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임차인의 차임 미지급 시 임대차 해지와 보증금 공제 기준
2019가단2198* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
토지인도등·손해배상금
[수원지방법원 평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198(본소), 2019가단3399(반소) 판결]
【전문】
【원고(반소피고)】
원고 (소송대리인 소외인)
【피고(반소원고)】
피고
【변론종결】
2019. 10. 18.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지 목록 기재 각 부동산을 인도받음과 동시에 피고(반소원고)에게 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 30%는 원고(반소피고)가, 70%는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 원고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
반소: 원고는 피고에게 48,64,010원 및 이에 대한 이 사건 반소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 30만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
【이 유】
본소와 반소에 관하여 함께 본다.
1. 기초사실
가. 피고는 2017. 6. 30. 원고와 사이에 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 임대차보증금 3,200만원, 차임 월 90만원, 임대차기간 2017. 6. 30.부터 2022. 6. 30.까지 5년으로 정하여 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 당시 임대차계약서 작성 및 임대인인 원고의 서명과 날인은 원고의 남편 소외인이 하였고, 소외인은 이 사건 임대차계약서의 중개업자란에 ‘○○컨설팅소외인’이라고 기재하였으나 날인하지 않았다. 이 사건 임대차계약의 특약사항은 다음과 같다.
〈특약사항〉① 영업시 불상사가 발생시 서로 쌍방해결한다.② 계약만료시 토지 시설물은 원상복구한다.③ 중도금, 잔금 불이행시 계약은 무효로 한다.
나. 피고는 2017. 6. 30.경부터 이 사건 부동산을 점유, 사용하고 있고, 원고에게 임대차보증금은 지급하였으나 2018. 4. 30.부터 차임을 지급하지 않았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 기재, 변론 전체의 취지.
2. 본소 청구 및 반소 청구 중 임대차보증금 반환 청구부분에 관한 판단
가. 원고는 이 사건 본소를 제기함으로써 피고에 대하여 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하고자 하므로, 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 본소장을 송달받음으로써 적법하게 해지되었고, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 명도하고, 위 명도시까지 이 사건 부동산의 점유·사용에 관한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
나. 이에 대하여 피고는 원고의 기망행위 및 책임있는 사유로 이 사건 부동산 중 1/3 가량만 사용하고 있으므로 피고가 지급하여야 할 차임은 월 30만원이 적당하다고 주장하면서 원고로부터 임대차보증금에서 부동산 인도완료일까지 월 30만원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 명도할 수 없다는 취지로 동시이행항변을 하면서 위 금원의 지급을 구하는 반소를 청구한다.
살피건대, 이 사건 임대차계약상의 적정한 차임이 월 30만원이라는 피고의 주장은 이를 인정할 아무런 증거가 없고(피고 주장의 전제가 되는 원고의 기망행위에 관한 주장은 아래에서 살피는 바와 같이 받아들이지 아니함), 이 사건 임대차계약에 의한 월 차임이 90만원인 사실, 피고는 2018. 4. 30.부터 차임을 미지급하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고의 임대차보증금 반환의무와 피고의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계에 있고, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있으므로(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결 참조), 피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 원고도 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 이 사건 임대차보증금 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 본소 청구 및 피고의 임대차보증금 반환 청구부분은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 반소 청구 중 손해배상 청구부분에 관한 판단
가. 피고의 주장요지
1) 원고는 피고가 석재가공업에 종사하고 있고 석재가공업 영업을 위해서 이 사건 부동산을 임차하는 사실을 잘 알고 있었고, 피고에게 이 사건 부동산이 석재가공업을 할 수 있는 토지라고 기망하여 이에 속은 피고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였다.
2) 피고는 2017. 10.경 안성시로부터 이 사건 부동산은 전용허가를 받지 않은 농지이므로 석재를 이전하라는 행정지시를 받게 되었고, 이 사건 부동산 중 소외인이 사무실을 설치하여도 좋다고 허가한 장소에 컨테이너 2동과 가건물 등을 설치하여 사무소로 사용하였는데 위 컨테이너가 이 사건 부동산과 인접해 있는 25-14 및 25-9 토지를 침범하여 위치하게 되었다.
3) 피고는 위 행정지시로 인한 석재 이전비와 컨테이너의 경계침범사실 확인을 위한 경계측량비 등으로 28,064,010원을 지출하였고, 향후 이 사건 부동산의 비닐하우스 내에 있는 석재의 추가 이전 및 사무실 이전비 등으로 추가지출이 예상되는바, 원고는 피고에게 위 불법행위로 인한 손해로 28,064,010원 및 향후손해 중 일부금 2,000만원 합계 48,064,010원과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
피고의 이 부분 반소청구는 원고의 기망행위가 인정될 것을 전제하는데, 앞서 든 증거들 및 을 1~7호증(가지번호 포함)의 각 기재를 합하여 보아도 원고가 이 사건 부동산이 석재가공업을 할 수 있는 토지라고 피고를 기망하였다는 피고의 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 본소 청구 및 피고의 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김지혜
출처 : 수원지방법원평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198 판결 | 사법정보공개포털 판례
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임차인의 차임 미지급 시 임대차 해지와 보증금 공제 기준
2019가단2198* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
토지인도등·손해배상금
[수원지방법원 평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198(본소), 2019가단3399(반소) 판결]
【전문】
【원고(반소피고)】
원고 (소송대리인 소외인)
【피고(반소원고)】
피고
【변론종결】
2019. 10. 18.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지 목록 기재 각 부동산을 인도받음과 동시에 피고(반소원고)에게 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 30%는 원고(반소피고)가, 70%는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 원고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
반소: 원고는 피고에게 48,64,010원 및 이에 대한 이 사건 반소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 30만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
【이 유】
본소와 반소에 관하여 함께 본다.
1. 기초사실
가. 피고는 2017. 6. 30. 원고와 사이에 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 임대차보증금 3,200만원, 차임 월 90만원, 임대차기간 2017. 6. 30.부터 2022. 6. 30.까지 5년으로 정하여 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 당시 임대차계약서 작성 및 임대인인 원고의 서명과 날인은 원고의 남편 소외인이 하였고, 소외인은 이 사건 임대차계약서의 중개업자란에 ‘○○컨설팅소외인’이라고 기재하였으나 날인하지 않았다. 이 사건 임대차계약의 특약사항은 다음과 같다.
〈특약사항〉① 영업시 불상사가 발생시 서로 쌍방해결한다.② 계약만료시 토지 시설물은 원상복구한다.③ 중도금, 잔금 불이행시 계약은 무효로 한다.
나. 피고는 2017. 6. 30.경부터 이 사건 부동산을 점유, 사용하고 있고, 원고에게 임대차보증금은 지급하였으나 2018. 4. 30.부터 차임을 지급하지 않았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 기재, 변론 전체의 취지.
2. 본소 청구 및 반소 청구 중 임대차보증금 반환 청구부분에 관한 판단
가. 원고는 이 사건 본소를 제기함으로써 피고에 대하여 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하고자 하므로, 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 본소장을 송달받음으로써 적법하게 해지되었고, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 명도하고, 위 명도시까지 이 사건 부동산의 점유·사용에 관한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
나. 이에 대하여 피고는 원고의 기망행위 및 책임있는 사유로 이 사건 부동산 중 1/3 가량만 사용하고 있으므로 피고가 지급하여야 할 차임은 월 30만원이 적당하다고 주장하면서 원고로부터 임대차보증금에서 부동산 인도완료일까지 월 30만원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 명도할 수 없다는 취지로 동시이행항변을 하면서 위 금원의 지급을 구하는 반소를 청구한다.
살피건대, 이 사건 임대차계약상의 적정한 차임이 월 30만원이라는 피고의 주장은 이를 인정할 아무런 증거가 없고(피고 주장의 전제가 되는 원고의 기망행위에 관한 주장은 아래에서 살피는 바와 같이 받아들이지 아니함), 이 사건 임대차계약에 의한 월 차임이 90만원인 사실, 피고는 2018. 4. 30.부터 차임을 미지급하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고의 임대차보증금 반환의무와 피고의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계에 있고, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있으므로(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결 참조), 피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 원고도 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 이 사건 임대차보증금 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 본소 청구 및 피고의 임대차보증금 반환 청구부분은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 반소 청구 중 손해배상 청구부분에 관한 판단
가. 피고의 주장요지
1) 원고는 피고가 석재가공업에 종사하고 있고 석재가공업 영업을 위해서 이 사건 부동산을 임차하는 사실을 잘 알고 있었고, 피고에게 이 사건 부동산이 석재가공업을 할 수 있는 토지라고 기망하여 이에 속은 피고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였다.
2) 피고는 2017. 10.경 안성시로부터 이 사건 부동산은 전용허가를 받지 않은 농지이므로 석재를 이전하라는 행정지시를 받게 되었고, 이 사건 부동산 중 소외인이 사무실을 설치하여도 좋다고 허가한 장소에 컨테이너 2동과 가건물 등을 설치하여 사무소로 사용하였는데 위 컨테이너가 이 사건 부동산과 인접해 있는 25-14 및 25-9 토지를 침범하여 위치하게 되었다.
3) 피고는 위 행정지시로 인한 석재 이전비와 컨테이너의 경계침범사실 확인을 위한 경계측량비 등으로 28,064,010원을 지출하였고, 향후 이 사건 부동산의 비닐하우스 내에 있는 석재의 추가 이전 및 사무실 이전비 등으로 추가지출이 예상되는바, 원고는 피고에게 위 불법행위로 인한 손해로 28,064,010원 및 향후손해 중 일부금 2,000만원 합계 48,064,010원과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
피고의 이 부분 반소청구는 원고의 기망행위가 인정될 것을 전제하는데, 앞서 든 증거들 및 을 1~7호증(가지번호 포함)의 각 기재를 합하여 보아도 원고가 이 사건 부동산이 석재가공업을 할 수 있는 토지라고 피고를 기망하였다는 피고의 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 본소 청구 및 피고의 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김지혜
출처 : 수원지방법원평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198 판결 | 사법정보공개포털 판례
