요지

원고가 이 사건 토지를 매수할 당시 각 토지의 매도인들과 사이에 작성한 계약서에 기재된 매매대금을 기초로 하여 산정한 가액이 이 사건 토지의 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2021. 12. 1. 원고에게 한 2020년 귀속 양도소득세 488,370,150원 부과 처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 5. 20. BBB와 함께 CCC으로부터 OO시 OO동 441 전 1,132㎡ 토지를 취득하고, 2005. 5. 24. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2005. 10. 11. BBB로부터 위 토지에 관한 1/2 지분을 추가로 취득하여 2005. 10. 19. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2005. 11. 21. DDD로부터 OO시 OO동 442 전 780㎡ 토지를 취득하고, 2005. 12. 29. 소유권이전등기를 마쳤다. 원고의 장모인 FFF은 2005. 11. 21. DDD로부터 OO시 OO동 441-2 임야 1,110㎡를 취득한 후 2005. 12. 21. 소유권이전등기를 마쳤고, 2006. 12. 29. 해당 토지 중 일부를 OO시 OO동 441-7 8㎡로, 2007. 8. 14. 같은 동 441-9 대 910㎡로 각 분할하였으며, 이후 나머지 441-2 192㎡ 토지는 ⁠‘주유소용지’로 지목이 변경되었다.

다. 원고는 2007. 9. 28. OO시 OO동 441-2 주유소용지 192㎡와 같은 동 441-2에서 분할된 같은 동 441-9 910㎡ 토지를 매수하였고, 2007. 10. 1. 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고가 취득한 OO시 OO동 441 전 1,132㎡, 같은 동 441-2 주유소용지 192㎡, 441-9 대 910㎡ 토지는 분할과 합병을 거쳐 2012.경 OO시 OO동 441-8 대 1,576㎡ 및 같은 동 442 주유소용지 1,258㎡ 토지로 지번이 변동되었다(이하 위 OO시 OO동 441-8 토지와 같은 동 442 토지를 합하여 ⁠‘이 사건 토지’라고 한다).

마. 원고는 2008. 11. 4. 이 사건 토지 중 OO시 OO동 441-8 외 2필지 지상에 가스충전소 용도의 저장탱크 등 시설물과 2층 사무실 용도의 건물 339.28㎡를 신축하고, 2009. 5. 19. 소유권보존등기를 마쳤다(이하 ⁠‘이 사건 원고 건물’이라 한다). 또한 원고의 배우자인 GGG은 이 사건 토지 중 OO시 OO동 441-8 외 2필지 지상에 근린생활시설 252㎡를 신축하고, 2012. 10. 10. 소유권보존등기를 마친 후 62㎡를 증축하였다(이하 ⁠‘이 사건 GGG 건물’이라 한다).

바. 원고와 GGG은 2020. 3. 6. FF자동차 주식회사(이하 ⁠‘FF자동차’라 한다)와 사이에 이 사건 토지와 지상 시설물을 포함하여 이 사건 원고 건물과 이 사건 GGG 건물에 관하여 매매대금을 90억 원으로 하는 매매계약을 체결하고, FF자동차는 2020. 7. 10. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 원고 건물과 이 사건 GGG 건물은 2020. 10. 20. 멸실을 이유로 2021. 1. 18. 등기기록이 폐쇄되었다.

사. 원고는 2020. 10. 12. 매매대금 90억 원 중 이 사건 토지와 이 사건 원고 건물의 양도가액을 8,557,000,000원, 취득가액을 3,467,537,824원, 기타 필요경비를 123,674,065원으로 계산하고, 이 사건 원고 건물의 2층과 그 부속 토지를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 471,333,611원을 비과세 양도차익으로 계산한 후 양도소득세 과세표준을 3,050,733,387원, 양도소득세를 1,245,908,022원으로 산정하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

아. HHH세무서장은 세무조사를 실시하여 원고의 이 사건 토지 취득가액을 당시 매도인들이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서에 기하여 1,329,000,000원으로 인정하고, 원고가 필요경비로 신고한 452,000,000원 중 취득세 과다신고액 38,000,000원, 지출이 확인되지 않은 취득비용 318,000,000원을 부인한 내용의 양도소득세 경정결의 자료를 피고에게 송부하였고, 이에 따라 피고는 2021. 12. 1. 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 504,341,567원(가산세 포함)을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 당초 처분’이라 한다).

자. 원고는 이 사건 당초 처분에 불복하여 2022. 2. 10. JJ지방국세청에 이의신청을 하였고, JJ지방국세청장은 2022. 4. 14. 취득가액에 관한 원고의 주장은 기각하였으나 필요경비에 관한 주장 중 토목설계비 16,003,000원 및 법무사비용 12,890,000원을 필요경비로 산입하여야 한다는 주장을 받아들이는 일부 인용 결정을 하였다.

차. 피고는 위 결정에 따라 이 사건 당초 처분에서 15,971,413원(가산세 포함)을 차감하여 이 사건 토지 및 이 사건 원고 건물에 관한 2020년 귀속 양도소득세 정당세액을 488,370,154원(가산세 포함)으로 경정하였다(이하 피고가 2021. 12. 1. 원고에게 한 이 사건 당초 처분 중 위와 같이 감액경정을 거친 후 잔존하는 부분을 이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

카. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 6. 13. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 11. 30. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 11 내지 16호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 원고는 FFF 명의로 매수한 토지를 포함해 이 사건 토지를 평당 300만 원으로 하여 총 2,571,818,226원1)에 매수하였다.

1) 원고는 소장에 총 매수대금을 30억 원으로 기재하였으나, 이 사건 토지에 대한 원고의 양도소득세 신고서(을 제3호증)에 의하면, 원고는 이 사건 토지(약 858평)의 취득가액을 2,571,818,226원(300만 원 × 857.27평)으로 신고하였다.

나. 지목이 ⁠‘전’과 ⁠‘임야’인 이 사건 토지를 ⁠‘주유소용지’로 변경하기 위해 토목공사를 하는 과정에서 토목공사비 1억 7,800만 원이 소요되었고, 이 사건 원고 건물을 주유소로 운영하기 위해 가스설비(1억 8,100만 원), 자동세차기(1억 2,885만 원), 턴테이블(1,315만 원)이 소요되었으므로, 이는 모두 양도가액에서 공제되는 필요경비에 포함되어야 한다.

3. 관계 법령

별지 ⁠‘관계 법령’ 기재와 같다.

4. 판단

가. 이 사건 토지의 취득가액에 관한 주장에 대한 판단

(1) 관련 법리

(가) 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법’이라 한다) 제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액을 규정하면서, 취득가액은 소득세법 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액(가목), 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액(나목)을 적용한다고 규정하고 있다.

(나) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2012. 2. 29. 선고 2010두27592 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

(다) 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요를 납세의무자에게 돌려야한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등 참조).

(2) 구체적 판단

앞서 든 증거에 갑 제20, 21호증, 을 제6 내지 8호증의 각 기재, 이 법원 증인 BBB, DDD의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 토지를 매수할 당시 각 토지의 매도인들과 사이에 작성한 계약서에 기재된 매매대금을 기초로 하여 산정한 1,329,000,000원이 이 사건 토지의 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하므로 이를 전제로 원고에게 양도소득세를 경정·고지한 피고의 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

(가) 피고는 원고가 제출한 양도소득세 신고서에 기재된 이 사건 토지 취득가액의 산정 근거를 확인할 수 없자 이 사건 토지를 원고에게 매도한 CCC, BBB, DDD, FFF이 양도소득세 신고를 할 당시 제출한 각 검인계약서에 기재된 매매가액을 취득가액으로 보아 이 사건 처분을 하였다. 이러한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 원고가 증명하여야 하는데, 원고가 주장하는 바와 같이 매매대금을 평당 300만 원으로 정한 매매계약서는 제출된 바 없다.

(나) 원고는 DDD가 소유하던 OO시 OO동 441-2 토지 및 같은 동 442 토지를 평당 300만 원으로 계산하여 약 600평을 총 19억 8천만 원에 매수하면서 그 매수대금의 출처에 관하여, 같이 매수하기로 한 BBB가 DDD에게 3억 8천만 원을 지급하였고, 원고가 2005. 12. 21. 장모 FFF 명의로 OO시 OO동 441-2 토지에 관해 소유권이전등기를 한 후 근저당권을 설정하여 KK새마을금고에서 4억 2천만 원을 대출받아 그 중 4억 원을 DDD에게 입금하였으며, 2005. 12. 20. 원고 소유의 춘천시 OO동 ***-* 토지 및 그 지상 FFF 명의의 건물과 LLL에게 명의신탁한 춘천시 온의동 109 토지에 근저당권을 설정하고 MMM에게 6억 원을 빌려 그 6억 원과 및 배우자 GGG이 보유하던 현금 1억 4,500만 원을 더한 7억 4,500만 원을 DDD에게 수표로 지급하고, 2005. 12. 29. OO시 OO동 442 토지에 관하여 원고 명의로 소유권 등기를 한 후 근저당권을 설정하여 NN새마을금고에서 7억 원을 대출받아 그 중 4억 5,500만 원을 DDD에게 지급함으로써 매매대금을 완납하였다고 주장한다. 그러나 이와 같은 방법으로 이 사건 토지를 평당 300만 원으로 매수하였다는 원고의 주장은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.

① 이 사건 토지 중 OO시 OO동 441번지 토지의 1/2 지분을 원고에게 매도한 BBB는 이 법원에 증인으로 출석하여 ⁠“CCC과 DDD는 만난 적도 없고, 다만 원고와 토지를 같이 매수하기로 하면서 총 13억 5천만 원을 부동산 사장님에게 지급했다. 매수하기로 한 토지의 면적이나 지번은 기억하지 못하고, BBB 명의로 소유권이전등기를 한 적이 없으며, 원고와 매수하기로 한 토지들의 매매대금에 대해서도 알지 못한다.”고 증언하였다. 또한 이 법원 증인 DDD도 ⁠“BBB로부터 3억 8천만 원을 받은 적이 없다.”고 증언하였다. 이와 같은 증언들에 원고가 이 사건 토지를 매수할 무렵이 사건 토지 외에도 OO시 OO동 1198-2 토지, 같은 동 1217-17 토지를 매수하기도 하였다는 점 등을 더하여 볼 때, BBB가 부담한 돈이 다른 토지를 취득하는데 사용되었다고 볼 여지도 충분히 있다고 보이고, 제출된 증거들만으로는 BBB가 부담한 3억 8천만 원이 ⁠‘OO시 OO동 441-2 토지 및 같은 동 442 토지’에 관한 것이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

② 원고에게 OO시 OO동 442토지를, FFF에게 OO시 OO동 441-2 토지를 각 매도한 DDD는 이 법원에 증인으로 출석하여 ⁠“당시 매매대금을 평당 300만 원으로 하지 않았다. 기억은 잘 나지 않지만 양도소득세 신고 당시 OO시 OO동 442 토지는 4억 2천만 원, 같은 동 441-2 토지는 4억 500만 원으로 신고하였는데, 이것이 실제 매매대금일 것이다.”라고 증언하였다.

③ DDD는 2006. 1. 26. 최초 양도소득세 신고 당시 OO시 OO동 441-2 토지의 양도가액을 3억 원, 같은 동 442 토지의 양도가액을 4억 2천만 원으로 신고하였다가, 2009. 10. 7. OO시 OO동 441-2 토지의 양도가액을 4억 1천만 원으로 수정하여 신고하였다. DDD로부터 OO시 OO동 441-2 토지를 매수한 FFF은 2005. 12. 21. DDD에게 4억 원을 이체하고, 같은 날 위 토지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 이러한 사정은 위 DDD의 이 법원에서의 증언 및 양도소득세 신고내역에 부합한다. 다른 한편 OO시 OO동 441-2 토지를 FFF에게 명의신탁한 것이라는 원고의 주장을 뒷받침하는 자료는 찾아볼 수 없다.

④ 원고의 배우자인 GGG의 계좌에서 2005. 12. 21. 7억 4,700만 원에 대한 수표가 발행된 사실은 인정된다. 그러나 이러한 수표발행내역이나 계좌출금내역만으로 해당 수표나 계좌에서 출금된 돈이 모두 DDD에게 매매대금으로 지급되었다고 인정하기 어렵다. 또한 DDD가 2005. 12. 21. 11억 4,500만 원을 수령하였다는 내용으로 작성된 DDD 명의의 영수증(갑 제19호증)은 과세관청의 세무조사나 이의절차 및 조세심판원 심판절차에서 제출된 적이 없는 점, 작성자인 DDD의 신분증이 첨부되어 있지 않은 점, DDD가 이 법정에서 그러한 영수증을 작성한 사실이 없다고 부인하고 있는 점 등을 고려할 때, 그 내용을 그대로 믿기 어렵다.

⑤ 원고는 소장에서는 2005. 12. 29. NN새마을금고에서 7억 원을 대출받아 그 중 5억 7천만 원을 DDD에게 지급하였다고 주장하다가, 2024. 4. 4.자 준비서면에서는 NN새마을금고에서 대출받은 7억 원 중 4억 5,500만 원을 DDD에게 지급하였다고 주장하여 그 주장 내용을 변경하면서도, 이를 확인할 수 있는 금융거래내역은 제출하지 아니하였다.

(다) 원고의 주장을 뒷받침하는 객관적인 금융거래자료가 존재하지 않고, 그 밖에 CCC이 작성한 거래사실확인서(갑 제7호증), LLL이 작성한 사실확인서(갑 제17호증), PPP이 작성한 확인서(갑 제26호증)의 기재만으로는 이 사건 토지의 매매대금에 관한 원고의 주장을 인정하기 부족하다.

나. 필요경비 주장에 대한 판단

(1) 관련 법리

(가) 소득세법 제97조 제1항 제2호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 ⁠‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호는 ⁠‘소득세법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’의 하나로 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 규정하고 있다.

(나) 소득세법은 양도차익의 산정에 있어서 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우(제97조 제2항 제1호. 즉 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우)와 그렇지 않은 경우(같은 항 제2호. 즉 양도차익을 추계방식에 의하여 계산하는 경우)로 구분하여 양도가액에서 공제할 필요경비에 관하여도 계산방법을 달리 규율하는데, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 전체 필요경비도 실지취득가액에 실제 자본적 지출액과 양도비를 더한 금액으로 산정하는 반면, 취득가액을 실지거래가액 외에 환산가액 등에 의하여 계산하는 경우에는 납세의무자가 소득세법 제97조 제1항 제2호, 제3호에서 정한 자본적 지출액이나 양도비 등의 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

(2) 구체적 판단

앞서 든 증거에 갑 제8, 9, 22, 27호증, 을 제5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 토지의 토목공사비 명목으로 QQQ에게 지급한 1억 7,800만 원 및 이 사건 원고 건물에 설치한 가스설비, 자동세차기, 턴테이블 비용을 자본적 지출액으로서 필요경비로 공제되어야 한다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

(가) 원고는 이 사건 소송에서 이 사건 토지에 대한 토목공사비로 지출하였다는 증거로 공급자 RR엔지니어링 주식회사가 2008. 9. 30. 공급받는 자인 원고에게 공급가액(세액 포함) 199,100,000원으로 청구발행한 세금계산서 1장(갑 제8호증의 2), 원고가 2005. 12. 29. QQQ의 계좌로 128,001,000원을 이체한 금융거래내역(갑 제8호증의 1) 및 원고가 2006. 10. 15.경부터 2007. 9. 21.경 사이에 QQQ의 계좌로 101,003,000원을 이체한 금융거래내역(갑 제8호증의 2)을 제출하였다.

(나) 그런데 원고가 주장하는 토목공사에 관한 공사계약서 등 서류가 제출되어 있지 않아 원고가 RR엔지니어링 주식회사와 어떠한 공사계약을 체결하였는지, 공사대금 액수는 얼마인지, 계약 내용대로 공사를 진행하고 공사대금을 지급하였는지 등을 전혀 알 수 없다. 더욱이 ① 위 세금계산서의 청구금액(199,100,000원)과 원고가 QQQ에게 이체한 금액(128,001,000원 및 101,003,000원) 및 토목공사비로 지출하였다는 금액(178,000,000원)이 모두 다르고, 원고가 QQQ에게 돈을 이체한 일자(2005. 12. 29. 및 2006. 10. 15.경부터 2007. 9. 21.경)와 세금계산서의 청구발행 일자(2008. 9. 30.) 사이에도 상당한 간극이 있는 점, ② QQQ이 2006. 3. 9.경부터 2007. 11. 20.경 사이에 원고에게 176,500,000원을 이체한 사실이 확인되는 점, ③ QQQ과 RR엔지니어링 주식회사의 관계 또는 QQQ의 토목공사 관련된 사업이력을 알 수 있는 객관적인 자료가 없는 점 등을 종합하면, 제출된 증거들만으로는 원고가 토목공사비로 178,000,000원을 지출하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(다) 가스설비, 자동세차기, 턴테이블은 원고가 이 사건 원고 건물에 설치한 시설인데, 을 제3호증의 기재에 의하면 원고는 이 사건 원고 건물에 대하여 취득가액을 환산가액으로 신고하여 필요경비가 개산공제액으로 반영된 사실이 인정된다. 그렇다면 원고가 가스설비, 자동세차기, 턴테이블 설치를 위해 비용을 지출한 사실이 있다고 하더라도, 소득세법 시행령 제163조 제6항에 의한 개산공제액 외에 실제로 지출된 비용을 필요경비로 공제할 수는 없다.

(라) 원고는 이 사건 토지 및 이 사건 원고 건물을 FF자동차에 매도하는 과정에서 부동산 용역컨설팅 수임인에 대한 용역수수료로 20,000,000원만 필요경비로 공제되었는데, 원고가 부동산 용역컨설팅 수임인 SSS에게 용역수수료로 42,500,000원을 지급하여야 한다는 판결이 확정되었으므로 위 금액이 모두 필요경비로 공제되어야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 원고가 부동산 용역컨설팅 수임인 SSS에게 용역수수료로 42,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다는 판결이 2023. 9. 14. 선고되어 2023. 12. 21. 확정된 사실은 인정된다(춘천지방법원 2022나35104호). 그러나 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에도 자본적 지출액은 실제로 지출한 금액만을 필요경비로 인정할 수 있을 뿐인데, 원고가 위 판결 내용대로 당초 필요경비로 인정된 20,000,000원을 초과하는 42,500,000원을 부동산 용역수수료로 지출하였다는 점을 인정할 아무런 자료가 없다.

5. 결론

그렇다면 이 사건 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 춘천지방법원 2024. 07. 09. 선고 춘천지방법원 2023구합144 판결 | 국세법령정보시스템