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부동산 매매·전세권설정 사해행위 해당 여부와 공동담보 판단

서울남부지방법원 2018가단236481

판결 요약

채무자가 가족 법인에 부동산을 매각 또는 전세권설정했더라도, 적정한 대가 지급·유일재산 아님·공동담보 감소 부재 등이 인정되면 사해행위로 볼 수 없음을 확인한 판결입니다.

#채무자 재산 매각 #사해행위 요건 #가족간 부동산 거래 #공동담보 #전세권설정

질의 응답

1. 채무자가 유일한 재산이 아닌 부동산을 가족 회사에 매매하면 사해행위인가요?

답변

부동산이 채무자의 유일한 재산이 아니고, 매각 금액이 적정하다면 사해행위에 해당하지 않을 수 있습니다.

근거

서울남부지방법원 2018가단236481 판결은 채무자의 다른 재산 존재·적정 대가 지급을 이유로 부동산 매매를 사해행위로 보지 않았습니다.

2. 임대차보증금을 지급하고 담보 전세권설정등기를 한 경우 사해행위가 될 수 있나요?

답변

채권자 공동담보에 증감이 없다면, 전세권설정만을 분리해 사해행위로 볼 수 없습니다.

근거

서울남부지방법원 2018가단236481 판결에서 임대차보증금의 지급과 담보를 위한 전세권설정등기로 공동담보가 감소한 것으로 볼 수 없으므로 사해행위가 아니라고 판단하였습니다.

3. 부동산 매매 후 기존 근저당권이 말소된 경우에도 사해행위로 취소할 수 있나요?

답변

매매대금이 적정하고 유일재산이 아니면, 근저당권 말소만으로 사해행위가 되지 않는 경우가 많습니다.

근거

서울남부지방법원 2018가단236481 판결은 매도 당시 적정 가액 지급, 유일재산 아님 등을 종합해, 근저당권 말소만으로 사해행위로 인정하지 않았습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

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판결 전문

요지

이 사건 제1부동산이 최**의 유일한 재산이라고 볼 수 없고. 제2부동산은 피고가 최**에게 임대차보증금을 지급하고 그 담보를 위하여 전세권설정등기를 마친 것이어서 그 설정 전후를 통하여 채권자들의 공동담보에 증감이있었다고 볼 수는 없으므로, 전세권설정행위만을 분리하여 사해행위에 해당한다고 볼수 없다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건	2018가단236481
원 고	대한민국
피 고	주* 한*
변 론 종 결	2018. 12. 18.
판 결 선 고	2019. 1. 8.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고와 최** 사이에, 별지 1 목록 기재 부동산(이하 제1부동산이라고 한다)에 관하여

2016. 10. 16. 체결한 매매계약을 취소하고, 별지 2 목록 기재 부동산(이하 제2부동산

이라고 한다)에 관하여 2017. 1. 5. 체결한 전세권설정계약을 취소한다. 피고는 원고에

게 ***원 및 이에 대한 이 판결 확정일 다음날부터 갚는 날까지 연 5%의 비율 로 계산한 돈을 지급하라. 피고는 최**에게 제2부동산에 관하여 서울남부지방법원

등기국 2017. 1. 12. 접수 제7733호로 마친 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하

라.

이 유

1. 인정사실

가. 최**의 납세의무

최**은 1995. 10. 1.경부터 ****라는 상호로 *** 제조업 등을 하였

는데, 아래와 같이 조세를 체납하였다.

총 체납액 합계 **건 *********원

원고는 2017. 2. 13. ~ 2017. 7. 21. 최**이 운영하는 ******에 대하여 수익

금액 탈루혐의를 이유로 세무조사를 실시하여 체납세액의 부과 고지를 하였다.

나. 최**의 재산 처분행위

1) 최**은, 자신의 아들인 최**이 대표이사이고, 아들, 처, 며느리 손자가 주주

인 피고(2016. 7. 27. 설립)에게, 2016. 7. 29. 제1부동산을 보증금 ********원, 월세

*******원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대하였다. ***은 2016. 10. 16. 피고에게

제1부동산을 대금 *********원으로 정하여 매도하였고, 위 매매대금 중 ******원 을 기존 임대차보증금으로 갈음하였고, 피고는 2016. 11. 22. 최**에게 매매대금 중

*******을, 2016. 11. 29. 나머지 ********원을 각 지급하였다. 최**은 서울

남부지방법원 등기국 2016. 11. 8. 접수 제175179호로 피고 명의의 소유권이전등기를

마쳐주었다.

2) 최**은 2017. 1. 5. 피고에게 제2부동산에 관하여 보증금 ******원, 월

세 *****원(부가가치세 별도)으로 하는 부동산임대차계약을 체결하고 위 보증금에

관하여 전세권설정등기를 하기로 약정하였다. 최**은 서울남부지방법원 등기국

2017. 1. 12. 접수 제7733호로 피고 명의의 전세권설정등기를 마쳐주었다. 피고는 위

보증금 중 계약금 *****원을 계약시에 현금으로 지급하였다

2. 원고의 주장 및 사해행위의 성립 여부에 관한 판단

가. 원고의 주장

최**은 채무초과 상태에서 이 사건 각 부동산을 처분하였으므로 사해행위에 해당

한다. 제1부동산의 경우 이 사건 매매계약 이후 근저당권이 말소되었으므로 가액배상

(가액 ******원에서 사해행위 당시 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무액

******원을 제한 ******원 상당) 의무가 있다.

따라서 제1부동산에 관한 매매계약은 취소되어야 하고 피고는 원고에게 가액배상으 로 *******원을 지급하고, 제2부동산에 관한 전세권설정계약은 취소되어야 하고 피

고는 원상회복으로서 그 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 제1부동산에 관하여

채무자가 부동산을 상당한 가격을 받고 매각하는 행위는 사해행위가 되지 아니한다.

이 사건 제1부동산의 처분 당시 가액이 ********원인 사실은 원고가 다투지 아니하

는바, 이 사건 제1부동산의 처분은 사해행위가 된다고 보기 어렵다.

채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 특

별한 사정이 없으면 사해행위가 되나(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다84458 판결 등

참조), 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 제1부동산이 최**의 유일한 재산이라고 볼

수는 없다.

나. 제2부동산에 관하여

제2부동산의 경우 피고는 최**에게 임대차보증금을 지급하고 그 담보를 위하여 전

세권설정등기를 마친 것이어서 그 설정 전후를 통하여 채권자들의 공동담보에 증감이

있었다고 볼 수는 없으므로, 전세권설정행위만을 분리하여 사해행위에 해당한다고 볼

수 없다.

다. 소결

따라서 최**의 이 사건 각 부동산 처분행위가 사해행위에 해당함을 전제로 하는

원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

원고의 청구를 기각한다.

출처 : 서울남부지방법원 2019. 01. 08. 선고 서울남부지방법원 2018가단236481 판결 | 국세법령정보시스템

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