요지

실질과세원칙에 비추어 건물가액이 명확히 구분되어 있더라도 당사자 사이에 진정한 합의가 아님이 명백하거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 합리적 구분이라고 볼 수 없는 경우도 토지와 건물의 가액이 불분명할 때로 보아야 함

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판결내용

판결내용은 붙임과 같습니다

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 7. 1. 원고에 대하여 한 2017년 제2기 부가가치세 152,776,290원의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 9. 2. 서울 송파구 방이동 00-00 토지 000㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)와 그 지상 건물(지하 1층, 지상 6층 / 연면적 000㎡, 이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 함께 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)을 경매로 취득하여 숙박업을 하다가, 2017. 10. 31. 주식회사 BBB(이하 ⁠‘BBB’라 한다)와 매매대금을 56억 5,000만 원, 잔금지급일을 ⁠‘건축허가를 득한 날로부터 1개월 내(단, 2017년 10월을 넘기지 않는다)’로 각 정하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약의 ⁠‘특약사항’란과 매매계약서에 첨부된 ⁠‘매매계약 약정서’에는 ⁠‘건물의 양도가액은 0원으로 하며 매수인은 건축허가를 득한 후 매수인의 비용으로 양수받은 건축물을 즉시 철거 멸실한다(단, 잔금 지급 후 철거한다). 또한 부가가치세가 발생하면 매수인이 부담하여 납부한다.’라는 기재가 있다.

나. BBB의 수탁자이자 건축주인 주식회사 CCC신탁은 2017. 8. 28. 서울특별시 송파구청에 이 사건 토지상에 지하 4층 지상 19층 연면적 00,000㎡ 규모의 오피스텔을 신축하는 내용의 건축 허가를 신청하였고, 2017. 9. 15. 허가를 받았다. BBB는 2017. 9. 18. DDD와 이 사건 건물에 관한 철거공사계약을 체결하였고, 2017. 10. 31. 원고에게 이 사건 매매계약상의 잔금을 완납하여 같은 날 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 경료받았으며, 2018. 2. 8. 이 사건 건물의 철거가 완료되었다.

다. 원고는 2017. 12. 31. 이 사건 건물의 양도가액을 0원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 1,074,563,000원을 신고‧납부하였다.

라. 00세무서장은 2018. 4. 16.부터 2018. 5. 5.까지 원고에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후 피고에게 과세자료를 통보하였고, 피고는 ⁠‘이 사건 부동산의 양도가 액에 이 사건 건물의 가액이 포함되어 있는데 그 가액의 구분이 불분명하므로, 구 부가가치세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제64조에 따라 양도 당시의 기준시가로 안분계산하여 토지와 건물의 가액을 산정하여 야 한다’는 이유로 2018. 7. 1. 원고에게 2017년 제2기분 부가가치세 152,776,290원을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 부과처분’이라 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 2018. 9. 20. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2018. 12. 28. 기각되었다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

BBB는 이 사건 건물을 철거한 뒤 이 사건 토지상에 오피스텔을 신축할 목적으로 이 사건 부동산을 매수하였고, 이에 이 사건 매매계약은 이 사건 토지의 매매 대금은 56억 5,000만 원으로, BBB의 입장에서 경제적 가치가 없다고 할 수 있는 이 사건 건물의 매매대금은 0원으로 각 정하여 체결된 것이므로, 구 부가가치세법(2018. 12. 31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제29조 제9항 단서에 서 말하는 ⁠‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우’에 해당하지 않는다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 부가가치세법은 토지의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제하는 반면(구 부가가치세법 제26조 제1항 제14호), 건물의 공급에 대하여는 부가가치세를 과세하고 있다. 또한, 구 부가가치세법 제15조 제1항 제2호는 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 그 재화가 이용가능하게 되는 때를 재화의 공급시기로 보고 있는바, 공급받은 재화가 부동산인 경우 특별한 사정이 없는 한 공급시기는 그 부동산을 명도받기로 한 때라 할 것이다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2006두9900 판결 등 참조).

나) 구 부가가치세법 제29조 제9항은 ⁠‘사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.’고 규정하고, 구 부가가치세법 시행령 제64조는 ⁠‘법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.’고 규정하면서, 제1호 본문에서 ⁠‘토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액’을 규정하고 있다.

다) 매도인이 매수인에게 토지와 그 지상 건물을 함께 매도하는 경우, 매수인이 잔금을 지급한 후 토지와 건물을 인도받았다면 그 때 토지뿐만 아니라 건물 역시 매수인에 게 공급된 것인바, 만일 매수인이 장차 지상 건물을 철거할 것이라는 사정만으로 매매당사자들이 매매계약서에 건물의 가액을 통상의 거래관행보다 현저히 낮은 금액(예컨대, 0원)으로 기재한 경우, 이를 그대로 받아들여 건물분 부가가치세를 과세할 수 없다고 한다면, 매매당사자 간의 합의로 철거예정건물의 가액을 토지의 가액에 포함시켜 매매계약서를 작성하는 등으로 국가의 부가가치세 징수권을 무력화시키는 부당한 결과를 피할 수 없게 된다. 따라서 국세기본법 제14조 제2항의 실질과세원칙에 비추어, 구 부가가치세법 제29조 제9항의 ⁠‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’라 함은, 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아님이 명백하거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다.

2) 인정사실

가) 이 사건 건물은 1998. 1. 15. 사용승인된 지하 1층, 지상 6층, 연면적 000.000㎡ 규모의 철근콘크리트조 건물로서, 이 사건 매매계약 이전까지 ⁠‘FF모텔'이라는 상호의 숙박시설로 사용되었다. 원고가 이 사건 건물에서 숙박업을 하면서 올린 매출액은 2016년이 123,644,806원, 2017년이 126,310,398원에 달한다.

나) 원고가 2007년 종합소득세를 신고할 때 제출한 재무상태표에 이 사건 건물의 가액이 최초 5억 3,300만 원으로 계상되어 있고, 2016년 종합소득세 신고 시 제출된 재무상태표상 이 사건 건물의 장부가액은 525,236,452원(보일러 시설 등 기계장치를 포함하면 634,032,473원)이다.

다) 피고가 구 부가가치세법 제29조 제9항, 같은 법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분하여 이 사건 부동산의 가액을 산정한 결과는 다음 표 기재와 같다.

라) BBB가 이 사건 매매계약 무렵 같이 매수한 이 사건 부동산 인접 부동산의 매도인 문00, 이00, 조00 등은 각 자기 소유 건물분에 대한 매출세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하였다.

마) 원고가 2016. 8.경 이 사건 부동산을 담보로 EE은행으로부터 대출을 받는 과정에서 이 사건 부동산에 관한 감정평가가 이루어졌는바, 2016. 8. 4. 기준 가액은 이 사건 건물이 6억 6,693만 원, 이 사건 토지가 29억 8,320만 원이다.

3) 구체적 판단

앞서 본 법리를 기초로 위와 같이 인정한 사실을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약서에 기재된 ⁠‘건물가액 0원, 토지가액 56억5,000만 원’이라는 가액 구분은 원고와 BBB 간 진정한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액이어서 구 부가가치세법 제29조 제9항의 ⁠‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’에 해당한다고 봄이 상당하다.

가) 이 사건 건물은 이 사건 매매계약 시까지 모텔로 이용되어 왔고 원고는 그 모텔운영을 통해 상당한 매출을 올렸는바, 이 사건 건물의 재산적 가치가 없다고 볼 수 없다.

나) 이 사건 매매계약서에 기재된 이 사건 건물의 가액 0원은 2016년 장부가액이나 2016. 8.경의 EE은행의 감정평가 결과와도 현저한 차이가 있다.

다) BBB가 2017. 10. 31. 이 사건 매매계약상의 잔금을 완납하여 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기절차를 경료받은 이상, 그때 원고가 BBB에게 이 사건 건물을 BBB에게 공급한 것이고, 그 후 BBB가 DDD를 통해 이 사건 건물을 철거한 것은 이 사건 건물의 공급 이후의 사정에 불과하다. 이 사건 건물의 취득 목적이나 이 사건 건물이 취득 후 곧 철거되었다는 사정은 이 사건 건물의 공급과 관련된 부가가치세 산정에 있어 고려하여야 할 요소가 아니다.

라) 이 사건 매매계약서의 특약사항란에 ⁠‘부가가치세가 발생하면 매수인이 부담하여 납부한다.’라는 기재는 원고와 BBB가 이 사건 매매계약을 체결하면서, 이 사건 건물의 가액을 0원으로 한 것이 부가가치세법상 토지의 공급에 관하여는 부가가치세가 과세되지 않는다는 점을 이용하여 이 사건 건물의 공급에 관하여 부과될 부가가치세를 회피하려는 목적으로 이 사건 토지와 건물의 가액을 임의로 기재한 것이라고 판단될 수 있음을 염두에 둔 것으로 보인다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 07. 10. 선고 서울행정법원 2019구합58797 판결 | 국세법령정보시스템