요지

부동산 과다보유법인인 쟁점법인의 평가기준일 당시 쟁점부동산의 기준시가를 적용하고 순자산가치에 의해 주식가액을 평가한 것은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

피고가 2018. 1. 9. 원고에게 한 증여세 2,619,030원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. HH 주식회사(이하 ⁠‘이 사건 회사’라 한다)는 부동산 임대 및 관리업을 영위하는 비상장법인이다.

나. 원고는 2015. 6. 30. 어머니 김□□로부터 이 사건 회사의 주식 600주(이하 ⁠‘이사건 주식’이라 한다)를 증여(이하 ⁠‘이 사건 증여’라 한다)받았다.

다. 원고는 2015. 10. 20. 이 사건 주식의 1주당 가액을 액면가액인 5,000원으로, 이사건 주식의 증여재산가액을 300만 원(= 600주 × 5,000원)으로 하여 증여세를 신고하였다.

라. 피고는 이 사건 주식에 대하여 구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법’이라 한다) 제61조 제1항, 제63조 제1항 제1호 다목, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제54조 제4항 제4호의 보충적 평가방법을 적용하여, 이 사건 회사의 자산인 AA도 BB시 CC동 00-0 대 405.9㎡ 및 그 지상 건물(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)의 가액을 기준시가인 749,286,760원으로 평가하는 것을 전제로, 이 사건 주식의 1주당 가액을 순자산가치인 51,876원으로, 이 사건 주식의 증여재산가액을 31,125,600원(= 600주 × 51,876원)으로 평가하여, 2018. 1. 8. 원고에게 증여세 2,619,030원을 결정․고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 4. 3. 이의신청을 거쳐 2018. 9. 7. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2018. 12. 4. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 이 사건 부동산의 가액 평가는 다음과 같은 방식으로 이루어져야 하므로, 이 사건 처분은 증여재산가액 산정에 하자가 있어 위법하다.

1) 이 사건 부동산은 이 사건 회사가 경매에서 낙찰받은 부동산인바, 이 사건 증여 전후 3개월 이내의 유사한 경매사례에 대하여 감정평가액 대비 낙찰가액의 비율(이하 ⁠‘경매낙찰비율’이라 한다)을 산정하여 이 사건 부동산의 시가를 평가하여야 한다. 이 사건 증여 전후 3개월 이내에 이 사건 부동산의 인근 지역 경매사례 중 공장을 제외한사례의 경매낙찰비율 평균은 65.25%이므로, 이 사건 부동산의 시가는 기준시가인 749,286,760원을 위 65.25%의 비율로 계산한 488,909,610원(= 749,286,760원 ×65.25%, 소수점 이하 버림, 이하 같다)으로 보아야 한다(이하 ⁠‘원고의 제1 주장’이라 한다).

2) 설령 위 금액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없더라도, 이 사건 증여일 전 2년 이내에 이 사건 부동산 자체의 경매가액이 존재하고, 위 경매로부터 이 사건 증여당시까지 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로, 이 사건 부동산의 경매가액인381,451,000원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다(이하 ⁠‘원고의 제2 주장’이라 한다).

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

갑 제3 내지 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

1) 이 사건 부동산에 관하여 2013. 4. 5. CC지방법원 BB지원 20xx타경xxxx호로 임의경매절차가 개시되었다(이하 ⁠‘이 사건 경매절차’라 한다). 이 사건 부동산의 2013. 4. 18.자를 기준으로 한 감정가액은 759,211,600원이었으나, 2차례 유찰되면서 최저매각가격이 372,014,000원으로 하락하였다. 이 사건 회사는 위 경매절차에서 2014. 1. 20. 매각가격 381,451,100원에 매각허가결정을 받은 후, 2014. 2. 28. 대금을 완납하고 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다.

2) 이 사건 회사는 2018. 5. 8. 남NN, 최MM에게 이 사건 부동산을 4억 2,000만원에 매도한 후, 2018. 5. 30. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

3) 이 사건 부동산 중 토지의 2010년경부터 2020년경까지의 개별공시지가는 다음과 같다.

4) 원고가 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 하면서 제출한 이 사건 부동산 인근의 경매사례 및 피고가 추가로 확인한 경매사례(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 경매사례’라한다)는 다음과 같다.

5) 이 사건 회사의 2013 내지 2015 사업연도의 자산․부채․자본 등 주요 재무현황은 다음 표 기재와 같다.

라. 판단

1) 구 상증세법 제60조 제1항은 ⁠‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’고 규정하고, 제2항은 ⁠‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 규정하고 있다. 그에 따라 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ⁠‘구 상증세법 제60조 제2항에서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’에 대하여 ⁠‘증여재산의 경우 3개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ’이 조에서 ⁠“매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고, 제5항에서는 ⁠‘제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다’고 규정하고 있다.

한편 구 상증세법 제60조 제3항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 규정하고 있고, 제61조 제1항은 부동산의 경우 토지는 원칙적으로 ⁠‘개별공시지가’로, 건물은 ⁠‘건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액’으로 평가하도록 규정하고 있다.

2) 앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 주식은 구 소득세법 시행령(2015. 10. 23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제158조 제1항 제5호 가목에 해당하는 법인의 비상장주식인데, 이에 대하여 이 사건 증여 전후 3개월 이내의 매매 등 거래사례가 존재하지 않는 것으로 보이므로, 구 상증세법 제60조 제1항 후문, 제63조제1항 제1호 다목, 구 상증세법 시행령 제54조 제2항, 제4항 제4호에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 순자산가치에 따라 1주당 가액을 산정하여야 한다. 한편 이 사건 회사의 자산 중 이 사건 부동산의 경우, 관계 법령의 내용 및 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면 그 가액을 이 사건 처분과 같이 기준시가에 따라 평가함이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 모두 이유 없다.

① 이 사건 증여일 전후 3개월 이내의 기간에 이 사건 부동산에 대한 매매 등 거래사례가 없고, 이 사건 경매사례를 이 사건 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래사례로 보기 어려우며, 달리 유사 재산에 대한 매매 등 거래사례를 인정할 증거가 없다.

② 원고의 제1 주장은 ⁠‘이 사건 경매사례 중 공장을 제외한 나머지 사례에 대한 경매낙찰비율을 기준시가에 반영한 금액’을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다는 취지이다. 그런데 위 주장은 앞서 본 상증세법령에 규정되지 아니한 시가 평가 방법을 자의적으로 주장하는 것에 불과하므로, 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

③ 원고의 제2 주장은 ⁠‘이 사건 경매절차에서의 경매가액’을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다는 것인바, 이는 위 경매가액이 이 사건 증여일부터 2년 이내의 것임을 이유로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 적용을 주장하는 취지로 보인다. 그러나 위 단서 규정은 평가심의위원회의 자문을 거치는 것을 전제로 적용되는 것인데, 위 경매가액을 시가로 포함시킬 것인지 여부에 대하여 평가심의위원회의 자문이 이루어졌다고 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유 없다.

④ 결국 이 사건 부동산의 이 사건 증여 당시 시가를 산정함에 있어서는, 구 상증세법 제60조 제1항을 적용하기 어려운 경우에 해당하여 구 상증세법 제60조 제3항, 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법을 적용하여야 하는바, 이 사건 처분에서는 위 보충적 평가방법에 따라 이 사건 부동산의 가액을 기준시가로 평가하였다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 12. 15. 선고 서울행정법원 2019구합1579 판결 | 국세법령정보시스템