위 소송의 1심 변호사보수 220만 원과 항소심 인지대 143,600원 합계 2,343,600원은 필요경비로 산입되어야 한다.

3) 원고는 Bro에게 이 사건 양도와 관련한 협의 등 업무를 포괄적으로 위임하면서 컨설팅 용역수수료 1억 8,000만 원을 지급하였는데, 이는 구 소득세법 제97조 제1항 제3호의 ⁠‘양도비 등’에 해당하므로 필요경비에 산입되어야 한다.

4) SS가 원고 및 원고의 남편 Hon을 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 원고와 Hon이 공동하여 SS에게 2억 원을 지급하라는 조정을 갈음하는 결정에 따라 원고와 Hon은 2억 원을 지급하였는데, 이는 양도대금의 반환으로 볼 수 있으므로 이 사건 양도가액에서 공제되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) SS는 2006. 9.경부터 울산 0구 00동 외 573필지 부지에 15개동 1,573세대 규모의 아파트를 건설하는 ⁠‘신축분양사업’을 추진하여 2009. 8. 28. 울산광역시장으로부터 사업계획승인을 받았고, 2009. 12.경 위 부지 내 사유지 중 96.21%를 매입하거나 사용권원을 확보하였으나 국제 금융위기 등에서 비롯된 회사의 자금난으로 사업이 지연되었다가, 2011.경 잔여부지의 매입을 재개하여 2012.경 00신탁 주식회사에 부동산신탁관리를 위탁하고 시공사 HH주식회사와 공사도급계약을 체결하는 등 사업을 정상화한 후, 2013 착공하여 울산 동구청장으로부터 입주자모집 승인을 받고 2013 분양을 완료하였으며, 2015. 12. 울산 동구청장으로부터 사용검사 승인을 받고 2016 입주절차를 마쳤다.

2) 원고, A1, A2, A3(이하 원고 등이라고 한다), Bro은 2011. 6.경부터 2011. 9.경까지 사이에 SS가 위 사업을 진행하기 위하여는 사업부지 안에 있는 사유지 전체의 소유권을 취득하여야 한다는 사실을 알고, 사업부지 안에 있는 토지 및 건물을 취득한 후 SS에게 현저히 높은 가격으로 매도하여 부당한 이익을 취득하는 속칭 ⁠‘알박기’를 하기로 공모하고, 이에 따라 원고는 이 사건 부동산을 매수하였고, A1, A2, A3도 각 사업부지 안에 있는 토지 및 지상건물에 관하여 소유권을 취득하였다.

3) SS는 2012. 3. 7. 원고를 상대로 구 주택법(2012. 12. 18. 법률 제11590호로 개정되기 전의 것) 제18조의2에서 정한 매도청구권에 기한 소유권이전등기청구의소(이하 이 사건 관련 민사소송이라 한다)를 제기하여 청구인용 판결을 선고받았으나, 2014. 6. 18. 항소심에서 위 매도청구권의 행사 요건인 3개월간의 사전협의절차가 실질적으로 이루어졌다는 점을 증명할 증거가 부족하다는 이유로 제1심이 취소되고 SS의 청구를 기각하는 판결이 선고되었다.

4) 그 무렵 SS는 항소심에서 패소할 것을 전혀 예상하지 못하였고, 위와 같이 아파트를 모두 분양하여 공사를 상당히 진행하던 중이었으며 2015. 12.경을 기한으로 준공을 완료하여 사용검사 승인을 받아야 하였는데, 상고를 제기하거나 기타 법률적 수단을 동원하더라도 2015. 12.경까지 원고 등의 의사에 반하여 토지에 대한 소유권을 확보할 가능성이 희박하였고, 만일 사업이 지연되면 입주자들의 분양계약 해지, 손해배상채무 발생, 대출 이자의 증가 등으로 이어져 막대한 손해를 입을 것이 예상되는 상황이었다.

5) 이에 SS는 2014. 7. 2.경 원고 등 소유의 토지 4필지를 대금 합계 60억 원에 매수하였다.

6) 원고 등과 Bro은 SS가 토지 4필지를 조속히 매수할 수밖에 없는 궁박한 상태에 있음을 이용하여 현저하게 높은 가격에 이 사건 부동산을 매수하여 부당한 이득을 취하였다는 이유로 부당이득죄, 양도차익을 A1에게 몰아주어 양도소득을 과소 또는 과대 신고하여 지방세를 포탈하였다는 이유로 지방세기본법위반죄, 조세범처벌법위반죄로 기소되었고, 제1심(울산지방법원 2018고합00)에서 원고는 징역 10월에 집행유예 2년을 선고받았으며, 항소기각판결, 상고기각판결을 거쳐 확정되었다.

7) 한편 SS는 원고 등과 KK, Hon, Bro을 상대로 서울중앙지방법원 2019가합000호로 위 사람들이 SS의 궁박한 상태를 악용하여 폭리를 취하는 불법행위를 저질렀으므로 공동불법행위자로서 SS가 입은 손해를 배상할의무가 있다고 주장하며 손해배상청구의 소를 제기하였고, 서울중앙지방법원은 2019. 9. 27. ’원고, Hon은 Bro, A1과 공동하여 2억 원을 지급한다‘는 조정을 갈음하는 결정(이하 이 사건 결정이라 한다)을 하였으며, 위 결정은 그 무렵 확정되었다.

이에 원고와 Hon은 2020. 4. 21. SS에게 2억 원을 지급하였다.

8) 이 사건 결정 이유에 따르면, 서울중앙지방법원은 ’SS가 협상과정에서원고 등에게 제시했던 가격이 44억 원이었던 점, 애초에 사업자가 사업위험을 부담하며 토지를 매수하여야 하는 것인데, 무조건 개발 완성 후에 지급했던 매매대금을 다 환수할 수 있게 된다면 개발사업자로 하여금 개발사업의 위험판단을 만연히 하도록 방치할 우려도 있으며, 우리나라에서의 부동산 재건축 등 개발사업의 실태에 비추어 볼 때 사업자에게 과다한 이중적인 이익을 귀속시키는 결과에 이를 수도 있다는 점, 이사건 알박기 매매에 대하여 원고 등이 형사적 처벌뿐만 아니라 조세포탈에 대한 과세처분, Bro이나 A1에 대해 차익의 상당부분을 중개수수료로 지급한 사실 등으로 말미암아 Bro이나 A1의 경우를 제외한 나머지 사람들은 아무런 차익을 남기지 못한 점을 고려하여 원고와 Hon 부부에게 2억 원을 공동 부담하는 것으로 산정하였다.

라. 판단

1) 중개수수료 1,000만 원에 대하여

일반적으로 부동산 취득에 소요된 중개수수료는 사회통념상 용인될 수 없을 정도로 과도한 금액이라는 등 특별한 사정이 없는 한 구 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호에서 규정하는 ⁠‘기타 부대비용’으로서 양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비의 하나인 취득가액에 포함된다.

갑 제9호증의 기재, 증인 A3의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, Bro은 A2, A3에게 울산 동구 화정동 일대의 부지를 소개하면서 투자를 권유하였고, A3은 원고에게 함께 매수할 것을 제의한 사실, Bro은 원고가 이 사건 부동산을 취득함에 있어 부동산중개인 JJJ과 함께 그 매매를 중개한 사실, 원고는 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결 무렵 Bro에게 1,000만 원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, Bro에게 지급한 위 1,000만 원은 이 사건 양도에 따른 양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비로 산입되어야 한다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

2) 변호사보수 5,500만 원에 대하여

소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조). 갑 제23, 26호증의 각 기재 내지 영상, 증인 A3의 증언만으로는 원고가 이 사건 관련 민사소송의 항소심 변호사보수로 5,500만 원을 지출하였음을 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 소송비용 2,343,600원에 대하여

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등은 토지 등의 양도가액을 늘리기 위하여 지출한 비용으로서 토지 등의 양도가액을 위 소송에서 증액된 금액을 기준으로 하는 이상 그로 인한 소송비용을 필요경비로 공제하는 것이 양도소득세를 부과하는 입법 취지에 부합하고, 이는 그와 같은 내용을 명시한 2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정된 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2가 시행되기 전이라 하더라도 달리 볼 것이 아니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두1059 판결의 취지 참조).

앞서 본 인정사실과 갑 제4, 15, 25호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면,SS는 원고를 상대로 이 사건 관련 민사소송을 제기하였고, 원고는 위 소송에서 매도청구에 따른 매매대금이 너무 적다는 취지의 주장을 한 사실, 원고는 위 소송과정에서 변호사 비용으로 2,200,000원, 인지대로 143,600원, 합계 2,343,600원을 지출한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고가 지출한 위 2,343,600원은 이 사건 토지가 매도청구에 따른 매매대금의 증액과 관련하여 직접 지출된 소용비용·화해 비용으로서 양도차익 산정에 있어 공제할 필요경비에 해당한다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

4) 컨설팅 용역수수료 1억 8,000만 원에 대하여

구 소득세법 제118조에 의하여 양도소득세에 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하고, 특별한 사정이 없는 한 사회질서를 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다(법인세에 관한 대법원 2009. 11. 12. 선고 2007두12422 판결 참조).

앞서 본 인정사실에 의하면, 원고는 Bro, A1 등과 공모하여 SS의 사업이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내에 위치한 이 사건 부동산을 매수한 다음 SS에게 그 매수가격보다 현저하게 높은 가격에 매도하는 이른바 ⁠‘알박기’의 방법을 통하여 부당이득을 취득하였고, 원고가 주장하는 컨설팅 용역수수료는 위 알박기의 공모에 따른 사례금에 불과하다 할 것이어서 사회질서를 위반하여 지출된 비용에 해당한다. 따라서 위 컨설팅 용역수수료를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 필요경비로 공제할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

5) 이 사건 양도가액에 대하여

앞서 본 인정사실에 의하면, 이 사건 결정은 원고 등의 불법행위에서 비롯된 손해배상에 관한 것이기는 하나, 이 사건 부동산의 양도 행위 자체가 불법행위가 되고위와 같은 불법행위가 없었더라면 SS가 이 사건 부동산을 원고 등과 협상과정에서 제시된 금액으로 취득할 수 있다고 보고 공평의 원칙, 손해의 분담, 기타 사정을 고려하여 2억 원을 손해배상액으로 인정한 것이므로, 이는 실질적으로 원고에 대하여 이 사건 양도에 있어서 적정한 금액을 초과하여 수령한 부분을 SS에게 반환하는 의무를 지우는 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 양도가액은 10억 5,000만 원으로 봄이 타당하다.

6) 정당한 세액 및 취소의 범위

원고가 부담하여야 할 정당한 세액(총결정세액)은 별지2 양도소득세 산출내역표 기재와 같이 390,000,000원이 된다. 그러므로 이 사건 처분 중 정당한 양도소득세액 390,000,000원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 부산지방법원 2020. 12. 18. 선고 부산지방법원 2019구합22515 판결 | 국세법령정보시스템