요지

이 사건 토지의 매매대금이 부동산거래 신고가액과 다른 금액을 원인으로 하기에 근저당권말소는 타당하지 아니함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

이 유

1. 기초 사실

가. 권CC은 2001. 2. 2. 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 임의경매절차에서 매각대금 xx,000,000원에 경락받아 그 소유권을 취득하였다. 당시 이 사건 토지 지상에는 무허가건축물인 별지 목록 제2항 기재 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)이 존재하고 있었다.

나. 권CC은 2006. 4. 19. 원고에게 이 사건 토지에 관하여 2006. 3. 25.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 2006. 4. 18. 위 2006. 3. 25.자 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)에 관한 부동산거래신고가 있었고, 같은 날 신고필증이 교부되었는데, 그 주요 신고내용은 아래와 같다.

○ 계약일: 2006. 3. 25.

○ 중도금 지급일: 2006. 4. 7.

○ 잔금 지급일: 2006. 4. 18.

○ 실제 거래가격: xxx,000,000원

(= 계약금 xx,000,000원 + 중도금 xxx,000,000원 + 잔금 xxx,000,000원)

○ 계약조건 및 기한: 특이사항 없음

라. 원고는 2006. 9. 19. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

마. 원고는 2008. 3. 26. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 권CC, 권DD에게 채권최고액 xxx,000,000원, 채무자 원고, 근저당권자 권CC, 권DD로 하는 청구취지 기재 근저당권설정등기(이하 ⁠‘이 사건 근저당권설정등기’라 하고, 이로 인해 권CC이 취득한 근저당권을 ⁠‘이 사건 근저당권’이라 하며, 그 피담보채권 중 권CC에 대한 부분을 ⁠‘이 사건 근저당권부채권’이라 한다)를 마쳐주었다.

바. 피고(OO세무서장)는 권CC이 이 사건 매매계약에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하자, 이 사건 토지의 양도가액을 이 사건 매매계약의 검인계약서상 거래가액인xxx,000,000원으로, 취득가액을 임의경매절차에서의 매각대금인 xx,100,000원으로 정하여, 2011. 1. 5. 권CC에 대하여 2006년 귀속 양도소득세 xx,696,198원(가산세 포함)의 부과처분을 하였다. 그 후 피고(OO세무서장)는 2011. 6. 21. 권CC의 양도소득세 체납을 이유로 이 사건 근저당권부채권을 압류하였고, 2011. 6. 24. 그 압류등기를 마쳤다.

[인정 근거] 갑 제1, 15, 16호증, 을나 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

권CC은 이 사건 토지를 경락받은 후 그 지상 무허가건축물인 이 사건 건물에 대한 철거 및 퇴거 소송(서울중앙지방법원 2001가단54xxx)을 제기하였다가 법정지상권이 존재한다는 이유로 패소하였다. 그 후 권CC은 이 사건 건물의 소유자인 이EE을 상대로 지료청구소송(서울중앙지방법원 2003가단191xxx)을 제기하여 승소하였음에도, 이EE으로부터 지료를 지급받지 못하였다. 권CC은 친구인 김BB(원고의 남편이다)에게, 이 사건 건물은 원고 명의로 철거소송을 제기하여 해결하고, xx,000,000원에 이 사건 토지를 매수하라고 제안하였다. 이에 원고와 권CC은 2004. 3. 18.경 이 사건 토지에 관하여 매매대금 xx,000,000원에 매매계약을 체결하였다. 원고는 권CC 명의로 이 사건 건물 세입자들을 상대로 퇴거 등 청구의 소(서울중앙지방법원 2004가단204xxx)를 제기하여 1심에서 승소하였고, 이후 항소심(서울중앙지방법원 2005나12xxx)에서 세대별로 x,000,000원씩 지급받고 퇴거하는 것으로 조정이 성립되었다. 그 후 원고는 2006. 4. 19. 권CC으로부터 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료 받았고, 같은 날 권CC에게 매매대금 중 1,000,000원을 지급하였다. 원고는 이 사건 건물의 소유자인 이EE에게 합의금 xx,000,000원을 지급하고 건축주명의변경을 한 다음 2006. 9. 19. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 원고는 이 사건 건물을 임대하여 그 보증금으로 권CC에게 매매잔금을 지급하기로 하고 2007. 9. 17. 권CC에게 액면금 xx,000,000원으로 된 약속어음 공정증서를 작성해 주었다. 그리고 원고는 권CC의 원고에 대한 xx,000,000원의 매매대금채권 및 권DD의 원고에 대한 대여금채권을 피담보채권으로 하여 권CC과 권DD에게 이 사건 토지 및 건물에 관하여 채권최고액 xxx,000,000원으로 하는 근저당권을 설정해 주었다. 이후 원고는 권CC에게 매매대금으로 2009. 4. 24. xx,000,000원, 2010. 7. 15. xx,000,000원을 지급하고, 2007. 10. 18.부터 2012. 11. 5.까지 24회에 걸쳐 합계 xx,980,000원을 지급하였으며, 그 외에도 수시로 현금으로 조금씩 지급함으로써 피고가 이 사건 근저당권부채권을 압류하기 전까지 매매대금을 전액 지급하였다. 따라서 피고의 압류등기는 이 사건 근저당권부채권이 변제로 소멸한 이후에 이루어진 것으로 무효이다. 가사 원고가 매매대금을 현금으로 직접 지급한 부분이 인정되지 않는다고 하더라도, 원고는 피고가 이 사건 근저당권부채권을 압류하기 전인 2011. 2. 11.까지 매매대금 xx,00,000원 중 xx,780,000원을 변제하였고, 2020. 7. 10. 피고를 피공탁자로 하여 x,000,000원을 변제공탁 하였으므로, 이 사건 근저당권부채권은 모두 변제되어 이 사건 근저당권은 소멸하였다. 따라서 이 사건 근저당권설정등기는 말소되어야 하고, 피고는 이해관계 있는 제3자로서 이에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

3. 판단

원고는 이 사건 근저당권부채권이 이 사건 토지에 관한 매매대금채권인데, 그 매매대금이 xx,000,000원임을 전제로 하여, 이 사건 근저당권부채권이 변제로 소멸되었으므로 피고는 이 사건 근저당권설정등기의 말소에 대한 승낙의무가 있다고 주장한다.

갑 제3, 5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 권CC이 2004. 3. 18. ⁠“권CC이 원고에게 이 사건 토지를 매도함에 있어 토지만 매도하고 지상 건물은 무허가이므로 만약 벌금이 부과될 경우 모든 책임은 매도인 권CC이 책임지기로 한다. 권CC이 원고에게 이 사건 토지를 매도함에 있어서 기존 지상 건물에 살고 있는 세입자들은 책임지고 향후 1~2개월 내 명도하기로 각서 한다. 만일 권CC이 지상건물 거주자들을 기한 내에 명도 못할 시에는 이에 상응한 손해배상(매수한 금액 전액반환)을 하여야 한다.”라는 내용이 기재된 각서(갑 제3호증)를 작성한 사실, 권CC이2006. 1. 30. 원고의 남편인 김BB에게 ⁠“이 사건 토지는 현재 권CC 소유인바, 현재진행 중인 법적인 문제가 해결되면(이EE) 즉시 김BB에게 명의이전을 할 것을 서약하며, 이전 시까지 권CC에게 xx,000,000원을 지급할 것을 상호 약정하는 바입니다.”라는 내용의 약정서를 작성해 준 사실, 원고가 2007. 9. 17. 권CC에게 액면금액이 xx,000,000원으로 된 약속어음 공정증서(갑 제6호증)를 작성해 준 사실을 각 인정할 수 있다.

그러나 앞서 든 증거들 및 갑 제15, 16호증, 을나 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 권CC이 김BB에게작성해 준 2006. 1. 30.자 약정서에는, 원고의 남편인 김BB이 권CC으로부터 이 사건 토지에 관한 명의를 이전받을 때까지 권CC에게 xx,000,000원을 지급하는 것으로 기재되어 있는데, 김BB이 원고 명의로 이 사건 토지를 매수한 것으로 선해한다고 하더라도, 위 기재 내용만으로는 이 사건 토지의 총 매매대금이 xx,000,000원이라고 단정할 수 없는 점, ② 2006. 4. 19. 이 사건 토지에 관하여 2006. 3. 25.자 매매를 원인으로 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 당시 실제 거래가격이 xxx,000,000원(계약금 xx,000,000원, 중도금 xxx,000,000원, 잔금 xxx,000,000원)인 것으로 하여 부동산 거래신고가 이루어진 점(당시 이 사건 토지의 공시지가는 xxx,200,000원이었다.), ③ 원고는, 권CC이 법무사에게 의뢰하여 이 사건 토지에 관한 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 당시 법무사가 이 사건 토지의 공시지가보다 낮은 xx,000,000원으로 매매가를 신고하면 안 된다고 하여 권CC이 공시지가 이상의 금액인 xxx,000,000원을 임의로 정하여 신고하였다고 주장하나, 실제 거래가격이 공시지가보다 낮은 경우 이를 그대로 신고해서는 안 된다고 볼 만한 법적 근거를 찾을 수 없는 점, 부동산거래신고가격은 양도소득세 부과의 근거자료가 될 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 권CC이 공시지가 이상의 금액을 임의로 정하여 거래가격을 신고하였다는 주장은 선뜻 납득하기 어려운 점, ④ 이 사건 근저당권설정등기의 채권최고액이 xxx,000,000원이고, 근저당권자가 권CC과 권DD 2인인데, 원고는 당초 2019. 11. 4.자 준비서면에서 권CC의 xx,000,000원의 매매대금채권과 권DD의 xx,000,000원의 대여금채권을 합한xxx,000,000원의 약 120%에 해당하는 금액인 xxx,000,000원으로 채권최고액을 정한것이고, 이후 권DD에 대한 차용금채무를 모두 변제하였다고 주장하였다가, 그 이후2020. 9. 14.자 준비서면에서는 권DD가 원고에게 xx,000,000원을 빌려주고 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기 경료 과정에서 많은 도움을 주어 권DD에게 채권을 인정해 주고 근저당권을 설정해 준 것이라고 주장하고 있는바, 권DD가 권CC과 공동으로 근저당권을 설정 받게 된 경위 및 그 피담보채권의 액수에 관한 원고의 진술에 일관성이 없어, 권CC의 매매대금채권의 액수가 xx,000,000원이고, 권DD의 대여금채권의 액수가 xx,000,000원이어서 채권최고액을 xxx,000,000원으로 정하였다는 원고의 주장은 선뜻 믿기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 위 인정 사실 및 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 원고와 권CC 사이에서 정한 이 사건 토지의 매매대금이 xx,000,000원이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 토지의 매매대금이 부동산거래 신고가격(xxx,000,000원)과 다른 xx,000,000원임을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울북부지방법원 2020. 12. 10. 선고 서울북부지방법원 2019가단128603 판결 | 국세법령정보시스템