요지

이 사건 컨설팅용역으로 인하여 이 사건 부동산의 가치가 상승하고, 매각 협상에 긍정적인 영향을 미쳤다 하더라도, 이 사건 컨설팅비용은 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 ⁠(다)목의 ⁠‘소개비’ 또는 ⁠(라)목의 ⁠‘이와 유사한 비용’ 등 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당한다고 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지

피고 aa세무서장이 2017. 9. 1. 원고 AAA에 대하여 한 2015년 귀속 XXX원의 양도소득세 부과처분 및 피고 bb세무서장이 2017. 9. 1. 원고 BBB에 대하여 한 2015년 귀속 XXX원의 양도소득세 부과처분을 모두 취소한다

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고 AAA은 원고 BBB의 아들이다. 원고들은 서울 노원구 XX동 XXX 대 280㎡를 2분의 1의 비율로 공유하고 있었고, 원고 AAA은 서울 노원구 XXX동 XXX-XX 대 14㎡, XXX-XX 대 319㎡, XXX-XX 대 60㎡ 및 위 4필지 토지에 들어서 있는 지하 2층, 지상 7층 규모의 cc빌딩을 단독으로 소유하고 있었다(이하 위 각 토지와 빌딩을 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다).

나. 원고들은 2015. 10. 16. 주식회사 ddddd(이하 ⁠‘ddddd’라 한다)에 이 사건 부동산을 9,500,000,000원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2015. 11. 30. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고들은 2015. 11. 30. CCC에게 부동산컨설팅비용 명목으로 2,000,000,000원(이하 ⁠‘이 사건 컨설팅비용’이라 한다)을 지급한 다음, 2016. 1. 31. 이 사건 컨설팅비용등을 필요경비에 산입하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

라. 피고들은 2017. X. X.부터 2017. X. X.까지 원고들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 이 사건 컨설팅비용이 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 않는다고 보아 필요경비 공제를 부인한 다음, 피고 aa세무서장은 2017. 9. 1. 원고 AAA에게 2015년 귀속 양도소득세 XXX원, 피고 bb세무서장은 같은 날 원고 BBB에게 2015년 귀속 양도소득세 XXX원을 추가로 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2017. X. X. 서울지방국세청장에 대한 이의신청을 거쳐 2018. X. X. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2018. X. X. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 16, 31, 34호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 당시 이 사건 부동산을 제대로 관리하지 않은 채 사실상 방치하고 있었고, 임차인들과 주변 시세보다 과도하게 낮은 임대료에 임대차계약을 체결한 상태였으며, 더구나 일부 임차인들은 장기간에 걸쳐 임대료와 관리비를 연체하고 있었다. 이에 따라 원고들은 금융이자조차 감당할 수 없을 정도로 재정적 어려움에 처해 있었다. 이러한 특수한 상황에서 CCC은 2010년 말경 원고들로부터 보수로 매각대금의 20%를 받기로 하고 이 사건 부동산 매각을 위한 컨설팅용역을 의뢰받은 다음, 임대료 등을 장기 연체하고 있는 임차인들을 내보내고 이 사건 부동산을 재정비하였으며, 업종과 업태를 고려하여 장기간 안정적인 임대가 가능한 임차인들을 선별하는 등 약 5년 동안이 사건 부동산의 가치를 크게 증가시켰을 뿐만 아니라, 매수희망자들에게 직접 프레젠테이션을 하는 등 적극적인 설명과 홍보를 함으로써 당초 예상보다 훨씬 높은 금액인 9,500,000,000원에 이 사건 부동산의 매각을 성사시켰다. 이러한 제반 사정에 비추어 보면, 이 사건 컨설팅비용은 이 사건 부동산 매각을 위하여 CCC이 제공한 컨설팅용역에 대한 대가로서, 그 지출이 불가피할 뿐만 아니라 상당하다고 인정되는 범위내에 있다. 따라서 이는 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서,구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제5항 제1호 ⁠(다)목의 ⁠‘소개비’ 또는 ⁠(라)목의 ⁠‘이와 유사한 비용’에 해당하므로, 원고들의 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제하여야 한다. 결국 이와 다른 전제에 선 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고 AAA은 2010. 12. 31. CCC에게 ⁠‘이 사건 부동산의 임대차 및 건물 관리에 대한 일체의 권리를 위임한다.’라는 내용의 위임장(갑 제8호증)을 작성하여 교부하였다.

2) CCC은 그 무렵부터 원고들을 대신하여 이 사건 부동산에 대한 임대차계약의 체결, 임대료와 관리비의 징수, 임차인들과의 법적 분쟁 해결, 관리소장의 근태 관리, 중개업자에 대한 이 사건 부동산의 매각 의뢰 및 매수희망자들과의 매각 협상 등의 업무를 수행하였다.

3) 원고 AAA은 2015. 10.경 CCC과 사이에 다음과 같은 내용의 부동산컨설팅용역계약서(갑 제9호증)를 작성하면서, 계약체결일을 ⁠‘2010. 12. 31.’로 소급하여 기재하였다.

4) 원고들은 2015. 10. 16. 주식회사 eeeee(이하 ⁠‘eeeee’라 한다)의 중개로 ddddd와 사이에, 이 사건 부동산을 9,500,000,000원(= 토지 5,861,632,613원 + 건물 3,638,367,387원)에 매도하되, 계약금 950,000,000원은 같은 날, 잔금 8,550,000,000원은 2015. 11. 30. 각 지급받기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2015. 11. 30. ddddd에 소유권이전등기를 마쳐주었다.

5) 원고들은 2015. 11. 30. CCC에게 이 사건 컨설팅비용으로 2,000,000,000원을 지급하였다. 그리고 원고들은 2015. 12. 4. eeeee에 중개수수료로 73,150,000원(부가가치세 포함)을 지급한 다음, 이 사건 컨설팅비용과 위 중개수수료 등을 필요경비에 산입하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

6) 이 사건 부동산의 임대로 인한 원고들의 수입금액 및 소득금액 신고내역은 다음과 같은데, 원고들은 종합소득세를 신고하면서 급여 등 인건비를 필요경비에 산입하지 않았다.

7) CCC은 원고들의 과세전적부심사 청구 당시 다음과 같은 내용의 진술서를 작성하였다.

8) CCC은 이전에 속셈학원, 피아노학원, 어학원, 어린이집, 심리상담소, 결혼정보업체 등을 운영하였을 뿐, 부동산 관련 업종에 종사한 적은 전혀 없다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8 내지 12, 15, 16, 20 내지 32, 34호증, 을 제2, 3, 5호증의 각 기재, 증인 CCC의 일부 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 관련 법리

구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항은 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 ⁠‘취득가액’을, 제2호에서 ⁠‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을, 제3호에서 ⁠‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 구분하여 규정하고 있고, 구 소득세법 제97조 제1항 제3호의 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호는 ⁠‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ⁠‘공증비용, 인지대 및 소개비’[(다)목], ⁠‘(가)목부터 ⁠(다)목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용’[(라)목] 등을 들고 있다.

  종합소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결, 대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

2) 이 사건 컨설팅비용이 필요경비에 해당하는지 여부

위 인정사실 등에서 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 비록 CCC이 수행한 컨설팅용역으로 인하여 이 사건 부동산의 가치가 상승하고, 매각 협상에 긍정적인 영향을 미쳤다 하더라도, 이 사건 컨설팅비용은 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 ⁠(다)목의 ⁠‘소개비’ 또는 ⁠(라)목의 ⁠‘이와 유사한 비용’ 등 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 피고가 원고들의 양도차익을 계산할 때 이를 필요경비로 공제하지 않은 것은 적법하므로, 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

① 원고들로부터 의뢰를 받아 CCC이 수행한 용역의 대부분은 이 사건 부동산에 대한 임대차계약의 체결, 임대료와 관리비의 징수, 임차인들과의 법적 분쟁 해결, 관리소장의 근태 관리 등 이 사건 부동산의 임대사업과 관련된 것이고, 이 사건 부동산의 매각과 관련된 내용은 다수의 중개업자들에게 매각을 의뢰하고, 이들을 통해 소개받은 매수희망자들과 매각조건을 협의한 것에 불과하다. 여기에 CCC이 약 5년 동안 원고들로부터 위와 같은 용역 수행에 대하여 아무런 금원도 지급받지 않은 점까지 보태어 보면, 이 사건 컨설팅비용은 이 사건 부동산의 임대사업에 대한 관리용역의 대가로 보일 뿐, 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 ⁠‘직접’ 지출한 비용으로 보기 어렵다.

② 원고들이 2010. 12. 31. CCC에게 작성해 준 위임장에는 ⁠‘이 사건 부동산의 임대차 및 건물 관리에 대한 일체의 권리를 위임한다.’라고 기재되어 있을 뿐, 이 사건 부동산의 매각과 관련된 내용은 전혀 기재되어 있지 않다. 그리고 부동산컨설팅용역계약서는 이 사건 부동산이 매각될 무렵인 2015. 10.경 계약체결일을 ⁠‘2010. 12. 31.’로 소급하여 작성한 것이어서, 이를 CCC이 2010. 12. 31.부터 이 사건 부동산 매각을 위한 컨설팅용역을 제공한 증거로 볼 수는 없다.

③ 부동산 중개법인인 eeeee는 CCC에게 이 사건 부동산의 매수인인 ddddd를 소개해 주는 등 매각을 중개하여 원고들로부터 중개수수료로 73,150,000원(부가가치세 포함)을 지급받았다.

④ 구 소득세법 제118조에 의하여 양도소득세에 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항에 따르면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 ⁠‘일반적으로 용인되는 통상적인 것’이어야 한다. 여기서 말하는 ⁠‘일반적으로 용인되는 통상적인 비용’이란 납세의무자와 같은 종류의 자산을 양도한 다른 양도자들도 동일한 상황 아래에서는 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다. 원고들은 부동산 매각에 대한 경험 과 전문성이 부족한 CCC에게 이 사건 컨설팅비용으로 매각대금의 20%가 넘는2,000,000,000원을 지급하였는바, 비록 원고들이 주장하는 모든 사정을 참작한다 하더라도, 앞서 본 여러 사정에 비추어 보면, 이를 두고 양도소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액, 즉 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이라고 볼 수는 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2019. 10. 17. 선고 서울행정법원 2018구합77487 판결 | 국세법령정보시스템