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임차보증금 일부만 지급 시 우선변제권 성립요건 판단
2016나50296* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
배당이의
[광주지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결]
【전문】
【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
【제1심판결】
광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결
【변론종결】
2016. 11. 25.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다.
2. 항소취지
주문 제1, 2항과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다.
다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다.
라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다.
마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다.
바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다.
사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다.
나. 피고의 주장
원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다.
3. 판단
가. 관련 법령
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항)
나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부
1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다.
2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다.
나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다.
다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다.
라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다.
마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다.
바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다.
3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다.
가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다.
나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다.
다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다.
라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다.
다. ‘임차인’에 해당하는지 여부
설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다.
라. 소결
따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 송혜영(재판장) 김용균 정은영
판례 검색
임차보증금 일부만 지급 시 우선변제권 성립요건 판단
2016나50296* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
배당이의
[광주지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결]
【전문】
【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
【제1심판결】
광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결
【변론종결】
2016. 11. 25.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다.
2. 항소취지
주문 제1, 2항과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다.
다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다.
라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다.
마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다.
바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다.
사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다.
나. 피고의 주장
원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다.
3. 판단
가. 관련 법령
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항)
나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부
1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다.
2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다.
나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다.
다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다.
라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다.
마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다.
바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다.
3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다.
가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다.
나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다.
다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다.
라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다.
다. ‘임차인’에 해당하는지 여부
설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다.
라. 소결
따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 송혜영(재판장) 김용균 정은영
