요지

거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액에 대한 정산절차를 수반하여야 하고, 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야함.

판결내용

판결내용은 붙임과 같습니다

상세내용

주 문

1. 피고가 2015. 12. 1. 원고에게 한 2014년 귀속 양도소득세 773,781,989원의 부과처분 중 676,919,163원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

주위적: 피고가 2015. 12. 1. 원고에게 한 2014년 귀속 양도소득세 773,781,989원의 부과처분을 취소한다.

예비적: 피고가 2015. 12. 1. 원고에게 한 2014년 귀속 양도소득세 773,781,989원의 부과처분 중 289,077,825원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 부동산 취득

1) 원고는 2005. 2. 22. 이**로부터 안양시 만안구 안양동 000-0 대지와 건물(이하 ⁠‘안양동 부동산’이라고 한다)을 2억 2,000만 원에 매수하였다.

2) 원고는 김**으로부터, 1999. 10. 11. 평택시 청북면 한산리 000-0 토지(이하 위 4필지 토지를 ⁠‘한산리 제1토지’라고 한다)에 관하여 1999. 9.27. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받았고, 2000. 9. 16. 평택시 청북면 한산리 000-0 토지(이하 위 2필지 토지를 ⁠‘한산리 제2토지’라고 하고, 한산리 제1, 2토지를 통틀어 ⁠‘한산리 토지’라고 한다)에 관하여 1999. 9. 27. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받았다.

3) 위 한산리 제1토지에 관하여는 1999. 8. 11. 나**의 처인 정** 명의로 소유권이전청구권 가등기가 경료되었다가 1999. 10. 11. 말소되었다.

4) 원고는 2001. 11. 14. 김!!으로부터 평택시 청북면 어소리 00 답 3,818㎡를 매수하고 같은 날 소유권이전등기를 경료하였는데, 취·등록세를 신고하면서 취득가액을2,800만 원으로 신고하였다.

5) 위 어소리 00 답 3,818㎡는 2006. 4. 4. 같은 리 00 답 2,117㎡(이하 ⁠‘어소리 토지’라고 한다), 같은 리 00-0 답 1,228㎡, 같은 리 00-0 토지 473㎡로 분할되었다.

나. 원고의 부동산 양도 및 양도소득세 신고

1) 원고는 2014. 2. 7., 2014. 3. 28., 2014. 6. 2., 2014. 6. 23. 4회에 걸쳐 위 양도부동산은 190,000,000원, 한산리 토지는 420,068,000원(= 119,100,000원 +222,888,000원 + 78,080,000원), 어소리 토지는 108,999,000원, 원고 소유의 군포시산본동 000-00 대지와 건물은 3,570,000,000원에 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라고 한다)하였다.

2) 원고는 2015. 6. 1. 이 사건 양도에 관하여 양도가액은 위 1)항과 같은 금액으로,취득가액은 위 안양동 부동산의 경우 223,520,930원, 한산리 토지의 경우 982,322,000원, 어소리 토지의 경우 120,952,000원, 군포시 산본동 000-00 대지와 건물의 경우1,531,655,071원, 총합계 2,858,450,001원으로, 양도소득은 814,283751원으로, 기본공제액은 250만 원으로 계산하여 양도소득세를 289,077,825원으로 예정신고하였다.

3) 원고는 위 신고 당시 피고에게, 1999. 9. 11.자로 ⁠‘원고가 김**으로부터 한산리토지를 9억 8,000만 원에 매수하되, 계약 당일 계약금 9,800만 원을 지급하고, 잔금 8억 8,200만 원(융자금 2억 원, 수원시 장안구 정자동 000-00 상가주택 4억 8,000만 원 포함)은 2000. 9. 18. 지급하기로 한다’는 취지가 기재되고, 김@@이 입회인으로 기재된 부동산매매계약서(갑 제13호증, 갑 제5호증의 제10면, 이하 ⁠‘이 사건 매매계약서’라고 한다)를 제출하였다.

다. 피고의 처분 경위

1) 피고는 이 사건 양도에 관하여 실지 조사를 하면서 원고가 조사 당시 제출한‘한산리 제1토지 및 같은 리 000 토지를 수원시 장안구 정자동 000-00 토지와 건물 및 군포시 금정동 000, 1층 000호(이하 위 정자동 토지와 건물 및 금정동 건물을 통틀어 ’이 사건 교환대상 부동산‘이라고 한다)와 교환’하는 내용으로 된 원고와 나**, 김** 사이의 1999. 9. 28.자 교환계약서(갑 제5호증의 제11면, 을 제4호증의 1의 제8면, 이하 ⁠‘이 사건 교환계약서’라고 한다)를 검토한 뒤, 원고가 신고한 안양동 부동산, 한산리토지, 어소리 토지의 취득가액을 허위계약서에 의한 것으로 보고, 2015. 12. 1. 원고에게 이 사건 양도에 관하여 2014년 귀속 양도소득세 885,725,520원을 경정․고지하였다.

2) 원고는 2016. 2. 29. 이에 불복하여 이의신청을 하면서 피고에게 위 안양동 부동산의 취득가액 중 잔금 4,500만 원의 영수증을 추가로 제출하고, 한산리 토지의 경우원고와 김** 사이에 ⁠‘원고가 한산리 제1토지 및 같은 리 000 토지를 9억 8,000만 원에 매수하되, 증거금 1억 2,000만 원, 잔금 9,900만 원은 현금으로 지급하고, 중도금 7억 6,100만 원[중도금 7억 6,100만 원은 소유자가 박** 명의로 되어 있던 위 정자동 부동산 4억 5,800만 원(매매대금 5억 9,500만 원 - 전세보증금 1억 3,700만 원), 소유자가 원고 동생 김%% 명의로 되어 있던 위 금정동 부동산 5,300만 원(매매대금9,000만 원 - 전세보증금 2,300만 원 - 주택 융자금 1,400만 원), 토지 융자금 1억원,김** 신용대출 1억 원, 매매토지 5년간 사용 임대료 5,000만 원의 합계]은 이 사건교환대상 부동산의 양도로써 지급에 갈음하기로 하는 내용의 1999. 9. 27.자 매매예약계약서(갑 제5호증의 제12, 13면, 을 제4호증의 1의 제6, 7면, 이 사건 교환대상 부동산의 가치는 결국 각 전세보증금과 주택융자금을 공제하고 토지융자금 1억 원과 김** 신용대출 1억 원, 토지 5년간 사용료 5,000만 원을 포함하는 것으로 하였다. 이하 ’이 사건 매매예약서‘라고 한다)를 제출하였으며, 어소리 토지의 경우 김!!이 2015년을 작성일자로 하고 대지면적을 2,117㎡(640평)으로, 대금총액을 1억 2,000만 원으로 하여 작성한 부동산거래사실확인서(갑 제15호증의 3, 이하 ’이 사건 확인‘라고 한다)를 제출하였으나, 위 이의신청은 2016. 4. 11. 기각되었다.

3) 이에 원고는 2016. 7. 7. 조세심판원에 심판청구를 하여 2016. 12. 2. ⁠‘취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다’는 결정을 받았다.

4) 피고는 조세심판원 결정에 따라 이 사건 양도에 관하여 재조사를 실시하여, 안양동 부동산에 대하여는 원고가 신고한 대로 취득가액을 인정하고, 한산리 토지에 대하여는 이 사건 교환계약서를 실계약서로 인정하되, 이 사건 교환대상 부동산의 평가금 2억 3,200만 원에 현금으로 지급한 1억 8,200만 원을 가산하여 취득가액을 4억1,400만 원으로 보았으며, 어소리 토지에 대하여는 취등록세 신고 시의 취득가액 2,800만 원을 분할 전 취득 당시의 면적과 어소리 토지의 면적 비율로 안분하는 산식을 적용하여 취득가액으로 19,141,288원을 인정한 당초의 내용이 정당한 것으로 보았다. 피고는 2017. 3. 20. 한산리, 어소리 토지의 경우 장기보유특별공제를 모두 적용하고, 세율 38%를 적용하여 2014년 귀속 양도소득세를 773,781,989원으로 재경정결정(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 18, 20호증, 을 제1 내지 7호증(각 가지번호있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 한산리 토지를 이 사건 교환대상 부동산과 교환한 것이 아니라 김**으로부터 9억 8,000만 원에 매수한 것이고, 김!!으로부터 어소리 토지를 1억 2,000만원에 매수한 것이므로, 취득가액을 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하고, 정당한 양도소득세액은 289,077,825원이다.

2) 한산리 토지의 경우 취득가액을 산정함에 있어 조%%의 매매사례가 있으므로 매매사례가액을 먼저 적용하였어야 함에도 이를 적용하지 않고 환산가액을 적용한 것은 잘못이다.

3) 한산리 토지의 경우 원고가 한산리 토지를 취득하면서 김**의 신용대출 1억원의 채무를 인수하는 대가를 한산리 토지의 취득 대가의 일부로 포함시켰으므로, 위 1억 원도 취득가액에 포함시켰어야 한다.

4) 어소리 토지에 대한 2001. 11. 14. 기준 부동산 시가감정결과 감정액은 25,404,000원(= 45,816,000원 x 2117㎡/3,818㎡)이므로, 이를 적용하여 취득가액을 산정하였어야 함에도 이를 무시하고 환산취득가액에 의하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

1) 원고의 한산리 제1토지 취득 경위

가) 김**은 1999. 8. 9. 나**와 사이에, 김**이 한산리 제1토지 및 같은 리 000 토지를 제공하고, 나**가 정** 명의로 소유하고 있던 군포시 산본동 0000-0 토지 및 지상 건물(이하 ⁠‘산본동 부동산’이라고 한다)을 제공하여 교환하기로 하는 계약서(을 제4호증의 1의 제4면)를 작성하였다.

나) 한편 김**은 1999. 7. 26. 위 군포시 산본동 0000-0 토지에 관하여 1999.7. 21. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료받았었는데, 위 산본동 부동산에 관하여 2000. 1. 21. 김**과 사실혼 관계에 있던 유** 명의로 1999. 12.24. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었고, 김** 명의의 위 가등기는 말소되었다.

다) 원고와 나**, 김**은 1999. 9. 28. 안양시 동안구 비산2동 000-0, 빌딩 000호 소재 **공인중개사사무소 대표 이**의 중개로 ⁠“甲”의 지위에 있는 나**, 김**이 ⁠“乙”의 지위에 있는 원고에게 한산리 제1토지 및 같은 리 000 토지의소유권을 이전(단 2000년부터 2004. 12. 30.까지 김**에게 임대하기로 하고, 임대료는 년 쌀 20가마로 하며, 지상 건물 및 비닐하우스 등은 임대만기시 임차인 책임으로 철거하고, 철거하지 않을 경우 토지 소유자에게 귀속하며, **농협 **지부 융자금 1억원을 승계한다)하고, 원고는 나**, 김**에게 박** 명의로 되어 있던 이 사건 교환대상 부동산의 소유권을 이전(임대 2,300만 원과 융자 1,400만 원 승계)하여 교환하기로 하는 이 사건 교환계약서를 작성하였다.

라) 나**는 1999. 10. 6. 이 사건 교환대상 부동산 중 위 금정동 부동산에 관하여 1999. 9. 20. 매매를 원인으로 한, 1999. 10. 20. 이 사건 교환대상 부동산 중 위 정자동 부동산에 관하여 1999. 9. 29. 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기를 경료받았다.

2) 한산리 토지와 어소리 토지의 객관적 가액

가) 감정인 심**의 한산리 제1토지에 대한 1999. 10. 11. 기준 부동산 시가감정 결과, 감정 합계액은 85,420,000원(= 40,170,000원 + 11,830,000원 + 9,720,000원 +23,700,000원), 한산리 제2토지에 대한 2000. 9. 18. 기준 부동산 시가감정결과, 감정합계액은 34,584,000원(= 11,748,000원 + 22,836,000원)으로 한산리 토지의 감정 총 합계액은 120,004,000원(= 85,420,000원 + 34,584,000원)이고, 어소리 토지에 대한 2001.11. 14. 기준 부동산 시가감정결과, 감정액은 45,816,000원이며, 위 산본동 부동산에 대한 2000. 1. 21. 기준 부동산 시가감정결과, 감정 합계액은 370,701,700원(=189,517,700원 + 181,184,000원)이다.

나) 이 사건 교환대상 부동산에 대한 원고의 취득일인 1999. 10. 6. 당시 기준시가는 별표1, 2, 3 기재와 같이 합계 231,836,921원(= 18,709,752원 + 138,340,704원 +74,786,465원)인데, 조세심판원이 2016. 12. 2. 재조사를 명하는 취지의 재결을 한 뒤,피고가 재조사 과정에서 이 사건 교환대상 부동산에 대하여 평가한 금액은 위 기준시가액을 초과하여 원고에게 유리한 2억 3,200만 원이다.

또한 피고는 재조사 과정에서 원고가 한산리 토지에 대하여 김**에게 1999. 3.15. 지급한 1,500만 원, 1999. 9. 27. 지급한 500만 원, 2006. 6. 20. 한산리 제2토지에 관하여 지급한 8,600만 원, 근저당권 해지 비용으로 2000. 12. 9. 지급한 3,000만 원과 2000. 12. 12. 지급한 4,000만 원, 기타 600만 원, 합계 1억 8,200만 원도 취득가액에 포함시켰다.

다) 어소리 토지에 대한 2001. 1. 1. 개별공시지가는 7,200원/㎡이고, 2014. 1. 1. 개별공시지가는 41,000원/㎡이으로, 환산취득가액은 19,141,288원이다. 한편 원고는 어소리 26 답 3,818㎡에 대한 취등록세 신고시 그 가액을 2,800만원으로 신고하였다.

3) 나**, 김**의 진술

가) 김**은 이 사건 소송 진행 중인 2019. 1. 26. 원고에게, ⁠‘김**이 1999. 9.27. 원고에게 한산리 토지를 매매대금 9억 8,000만 원에 매도하는 계약을 체결하였는데, 나중에 분실하여 2015년경 이장 김@@을 입회인으로 하여 1999. 9. 11.자로 전과 내용이 동일한 이 사건 매매계약서를 작성하였다. 김**이 나**와 사이에 작성한 1999. 7. 22.자 및 1999. 9. 28.자 부동산교환계약서도 모두 진정성립을 인정한다. 김**은 한산리 토지와 이 사건 교환대상 부동산을 교환한 사실이 없다’는 취지로 인쇄된 사실확인서(갑 제23호증, 이하 ⁠‘이 사건 사실확인서’라고 한다)에 본인 이름과 주소를 직접 쓰고, 인감증명서를 첨부하였다.

나) 조세심판원이 2016. 12. 2. 재조사를 명하는 취지의 재결을 한 뒤, 나**는 재조사 과정에서 ⁠‘1999. 9. 28. 원고, 김**과 사이에 이 사건 교환계약서와 같이 한산리 토지와 이 사건 교환대상 부동산을 교환하는 계약을 체결하였고, 교환가액 산정 관련 서류를 작성한 사실은 없으며 주먹구구식으로 처리하여 사기당하였다’는 취지로 진술하였다.

4) 어소리 토지 관련 자료

가) 원고는 피고에게 어소리 토지의 양도에 관하여 양도소득세를 신고하면서 매매대금을 1억 2,000만 원으로, 매매대상의 면적을 2,117㎡로, 작성일자를 2001. 10. 24.로 기재하고 입회인을 김@@으로 한 부동산매매계약서(갑 제14호증, 을 제6호증의 1,이하 ⁠‘어소리토지 매매계약서’라고 한다)의 사본을 제출하였고, 원본을 제출하지 못하고 있다.

나) 원고는 이 사건 양도소득세 부과처분에 대한 이의신청을 하면서 어소리 토지의 전소유자 김!!이 2015년경 김@@ 입회하에 ⁠‘어소리 토지의 매매대금은 1억2,000만 원이다’라는 내용으로 작성하였다는 부동산거래사실확인서(갑 제8호증의 제17면, 제15호증의 1, 이하 ⁠‘김!! 확인서’라고 한다)와 김@@이 2016. 8.경 작성한 입회인 확인서(갑 제8호증의 제18면, 제15호증의 2)를 제출하였다.

다) 2015년경 작성된 위 김!! 확인서에 기재된 매매대상 어소리 00 토지의 면적은 2,117㎡으로 기재되어 있고, 김@@이 2016. 8.경 작성한 입회인 확인서에는 답2,117㎡(취득면적 3,818㎡)라고 기재되어 있다.

라) 원고는 2006. 9.경 평택시장으로부터 어소리 00-0 답 1,228㎡에 대한 토지수용보상금 66,312,000원을 수령하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 7, 8, 9, 10, 14호증, 제15호증의 1, 2, 3, 제16호증의 1 내지 6, 제17호증의 1, 2, 3, 제19호증의 1, 2, 3, 제22호증, 을 제2호증의1, 제3호증의 1, 2, 3, 을 제4호증의 2, 3, 6, 을 제6호증의 1, 2, 3, 제7호증의 각 기재,감정인 심**의 감정 결과, 변론 전체의 취지.

다. 관계 법령 및 법리

1) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결).

2) 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이고, 양도자가 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 납세지 관할세무서장 등이 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조).

3) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다. 이와 같은 법리와 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목, 구 소득세법 시행령(2015.2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제163조 제12항, 제176조의2 제3항 제1호, 제2호, 제3호의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것이다. 따라서 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목에서 ⁠‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다(대법원 2015. 10. 15.선고 2011두24286 판결 참조).

라. 판단

1) 이 사건의 쟁점은 ⁠‘원고의 한산리 토지 및 어소리 토지의 각 취득가액이 얼마인지’이므로, 이 사건에 관하여 이를 중심으로 살펴보기로 한다.

2) 원고가 김**으로부터 9억 8,000만 원에 한산리 토지를 매수하였다는 주장에 관한 판단

가) 앞서 본 관계 법령 및 법리에 앞서 본 사실들과 앞서 든 각 증거들 및 변론전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하여 보면, 위 주장은 받아들이기 어렵고, 한산리 토지의 취득가액은 이 사건 교환대상 부동산의 평가금 2억 3,200만 원에 현금으로 지급한 1억 8,200만 원과 원고가 김**의 신용대출금 1억 원 채무를 인수한 뒤 나중에 변제한 1억 원의 채무액을 가산하여 계산한 5억1,400만 원으로 봄이 타당하다

(1) 김**은 이 법정에서, ⁠‘이 사건 매매예약서, 이 사건 매매계약서를 작성한 사실이 없고, 유**이 위조한 것이며, 이 사건 교환계약서는 원고의 필체이고, 거기에 있는 원고의 인영도 원고의 도장에서 나온 것이 맞다’는 취지의 증언과 ⁠‘김**은 한산리 토지에 대하여 교환계약을 체결하였을 뿐이고 매매계약을 체결한 적은 없다’는 취지의 증언, ⁠‘김**은 나**와 처음부터 오로지 산본동 부동산만과 교환하려고 하였을 뿐이고, 나** 소유의 관양동 소재 토지와 건물은 모른다’는 취지의 증언을 하였는데, 이 사건 사실확인서의 내용들은 위 증언 내용들에 정면으로 반대되는 내용들이므로 이 사건 사실확인서를 그대로 믿기 어렵다.

(2) 김**은 또한 이 법정에서 ⁠‘한산리 토지 담보대출금 1억 원의 채무와 김**의 신용대출금 1억 원 채무에 해당하는 2억 원을 매매대금에 포함시켜서 원고가 위 채무들을 인수하기로 약정하였고, 이후 원고가 **농업협동조합에 위 채무들을 모두변제하였다’는 취지로 증언하였다.

(3) 원고는 2000. 12. 21. 4,000만 원, 2001. 2. 28. 2,000만 원을 통장에서 인출하였고, 2001. 4. 16. 4,000만 원을 대출받았는데, 위 돈은 김**의 신용대출금 1억 원 채무에 대한 변제에 소비된 것으로 보인다.

(4) 이 사건 매매계약서, 매매예약서는 세무조사 당시 이루어진 문서감정 결과나 이 사건 변론 전체의 취지로 보아 모두 사후에 작성된 문서들임이 명백하고, 이 사건 매매계약서의 작성시기는 양도소득세 실지조사가 실시될 무렵인 2015년경으로 보이는 반면, 이 사건 교환계약서는 1999. 9. 23. 공인중개사의 입회하에 작성된 것으로서, 이 사건 교환계약서가 진실을 반영할 개연성이 훨씬 높아 보인다.

(5) 한산리 제1토지에 관하여 1993. 1. 6. 김**이 근저당권자를 **농업협동조합으로 하고 채권최고액은 6,200만 원으로 한 근저당권을 설정하였었는데, 원고가 한산리 토지를 취득한 뒤인 2000. 12. 13. 위 근저당권의 설정등기말소등기가 경료되었다.

(6) 원고는 이 사건 양도소득세를 신고할 때는 한산리 토지에 대한 자료로 이 사건 매매계약서를 제출하면서 한산리 토지를 매수하였다고 주장하였다가, 세무 조사중에는 이 사건 교환계약서를 제시하며 한산리 토지를 이 사건 교환대상 부동산과 교환으로 취득하였다고 주장을 바꾸었고, 이의신청을 할 때는 이 사건 매매예약서를 제출하였으며, 이 사건 소송에서는 한산리 토지를 매매로 취득하였다고 주장하다가 위 산본동 부동산과의 교환으로 취득하였다고 주장하는 등 주장의 일관성이 없다.

(7) 앞서 본 바와 같이, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것이다. 따라서 ⁠‘취득일 전후 3개월 이내의 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례’가 아닌 경우의 매매가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목에서‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 매매사례가액에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

그런데 을 제8호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 조%%가 평택시 청북면 한산리 000-0 전 962㎡와 같은 리 000-0 토지를 9,500만 원(잔금 지급일은 1999. 1. 4.)에 매수하는 계약을 체결한 때는 1998. 12. 20.이고, 위 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 때는 1999. 1. 4.인 사실을 인정할 수 있는바, 한산리 토지의 취득일로부터 3개월 훨씬 전의 매매사례이므로, 한산리 토지에 대한 구 소득세법 제97조 제1항 제1호(나)목의 매매사례가액에 해당한다고 볼 수 없다.

나) 따라서, 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 근거가 있고, 나머지 주장은 근거가 없다.

3) 원고가 김!!으로부터 1억 2,000만 원에 어소리 토지를 매수하였다는 주장 및 감정가액을 기준으로 취득가액을 인정하였어야 한다는 주장에 관한 판단

가) 앞서 본 관계 법령 및 법리에 앞서 본 사실들과 앞서 든 각 증거들 및 변론전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하여 보면, 위 주장은 받아들이기 어렵고, 어소리 00 답 3,818㎡에 대한 취등록세 신고 시의 취득가액 2,800만 원을 분할 전 취득 당시의 면적과 어소리 토지의 면적 비율로 안분하면 15,525,405원(= 28,000,000원 × 2,117㎡/3,818㎡)이나, 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우로서 어소리 토지에 대한 2001. 1. 1. 개별공시지가 7,200원/㎡를 기준으로 환산한 취득가액인 19,141,228원으로 인정한 것은 잘못이 없다.

(1) 조세심판원이 2016. 12. 2. 재조사를 명하는 취지의 재결을 한 뒤 피고의 재조사 과정에서, 김!!은 어소리 토지 거래와 관련하여 정확한 기억이 없는데 2015년경 김@@의 부탁으로 김!! 확인서를 작성하여 주었으나 2016년경 인감증명서를 요구하여 거절하였고, 당시 토지 가격은 1억 2,000만 원이 아니었으며, 그 돈을 받지도 않았다고 진술하였다.

(2) 어소리토지 매매계약서와 김!! 확인서에 기재된 매매대상 어소리 00 토지의 면적은 2,117㎡으로 기재되어 있으나, 원고가 김!!으로부터 매수한 어소리 00 토지의 면적은 3,818㎡이고, 위 2,117㎡는 원고가 분할하여 양도한 이 사건 어소리 토지의 면적으로서, 모두 허위로 작성된 것으로 보인다[원고는 김!!으로부터 매수한 어소리 토지의 면적은　 당시 도로 편입 예정이었고 그후 어소리 00-0 도로로 분할되어 나간 1,228㎡를 제외한 2,117㎡이었다고 주장하나, 김@@이 2016. 8.경 작성한 입회인 확인서에 ⁠‘(취득면적 3,818㎡)’이라고 기재된 점, 어소리 00-0 도로로 분할되어 나간1,228㎡를 제외하였다고 하더라도 남은 면적은 2,117㎡가 아니라　 2,590㎡(= 3,818㎡ 1,228㎡)인 점, 원고가 도로 편입으로 인하여 취득한 토지수용보상금 66,312,000원을김!!에게 지급하였다는 금융자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어, 위 주장은 받아들이지 아니한다].

(3) 김@@은 한산리 토지의 거래일로부터 무려 15년이나 경과하여 위 입회인 확인서를 작성하였고, 내용도 허위로 보이는 이 사건 매매계약서에 입회인으로 서명하였던 자로서, 어소리 토지에 관하여도 약 14년이나 경과한 김!! 확인서에 입회인으로 서명하였는바, 김@@이 작성한 2016. 8.경 작성한 입회인 확인서(갑 제8호증의 제18면)는 선뜻 믿기 어렵다.

(4) 앞서 본 관계법령과 법리에 따라 원고 주장의 감정가액도 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목에서 ⁠‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액으로 인정할 수 없다.

나) 따라서 원고의 이 부분 주장은 근거가 없다.

마. 소결론 이 사건 처분 중 한산리 토지의 취득가액을 5억 1,400만 원으로 보고 나머지 부분을 그대로 유지할 경우 정당한 양도소득세액이 676,919,163원임은 변론 전체의 취지에 의하여 인정되므로, 이 사건 처분은 676,919,163원을 초과한 범위에서 위법하다고 할 것이어서 이를 취소하기로 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 근거가 있으므로 이를 받아들이고, 나머지 청구는 근거가 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2019. 09. 25. 선고 수원지방법원 2017구단1012 판결 | 국세법령정보시스템