요지

이 사건 건물은 약 37년간 주택으로 사용되었고, 양도 당시 실질적으로 주거로 사용될 수 없는 상태에 있었다는 점은 피고가 입증하여야 할 것이며, 외부 사정이나 향후 예상되는 용도만으로 주거로서의 기능을 상실하였다고 볼 수 없는 점 등을 종합하면 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항 소정의 주택에 해당한다고 할 것임.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2017. 4. 10. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 0,000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2015. 12. 18. 그 소유이던 서울 CC구 DD동 000-0(EEE로 0-0) 대 000.0㎡ 및 위 지상 연와조 평옥개 2층 단독주택 000.0㎡(1층 000.00㎡, 2층 000.00㎡,지하실 00.00㎡)(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 하고, 건물만은 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)를LLL에게 00억 원에 양도한 뒤, 2016. 2. 3.까지 매매대금을 모두 지급받고 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ⁠‘이 사건 양도’라고 한다).

나. 원고는 이 사건 부동산이 10년 이상 보유한 ⁠‘주택과 부속 토지’로서 1세대 1주택에 해당한다는 이유로, 양도가액 중 9억 원에 해당하는 부분의 비율만큼의 양도차익을 비과세 양도차익으로, 장기보유특별공제액을 과세대상 양도차익의 80%로 하여[구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제95조 제2항 표2 및 구 소득세법 시행령(2017. 9. 19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제160조 제1항 참조], 2016. 4. 30. 피고에게 아래와 같이 양도소득세 000,000,000원을 예정신고하고, 2016. 5. 2. 이를 납부하였다.

다. 피고는 2017. 4. 10. 원고에게, 이 사건 건물이 공부상 주택일 뿐 실제 용도는 근린생활시설로서 ⁠‘주택’에 해당하지 않는다는 이유로, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 신고를 부인하고, 장기보유특별공제율 30%를 적용하여, 2016년 귀속 양도소득세 0,000,000,000원(본세 000,000,000원, 신고불성실가산세 00,000,000원, 납부불성실가산세 00,000,000원의 합계)을 증액경정고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2017. 9. 26. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제6호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장 이 사건 건물은 공부상 단독주택으로서, 원고의 남편 YYY이 1984. 1. 16. 이 사건 건물을 취득한 이후 장기간 이 사건 건물을 주택으로 사용하여 오다가, 2007. 5. 9.부터 2015. 8. 31.까지 약 8년 동안만 근린생활시설(일반음식점)으로 임대하였으나, 2015. 9. 24. 다시 주택으로 원상회복하는 공사를 한 후 2015. 10. 2.부터 2016. 2. 5.까지 원고가 실제로 거주하다가 양도하였다. 이에 따라 이 사건 양도 후 이 사건 건물을 임차한 임차인은 2016. 11. 30.까지 약 8개월 동안 이 사건 건물을 대수선한 이후 2016년12월경 음식점 영업을 시작하였다. 위와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 건물은 이 사건 양도 당시 공부상, 사실상 모두 주택에 해당하였다고 할 것이므로, 이 사건 양도소득세를 산정함에 있어서는 1세대 1주택에 대한 비과세 혜택 및 장기보유특별공제율 80%가 적용되어야 한다. 또한 피고는 2015년, 2017년 발간한 ⁠“세금절약 가이드 Ⅱ”에서 원고와 같은 사례를 세금절약사례로 공표하기까지 하였으므로, 이 사건 처분은 모순행위금지 및 금반언의 원칙에도 위배된다.

2) 피고의 주장

1세대 1주택에 관한 비과세 요건 등의 혜택을 받을 수 있는 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상의 용도가 아니라 사실상의 용도에 따라 판단하여야 하는데, 이 사건 건물은 2007. 5. 9.부터 2015. 8. 31.까지 8년 이상 일반음식점으로 사용되면서 주택으로서의 기능을 완전히 상실한 점, 이 사건 건물은 GG대학교 정문 인근의 유흥가로서 주택으로의 사용이 부적절한 곳에 위치하는 점, 이 사건 건물의 매수인 LLL는 매수직후 용도변경 건축허가를 받기는 하였으나, 그에 따른 공사를 하지 아니한 채 매수상태 그대로 영업용으로 임대하였던 점, 원고는 2015. 10. 2. 이 사건 건물에 전입신고를 하였으나, 당시가 겨울이었고 원고의 건강상태, 이 사건 건물의 구조나 상태 등에 비추어 거주사실을 믿기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 양도 당시 양도소득세를 회피할 목적으로 이 사건 건물의 외관을 주택으로 변경하는 공사를 하였을 뿐 이 사건 건물은 언제든지 주택으로 사용할 수 있을 정도의 주거로서의 기능이 유지되지 않고 있었다고 할 것이므로, 이 사건 건물이 근린생활시설에 해당한다는 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 건물은 1970. 5. 15.경 신축되어 사용승인이 이루어졌고, 현재 이 사건 건 물이 위치한 GG대학교 CC동 일대는 소위 ⁠‘GG 클럽’으로 불리는 상권이 발달한 곳으로서, 이 사건 건물 인근에는 새벽까지 영업을 하는 유흥음식점이 다수 존재하고 있다.

2) 원고의 남편 YYY은 1984. 1. 16. 이 사건 건물을 매수하여 소유권을 취득하였고, 원고는 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 1994. 10. 27. 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다. 원고는 1992. 5. 27.부터 이 사건 건물에 전입하여 거주하다가, 2005. 9. 5. 서울 SSS구 HH동 100 JJJ아파트로 전출하였고, 2008. 9. 19. 서울 CC구 CC동 486 PPP 아파트 000동 000호로 전입하여 거주하다가 2015. 10. 2. 이 사건 건물로 전입하였다. 원고는 이 사건 건물을 매도한 후 2016. 2. 5. 아들의 주소지인 서울 SSS구 MMM로0길 00, 000동 000호에 잠시 전입하였다가, 2016. 3. 23. 원고가 2016. 1. 22. 매수한 서울 CC구 DD동 000 PPP아파트 000동 000호로 전입하여 현재까지 거주하고 있다.

3) 원고는 2007. 1. 26. 이 사건 건물의 지하1층을 00.00㎡, 지상1층을 00.00㎡ 증축하여 제2종근린생활시설로 용도를 변경하기 위한 건축 및 용도변경허가를 받아 공사를 시행하였고, 이 사건 건물은 2007. 5. 9. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경이 이루어졌다. 그 무렵 원고로부터 이 사건 건물을 임차한 임차인들은 2015. 9. 1.폐 업신고를 할 때까지 이 사건 건물에서 음식점 영업을 하였는데, 그 기간 중 이 사건 건물의 기본적인 형태는 변경되지 않았지만, 1층과 2층의 각 방실별 구조와 기능이 아래 5)항의 표와 같이 다소 변경되었고, 창고로 이용되던 지하실은 흡연실로 이용되었다.

4) 원고가 2015년 4월경 이 사건 건물을 매도하려고 하였을 때는 이 사건 건물이 ⁠‘수익성건물/빌딩매매’로 매물등록 되었으나, 이후 원고는 2015. 8. 28. WW구청장에게 주택으로의 용도변경 및 지하주차장 증축을 위한 건축신고를 하였고, WW구청장이 2015. 9. 3. 그 신고를 수리하였다. 이에 따라 원고는 2015년 8월경 ABC건축사무소를 운영하는 UUU에게 000만 원을 지급하고 이 사건 건물을 주택으로 용도변경하기 위한 설계도면을 작성 받은 후, 2015. 9. 7.부터 2015. 9. 24.까지 KMI를 운영하는 PJC에게 00,000,000원을 지급하고 위 설계도면에 따라 이 사건 건물에 관하여 '1, 2층 목공사, 도배, 장판, 도장, 전기배선 및 스위치/콘센트설치, 1층 화장실(여)을 방으로 원상회복, 천정보수, 도시가스배관 인입, 기존에 설치되어 있던 보일러 및 난방시설의 수리 및 점검, 안방 및 베란다 샤시, 1층 화장실(남) 양변기 교체 및 샤워기 설치, 현관문․대문(별도 50만 원)․씽크대(별도 100만 원, 조리대 상부장 포함) 설치' 및 위 용도변경과 관련된 부수적인 공사를 실시하였고, 비슷한 시기에 JCH가 운영하는 SJ산업건설을 통하여 지하1층에 39.91㎡의 주차장을 증축하는 공사를 하였다(이하 위 공사들을 통틀어 ⁠‘이 사건 원상회복공사’라고 한다). 이 사건 원상회복공사가 완공될 무렵 WW구청 소속 CC동 인허가담당공무원이었던 PCS는 이 사건 건물이 위 설계도면대로 증축 및 용도변경되었는지 여부를 현장확인하여 관계 법령과 증축 및 용도변경 신청내역에 적합하다고 판단하였고, 그에 따라 WW구청장은 2015. 9. 24. 이 사건 원상회복공사에 관하여 사용승인을 하였다.

5) 위와 같은 2회의 용도변경공사에 따라 이 사건 건물 1, 2층의 각 방실별 용도가 변경된 내역은 아래 표와 같다.

6) 원고가 이 사건 건물을 주택으로 용도변경한 이후 이 사건 건물에는 가정용 도시가스, 수도, 전기가 공급되었고, 2015년 11월부터 2016년 2월까지 도시가스요금은 적게는 4,140원, 많게는 12,770원이 부과되었으며, 수도요금은 적게는 68,950원, 많게는 299,580원, 전기요금은 적게는 17,550원, 많게는 256,870원이 각 부과되었다.

7) 원고와 LLL 사이에서 2015. 12. 18. 이 사건 양도에 관하여 작성된 매매계약서에는 매매목적물인 이 사건 건물의 용도가 ⁠‘단독주택’으로 기재되어 있다. LLL는 이 사건 건물을 매수한 다음 2016. 2. 3. 상호를 ⁠‘0000빌딩’으로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 마쳤고, WW구청장은 2016. 3. 8. LLL에게 이 사건 건물을 대수선 및 제2종근린생활시설(제1종근린생활시설)로 용도변경하기 위한 대수선․용도변경허가서를 교부하였으며, 이에 따라 2016년 11월 말경까지 이 사건 건물에 관하여 ⁠‘지상1층의 기둥 12개소 증설, 보 5개소 증설, 내력벽해체 18.71㎡, 지상 2층의 기둥 12개소 증설, 보 15개소 증설, 내력벽해체 22.98㎡’ 등의 용도변경을 위한 대수선공사가 이루어졌다. 위 공사에 관하여 2016. 11. 30. WW구청장의 사용승인이 이루어졌고, 이후 2016. 12. 1.경부터 이 사건 건물에서 주류를 판매하는 ⁠‘WF’라는 상호의 영업장이 운영되었다. 이 사건 건물에 관하여 이 사건 양도 이후인 2016년 3월부터 2016년 11월까지는 1000원~3000원 사이의 전기요금만이 부과되었다가, 2016년 12월에는 141,870원의 전기요금이 부과되었다.

8) 국세청이 2015년, 2017년 발간한 ⁠“세금절약 가이드 Ⅱ”에는 양도소득세를 절약할 수 있는 사례로서, 다음과 같은 사례를 소개하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4호증 내지 제16호증, 제18호증 내지 제24호증, 을 제10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 어떤 건물이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항에 정한 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1987. 9. 8. 선고87누584 판결 등 참조). 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 한다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304판결 등 참조).

한편 2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정된 소득세법 제88조 제7호에서는 ⁠‘"주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’고 규정하고 있다.

2) 앞서 인정한 사실들에 변론 전체의 취지 및 관계 법령의 규정내용을 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 건물은 이 사건 양도일 당시 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항 표2, 구 소득세법 시행령 제154조제1항, 제160조 제1호에서 규정하는 1세대 1주택에 대한 비과세 및 장기보유 특별공제의 혜택을 적용받을 수 있는 ⁠‘주택’에 해당한다고 할 것이다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하고, 원고의 주장은 이유 있다.

가) 이 사건 건물은 1970년경 신축 당시부터 ⁠‘주택’ 용도로 건축되었고, 2007년경 근린생활시설로 용도변경이 이루어질 때까지 약 37년간 실제로 주택 용도로 사용되었다. 2007년경 근린생활시설로의 용도변경이 이루어질 당시에도 이 사건 건물의 기본구조나 보일러 및 난방시설 등은 그대로 유지된 채 개별 방실을 소규모 음식점으로 사용하기 위하여 적합한 형태로 용도변경하기 위한 정도의 공사가 이루어졌다.

나) 이 사건 건물은 2007년 5월경부터 2015년 8월말 경까지 근린생활시설로 사용되었으나, 2015년 9월 초순부터 9월 말경까지 다시 주택으로 용도변경하기 위한 공사가 이루어졌는데, 역시 건물의 기본구조를 유지하는 범위 내에서 보일러 및 난방시설 등은 기존의 것을 수리하여 사용하고, 각 방실별로 주거에 적합한 기능을 갖추기 위한 일부 용도변경 및 주택에 필요한 새시 및 방문, 싱크대 설치, 욕실 개조, 가정용전기, 가스, 수도 설치, 도배, 장판, 도장작업 등을 하는 이 사건 원상회복공사가 실시되었다. 피고의 주장과 달리 위 공사에 관하여 구청 담당공무원의 현장확인이 이루어진 점에 비추어 보면, 이 사건 원상회복공사는 설계도면에 따라 모두 적법하게 이루어진 것으로 볼 수 있다.

다) 이 사건 원상회복공사에 따라 이 사건 건물은 주택에 적합한 구조 및 설비,가정용 전기․수도․가스공급 등을 갖추어 언제든지 독립하여 주거용으로 사용할 수있는 상태에 있었다고 보인다. 2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정된 소득세법 제88조 제7호에서 건물이 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 이 사건 건물이 공부상 ⁠‘주택’에 해당할 뿐 아니라, 이 사건 원상회복공사가 이루어진 사실까지 인정되는 이 사건에서, 그럼에도 불구하고 이 사건 건물이 이 사건 양도 당시 실질적으로는 주거로 사용될 수 없는 상태에 있었다거나 주거기능이 유지․관리되지 않고 있었다는 점은 피고가 입증하여야 할 것이다. 그러나 피고가 제출한 증거만으로는 그러한 사정을 인정하기에 부족하고, 오히려 이 사건 건물의 양수인 측에서 2016년 11월 말경까지 8개월 이상의 기간 동안 대수선 및 용도변경공사를 한 이후 이 사건 건물을 근린생활시설로 사용한 점에 비추어 보면, 이 사건 양도 당시 이 사건 건물은 곧바로 영업에 사용할 수 없는 상태였던 것으로 보인다.

라) 한편 이 사건 건물이 상권이 발달된 지역에 위치하고 있어서, 이 사건 건물의 양수인이 이를 다시 음식점 등 근린생활용도로 사용할 가능성이 높은 상황이었다고 하더라도, 이 사건 양도 당시 용도변경 공사를 통하여 이 사건 건물의 구조 및 기능이 주택의 실질을 갖게 된 이상, 그러한 외부 사정이나 향후 예상되는 용도만으로 이 사건 건물이 주거로서의 기능을 상실하였다고 볼 수 없고, 양수인이 사용을 예정하고 있는 용도에 근거하여 양도인인 원고에게 불이익을 가하는 것은 타당하지 아니하다.

마) 원고는 그동안 자녀들과 독립적인 생계를 유지하여 왔고, 원고가 이 사건 건물에 거주한 기간 동안 상당량의 전기․수도․가스가 사용된 점에 비추어 보면 원고는 이 사건 원상회복공사 이후 이 사건 건물에 거주하였을 가능성이 크고, 설령 원고가 이 사건 원상회복공사 이후에 이 사건 건물에 거주하지 않았다고 하더라도, 장기보유공제 요건의 충족 여부에는 영향을 미치지 아니한다. 나아가 원고가 이 사건 양도 직전에 이 사건 건물의 용도를 주택으로 변경한 것이 1세대 1주택 비과세 및 높은 장기보유 특별공제율의 혜택을 적용받기 위한 목적이었다고 하더라도, 원고는 이 사건 건물을 1세대 1주택 상태로 10년 이상 보유하였고, 이 사건 양도일 기준으로 주택으로의 용도변경공사까지 완료하였으므로, 그와 같은 법률관계의 실질 및 국민의 주거생활안정에 필수적인 1세대 1주택의 장기보유에 관하여 물가상승분을 공제하고 양도소득세부담을 해소하여 주기 위한 장기보유 특별공제 제도의 취지에 비추어 보면, 이는 조세회피가 아닌 절세의 방법에 해당한다고 봄이 상당하고, 국세청이 발간하는 ⁠“세금절약가이드” 책자에도 원고와 같은 사례를 절세방안으로 소개하고 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2018. 09. 06. 선고 서울행정법원 2017구합83560 판결 | 국세법령정보시스템