요지

이 사건 건물은 고시원에 해당하지 않으며, 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우이므로 이 사건 건물을 원룸형 주택으로 보아 과세한 처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. x. x. 원고들에게 한 각 2018년 귀속 양도소득세 1xx,xxx,xxx원(가산세포함. 원고들은 가산세에 대하여 특별한 언급이 없으나, 가산세 부과처분은 본세의 부과처분과 별개의 과세처분이고, 원고들이 청구취지에 기재한 금액이 가산세를 포함하고 있음이 명백하므로 위와 같이 고친다)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고들은 2011. 11. 1. 원고들 소유(각 1/2 지분)의 서울 ○○구 ○○동 xxx-xx소재 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 위에 지상 5층 건물(이하 ⁠‘이 사건 전체건물’이라 한다)을 신축하여 사용승인을 받고, 같은 달 16. 원고들 앞으로 1/2 지분씩 이 사건 전체건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다.

  나. 이 사건 전체건물의 일반건축물대장상 건축물현황은 아래 표 기재와 같다. 원고들은 2018. 12. 27. 이 사건 토지와 전체건물을 합계 xx억 xxx만 원에 양도(이하 ⁠‘이사건 양도’라 한다)하고, 이 사건 전체건물 중, 5층 부분에 대해서는 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하고 2~4층 부분(아래 표 비고란 기재 이 사건 해당층, 이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)에 대해서는 기타건물(고시원)로 보아 기본세율과 장기보유특별공제를 적용하여, 피고에게 각 2018년 귀속 양도소득세 1xx,xxx,xxx원을 신고·납부하였다.

  다. 이에 피고는 세무조사 결과 이 사건 건물이 공부상 2종 근린생활시설(고시원)로 되어 있으나, 실제로는 원룸형 주택으로 사용된 사실을 확인하고, 이 사건 건물의 각 호실(24호실)을 1개의 주택으로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율을 적용하여, 2019. x. x. 원고들에게 이 사건 양도에 대하여 각 2018년 귀속 양도소득세1xx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

  라. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2019. x. x. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2019. x. x. 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 7호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함(이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고들 주장의 요지

    이 사건 건물은 신축 당시부터 영업용 시설인 고시원으로 건축되었고, 공부상 용도도 고시원으로 등재되어 있다. 따라서 원고들의 이 사건 건물 사용 목적은 신축 당시부터 이 사건 양도 당시까지 영업용인 고시원이었으므로 이 사건 건물은 주택이 아닌 상가건물에 해당한다.

    피고는 이 사건 건물이 건축법령, 주택법령 등 소득세법이 아닌 다른 법령들에서 정한 ⁠‘공동주택’, ⁠‘원룸형 주택’에 해당된다는 이유로 이 사건 건물을 공동주택으로 보아 주택수를 산정하였다. 그러나 소득세법은 건축법령상 ⁠‘다가구주택’에 대해서만 준용하는 규정을 두고 있을 뿐 그 외에 다른 법률에서 정의하는 단독주택, 공동주택 등의 주택수에 대한 정의 규정은 준용하고 있지 않은 점, 소득세법상 명시적인 근거 법령없이 ⁠‘독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택’으로 본다는 자의적인 기준에 의해 주택수를 산정한 점, 소득세법 규정의 내용 및 체계에 비추어 소득세법상 주택수의 산정은 민법상 일물일권주의를 전제로 하고 있으므로 등기부상 구분소유의 목적이 아닌 단일한 1개의 건물로 등재한 이 사건 건물도 1개의 주택으로 보아야 한다는 점 등의 사정들에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물을 공동주택으로 보아 이 사건 처분을 한 것은 조세법률주의에 위반된다.

    피고는 종전 소득세법상 주택수를 산정함에 있어 민법상 일물일권주의 또는 등기부등본을 기준으로 하여 온 관행이 있었음에도, 갑자기 ⁠‘독립된 주거생활 영위 가능성’이라는 새로운 기준을 제시하면서 이 사건 처분을 한 것은 소급과세금지의 원칙에도 위반된다.

    그럼에도 피고가 이와 다른 전제에서 이 사건 건물을 공동주택으로 보아 이 사건 처분을 한 것은 위법하므로 취소되어야 한다.

  나. 관계 법령

    별지 관계 법령 기재와 같다.

  다. 판단

    1) 이 사건 건물이 주택에 해당하는지 여부

      가) 어떤 건물이 소득세법에서 정한 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(소득세법 제88조 제7호). 또한 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095판결 등 참조).

      나) 위 법리를 기초로 이 사건에 관하여 본다. 앞서 든 증거, 갑 제5, 6호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 이 사건 건물은 소득세법 소정의 주택에 해당하는 것으로 보이고, 원고들이 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물이 주택이 아닌 근린생활시설인 고시원에 해당한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

       ① 이 사건 전체건물의 일반건축물대장상 주 용도는 ⁠‘제2종근린생활시설외 1’로 등재되어 있고, 이 사건 건물의 일반건축물대장상 용도는 고시원으로 등재되어 있기는 하다. 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 등에 따르면 ⁠‘고시원업’은 구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업이라고 규정하면서, 각 실별 취사시설이나 욕조는 설치하지 말 것을 규정하고 있다(건축법 시행령 제3조의5 [별표1], 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령제2조 7의2, 국토교통부고시 다중생활시설 건축기준 제2조). 따라서 고시원은 불특정다수인이 이용하고, 독립된 주거생활을 위한 취사시설, 욕조가 없는 것이다. 그런데 이사건 건물은 24호실로 구분되어 있고, 각 호실에는 그 내부에 책상, 옷장, 수납장뿐만아니라 화장실, 세탁기, 싱크대, 인덕션, 욕실 등이 있어 각 호실별 취사시설, 욕조가 설치되어 있으므로, 위 법령에서 정한 고시원의 요건을 갖추고 있지 못하다.

       ② 이 사건 건물은 위와 같이 각 호실별로 독립된 주거가 가능한 구조를 갖추고 있었고, 난방과 전기사용도 별도로 관리되고 있었다. 이 사건 건물은 이 사건 양도 당시에도 각 호실별로 임차인들의 주민등록상 주소지로 전입신고 되어 있었고, 이 사건 양도 이후에도 현재까지 임차인들이 각 호실별로 주민등록상 전입신고를 하고 거주하고 있다.

       ③ 이 사건 전체건물의 신축 당시 공사계약서상 ⁠‘근린생활 고시원 및 단독주택’이라고 기재되어 있고, 원고들은 신축 무렵부터 ⁠‘유현케이투’라는 상호로 ⁠‘고시원 임대’를 사업의 종목으로 하여 사업자등록을 한 사실은 인정된다. 그러나 갑 제5호증의 2(추가 시방내역서)의 기재에 의하면, 이 사건 전체건물 신축공사의 추가 시방내역에 이 사건 건물 각 호실에 앞서 본 바와 같은 취사시설 등을 별도로 시공하는 내용이 포함된 사실이 인정되고, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 건물은 신축 당시부터 관련 법령에서 정하는 고시원의 요건을 갖추지 못한 사정이 인정된다. 또한 원고들은 이 사건 건물의 임대수입에 대하여 고시원업이 아닌 주택임대업을 전제로 하여 부가가치세 면세대상으로 과세관청에 부가가치세 신고를 하여 왔다. 이러한 사정들에 비추어 보면 원고들이 이 사건 건물을 고시원으로서의 영업시설로 사용할 목적이 있었다고 보이지도 않는다.

    2) 이 사건 건물이 소득세법상 공동주택에 해당하는지 여부

     이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에 해당하므로, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 각 호실을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다. 그 이유는 다음과 같다.

       ① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).

       ② 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목에서는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정하면서, 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제1항에서 ⁠“1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다.”고 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령 제155조 제15항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 같은 시행령 제154조 제1항을 적용할 때 ⁠‘건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’고 규정하고 있다.

       ③ 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는 국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할것이다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결). 소득세법 제89조 제1항 제3호가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 ⁠‘1세대 1주택의 양도’ 중 ⁠‘주택’은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도,계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조).

       ④ 위와 같은 1세대 1주택 비과세규정의 입법 취지와 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정에서 이 사건 건물과 같이 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다가구주택이나 다세대주택이나 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도 위와 같이 해석함이 타당하다.

       ⑤ 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 보는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 조항은 소득세법 시행령이 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인데, 이는 다가구주택은 원칙적으로 소득세법상 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 규정이다. 이후 소득세법 시행령이 2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되면서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된부분을 각각 하나의 주택으로 본다는 본문 규정을 두고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다는 단서 규정을 두는 형식으로 개정된 것이다. 위와 같은 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 조항의 입법 취지 및 개정 경위에 비추어 보면, 위 단서 규정이 소득세법 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세규정에 대한 예외 규정이라고 보아야 하고, 본문 규정은 앞서 본 주택 수 산정에 대한 법리 및 해석을 확인하는 규정이라고 보아야 한다. 따라서 소득세법이 민법상 일물일권주의를 전제로 주택수를 산정하고 있고, 이에 대한 예외로 다가구주택을 규정하고 있으며, 비과세 형평에 대해서는 고가주택과 겸용주택의 예외 규정을 두어 과세의 형평을 도모하고 있다는 취지의 원고들 주장은 독자적인 견해로 앞서 본 법리, 소득세법의 규정 및 체계에 비추어 이유 없다.

       ⑥ 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물은 24개 호실로 구분되어 있고, 구분된 각 호실이 독립된 주거가 가능한 구조와 기능을 갖추고 있으며, 실제로도 각 호실별로 임차인들이 개별적으로 임차하여 각 호실을 독립적인 주거의 목적으로 사용하고 있다.

    따라서 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 소득세법상 공동주택에 해당하는 경우에 해당하므로, 이 사건 건물은 소득세법을적용함에 있어 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분인 각 호실을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다. 결국 이 사건 건물이 소득세법상 공동주택에 해당하지 않아 각 호실을 각각 하나의 주택으로 선정하여서는 안된다는 원 고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

    3) 소급과세금지원칙 위반 주장에 대한 판단

     조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 국세기본법 제15조, 제18조 제3항의 규정이 정하는 신의칙 내지 비과세의 관행이 성립되었다고 하려면 장기간에 걸쳐 어떤 사항에 대하여 과세하지 아니하였다는 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라 과세관청 자신이 그 사항에 대하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정에 의하여 과세하지 않는다는 의사가 있고 이와 같은 의사가 대외적으로 명시적 또는 묵시적으로 표시될 것임을 요한다고 해석된다. 그리고 국세기본법 제18조 제3항 규정에서의 ⁠‘일반적으로 납세자에게 받아들여 진 세법의 해석 또는 국세 행정의 관행’이란 비록 잘못된 해석 또는 관행이라도 특정 납세자가 아닌 불특정한 일반 납세자에게 정당한 것으로 이의 없이 받아들여져 납세자가 그와 같은 해석 또는 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이른 것을 말한다(대법원 2010. 4. 15. 선고 2007두19294 판결 등 참조).

     원고들이 제시한 자료들만으로는, 과세관청이 장기간에 걸쳐 소득세법령상 주택수 산정과 관련하여 민법상 일물일권주의 원칙 또는 등기부 등본을 기준으로 주택수를 산정하여 왔다는 객관적인 사실관계와 그에 관하여 대외적으로 표시된 과세관청의 의사가 있었다거나, 일반 납세자들에게 정당한 것으로 이의 없이 받아 들여졌다고 볼 수 있는 그러한 관행이 존재하였다고 인정하기 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

3. 결론

  그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 07. 08. 선고 서울행정법원 2020구단50198 판결 | 국세법령정보시스템