요지

이 사건 부동산의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액 등이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 수분양권 프리미엄의 취득여부가 불확정적이어서 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 보아 피고가 보충적평가방법에 따라 평가하여 원고들에게 한 이 사건 처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2015. 8. 12. 원고들에게 한 상속세 xxx,xxx,xxx원(신고불성실가산세 xx,xxx,xxx원, 납부불성실가산세 xx,xxx,xxx원 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

  이유

1. 제1심판결의 인용 등 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심판결 중 해당 부분을 다음 2항과 같이 수정하는 이외에는 제1심판결의 이유 부분(그 별지 포함하되, ⁠‘4. 결론’ 부분 제외) 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 수정하는 부분

○ 2쪽 아래에서 13행부터 아래에서 11행까지를 다음과 같이 고친다.

【 가. 원고들은 2011. 2. 18. 사망한 망 박00의 자녀들이다.

나. 망 박00는 1997. 10. 14. 서울 00구 00동 161-1 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 건물(이하 이 사건 토지와 합하여 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 유증을 원인으로 한 소유권 이전등기를 마치고, 2000. 5. 11. 원고 이aa에게 이 사건 부동산의 1/15 지분을, 2001. 6. 22. 원고 이bb에게 이 사건 부동산의 2/15 지분을 각 증여하였다.

다. 원고들은 2011. 2. 18. 망 박00로부터 이 사건 부동산의 4/5 지분(이하 이 사건 계쟁 부동산‘이라 한다)을 상속받았다. 】

○ 2쪽 아래에서 10행의 ⁠“나.”를 ⁠“라.”로 고친다.

○ 2쪽 아래에서 5행의 ⁠“갑 1호증”을 ⁠“갑 1, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)”으로 고친다.

○ 2쪽 마지막 행의 ⁠“원고는”을 ⁠“원고들은”으로 고친다.

○ 3쪽 아래에서 3행의 ⁠“7,610,000원” 및 ⁠“17,200,000원” 앞에 ⁠“1㎡당”을 각 추가한다.

○ 4쪽 4행부터 5쪽 마지막 행까지를 다음과 같이 고친다.

【 1) 구 상속세 및 증여세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 함으로써 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항은 ⁠‘제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항은 ⁠“법 제60조 제2항에서 ⁠‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(이하 이 항에서 ⁠‘평가기간’이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느하나에 따라 확인되는 가액을 말한다”라고 규정하고 있고, 같은 항 제3호는 ⁠‘당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액’이라고 규정하고 있다. 한편 구 상증세법 제60조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 그 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조부터 제65조에 규정된 방법으로 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있고, 구 상증세법 제61조 제1항 제1호 본문은 토지의 가액에 대하여는 원칙적으로 ⁠‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가’로 평가하도록 규정하고 있고, 건물의 가액에 대하여는 ⁠‘신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액’으로 평가하도록 규정하고 있다.

그런데 이들 규정이 말하는 ⁠‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것이므로, 비록 거래 실례가 있다고 하여도 그 거래가액을 상속재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래로 인하여 형성된 가격이라고 할 수 없는 경우에는 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 구 상증세법 제60조 제3항 등이 정한 보충적 평가방법에 따라 그 가액을 산정할 수 있다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2012두7905 판결, 대법원 2017. 7. 18. 선고 2014두7565 판결 등 참조).

2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계 및 갑 14호증, 을 1, 4, 5, 8호증의 각 기재, 이 법원의 감정평가법인 AA 주식회사(이하 ⁠‘감정인’이라 한다)에 대한 감정촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 이 사건 계쟁 부동산의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액, 감정가액, 경매가액이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 수분양권 프리미엄의 취득 여부가 불확정적이어서, 피고가 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 ⁠‘시가’를 산정하기 어려운경우에 해당한다고 보고 이 사건 계쟁 부동산을 구 상증세법 제61조 제1항의 보충적평가방법에 따라 평가하여 원고들에게 한 이 사건 처분은 적법하다.

① 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의것) 제19조 제1항 제1호에 의하면, 토지 또는 건축물이 수인의 공유인 경우에는 수인을 대표하는 1인만 조합원의 자격을 인정하고 있다. 이 법원의 감정인은 원고들의 공유지분이 향후 재개발에 따른 개발이익(이른바 ⁠‘수분양권 프리미엄’)을 취득한다는 전제 하에 이 사건 계쟁 부동산을 평가하는 것이 일반적인 감정평가기준에 적합하기는 하나, 재개발지역 내에 위치하고 있는 이 사건 계쟁 부동산의 특성상 위 규정으로 인하여 관리처분계획상 수분양권에 관하여 공유자들 사이에 분쟁이 생기는 경우에는 실무적으로 공유자들 전부가 현금청산대상으로 분류되므로, 이와 같은 이유로 원고들의 공유지분이 수분양권 프리미엄을 향유하지 못할 위험성을 내포하고 있어 이 사건 계쟁 부동산이 다소 낮은 금액에 거래될 가능성 또한 존재한다는 감정 의견을 제시하였다.

이에 따라 감정인은 수분양권 프리미엄을 공유지분 비율로 안분하여 취득할 경우와 전혀 취득하지 못할 경우를 가정하여 이 사건 평가기준일 당시인 2011. 2. 18.을 기준으로 이 사건 계쟁 부동산에 관한 각 감정평가액을 산정하였는데, 원고들이 수분양권 프리미엄을 공유지분 비율로 안분하여 취득할 것을 가정할 경우 이 사건 계쟁 부동산의감정평가액은 x,xxx,xxx,xxx원이고, 수분양권 프리미엄을 취득하지 못할 것을 가정할 경우 이 사건 계쟁 부동산의 감정평가액은 xxx,xxx,xxx원이 된다.

② 이 사건 부동산을 포함한 인근 지역은 2004년경부터 도시환경정비사업 구역으로 지정되었고, 그 사업 구역은 토지거래계약허가 구역으로 지정되었으며, 사업 구역내의 영업장에 대한 보상이 이루어지는 등의 사유로 일반적인 매매 등의 거래는 거의 이루어지지 않는 상황이었다. 한편, 이 사건 토지의 개별공시지가는 ⁠‘BB4구역 도시환경정비사업 구역’으로 지정되었음을 이유로 지속적으로 상승하였고, 최근 들어 해당 사업계획이 일부 진행됨에 따라 위 도시환경정비사업의 개발 환경 또한 상당 부분 개선될 것으로 보인다. 위와 같은 제반 상황들을 고려하면, 적어도 이 사건 평가기준일 당시에는 원고들이 이 사건 계쟁 부동산과 관련하여 향후 수분양권 프리미엄을 공유지분 비율로 취득할 수 있을 것인지가 확정되지 않은 데다가 감정인 역시 위와 같은 두 가지 상황을 ⁠‘가정’하고 있음에 불과하여, x,xxx,xxx,xxx원(수분양권 프리미엄의 취득 전제) 또는 xxx,xxx,xxx원(수분양권 프리미엄의 미취득 전제) 중 어느 감정평가액이 이사건 평가기준일 당시의 이 사건 계쟁 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 것인지 판단하기 어렵다[다만, △ 이 사건 상속개시 당시 상속 대상인 이 사건 계쟁 부동산(이 사건 부동산의 4/5 지분)을 제외한 나머지 이 사건 부동산의 1/5 지분은 원고 이aa 및 원고 이bb이 이미 보유하고 있었던 상태여서(원고 이aa 1/15 지분, 원고 이bb 2/15 지분) 이 사건 계쟁 부동산이 피상속인 박00의 자녀들인 원고들에게 상속되더라도 이 사건 부동산 전체는 원고들만이 공유하게 되는 것이지 원고들이 제3자와 함께 공유하게 되는 것은 아니므로 공유자들 사이의 분쟁으로 인해 수분양권 프리미엄을 취득하지 못할 가능성은 크지 않다고 보일 뿐만 아니라, △ 수인이 공유하는 부동산이라 하더라도 공유자들에게 전체적으로 이익이 되는 이상 수분양권 프리미엄을 취득하는 경우가 일반적이라 할 것이어서, 이 사건 계쟁 부동산의 객관적인 교환가치는 수분양권 프리미엄의 미취득을 전제로 한 감정평가액보다는 수분양권 프리미엄의 취득을 전제로 한 감정평가액에 훨씬 가까울 것으로 보이고, 그러한 경우 정당한 세액은 피고가 부과한 이 사건 세액을 초과하게 되므로 이 사건 처분이 적법하다는 결론에는 영향이 없다].

③ 이에 관하여 원고는 이 사건 2차 경매가격인 xxx,xxx,xxx원이 이 사건 상속 당시의 이 사건 계쟁 부동산의 시가라고 주장한다. 그러나 이 사건 평가기준일로부터 약 2년 9개월 전인 2008. 5. 6. 이 사건 1차 경매를 위한 이 사건 계쟁 부동산의 법원감정가액은 x,xxx,xxx,xxx원이었고, 이 사건 평가기준일로부터 약 1년 1개월 뒤인 2012. 3. 5. 이 사건 2차 경매를 위한 이 사건 계쟁 부동산의 법원 감정가액은 x,xxx,xxx,xxx원이었는바, 위 감정가액 간에 가격 변동은 거의 없었다. 그런데 이 사건 계쟁 부동산은 이 사건 평가기준일로부터 약 1년 8개월이 지난 2012. 10. 24.에 경매절차에서 xxx,xxx,xxx원에 매각되었는바, 이는 이 사건 2차 경매 절차에서 3차례 유찰을 거듭하여 최저매각가격이 수차 감액된 후 결정된 금액으로서 이 사건 2차 경매를 위한 법원 감정가액의 약 48% 정도의 수준에 불과하다. 따라서 설령 이 사건 2차 경매가격이 자유로운 거래에서 거래가격의 조작 없이 성립된 것이라고 하더라도, △ 경매의 경우 명도비용, 유치권 성립 등의 요인으로 인하여 다소 저가에 낙찰되는 경향이 있는 점, △ 이 사건 상속에 따라 이 사건 부동산 전체를 형제자매지간인 원고들만이 공유하다가 이 사건 2차 경매로 인하여 그 일부 지분인 이 사건 계쟁 부동산이 제3자에게 매각될 경우 공유자들 사이의 분쟁 가능성이 커질 수 있는바, 이러한 사정이 이 사건 계쟁 부동산의 경매가격을 하락시키는 요인으로 작용하였을 여지가 있는데, 이는 이 사건 평가기준일로부터 상당한 기간이 지나 새롭게 발생한 가격 하락 요인으로 보여 이 사건 평가기준일 당시의 시가 산정에 있어서 이러한 요인을 반영하는 것은 적절하지 않은 점, △ 위 경매가격은 이 사건 계쟁 부동산과 관련하여 이루어진 두 차례의 경매절차에서 평가된 각 감정가액의 절반에도 미치지 못하는 점, △ 위 경매가격은 이 법원의 감정인이, 원고들이 수분양권 프리미엄을 취득하지 못할 경우를 가정하여 산정한 이 사건 계쟁 부동산의 감정평가액인 xxx,xxx,xxx원에도 현저히 미치지 못하는 점 등을 고려하면, 오히려 이 사건 평가기준일 당시의 시세보다 상당히 낮은 금액에 매각되어 결정된 것으로 보인다. 결국 이 사건 2차 경매가격은, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서¹⁾에서 규정하는 평가심의위원회의 자문을 거쳤는지 여부 또는 ⁠‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간’이라도 그 시기상 제한이 있는지 여부와는 관계없이, 평가기준일로부터 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 해당한다고 단정할수 없을 뿐만 아니라, 이 사건 평가기준일 당시 이 사건 계쟁 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한다고 보기 어렵다.

④ 이 사건 계쟁 부동산의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액, 감정가액, 경매가액이 존재하지 않는바, 피고가 보충적 평가방법에 따라 x,xxx,xxx,xxx원으로 평가한 이 사건 계쟁 부동산의 가액은, △ 이 법원의 감정가액 x,xxx,xxx,xxx원(수분양권 프리미엄의 취득 전제), △ 이 사건 1차 경매의 감정가액 x,xxx,xxx,xxx원,△ 이 사건 2차 경매의 감정가액 x,xxx,xxx,xxx원 등에 미치지 못하여 이 사건 평가기준일 당시의 이 사건 계쟁 부동산의 객관적인 교환가치에 비해 부당하게 높게 평가되었다고 보이지는 아니한다. 】

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 원고들의 청구를모두 기각한다.

1) 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

출처 : 서울고등법원 2018. 07. 25. 선고 서울고등법원 2017누44147 판결 | 국세법령정보시스템