임대사업용 부동산 지급이자 필요경비 산입 기준

종합소득세 부과처분 취소

 ⁠[대법원 2013. 8. 22. 선고 2011두17769 판결]

【판시사항】

부동산 임대사업자가 자금을 차입하여 임대사업용 부동산을 취득하였으나 그 부동산으로부터 당해 연도에 임대수입을 얻지 못한 경우, 부동산 임대소득을 계산할 때 차입금에 대한 부동산 취득일 다음날부터 지급이자를 당해 연도의 필요경비에 산입하여야 하는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

부동산 임대사업용 고정자산의 매입 등에 소요된 차입금에 대한 지급이자 중에서 그 취득일까지 지출된 금액은 당해 연도의 부동산 임대소득을 계산함에 있어서는 필요경비로 불산입하는 대신 이를 자본적 지출로 보아 원가에 산입하여 나중에 그 사업용 자산을 양도할 때 비용으로 인정하지만, 취득일 후에 남은 차입금에 대한 지급이자는 각 연도의 필요경비로 산입하도록 하고 있다[구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제33조 제1항 제10호, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제75조 제1·2·5항]. 한편 소득세법상의 소득금액은 사업소득별로 통산하여 산정하는 것이므로, 부동산 임대사업자가 복수의 부동산을 각각 별도로 사업자등록을 한 임대사업에 제공한 경우에도 그 사업자의 연도별 부동산임대소득 및 필요경비는 각 사업장의 수입금액과 필요경비를 통산하여 산정하여야 한다. 따라서 그 복수의 부동산 임대사업장 중 수입은 없고 필요경비만 발생한 사업장이 있는 경우에도 그 사업장의 필요경비를 당해 연도의 총 부동산임대소득의 계산에서 제외할 것은 아니다. 위와 같은 법령 규정의 내용과 법리에 비추어 보면, 부동산 임대사업자가 자금을 차입하여 임대사업용 부동산을 취득한 경우 그 차입금에 대한 부동산 취득일 다음날부터의 지급이자는 비록 그 부동산으로부터 당해 연도에 임대수입을 얻지 못하였다고 하더라도, 이를 개인적 용도로 전환하여 사용하였다는 등 특별한 사정이 없는 한, 당해 연도의 필요경비에는 산입하여 부동산 임대소득을 계산하여야 한다.

【참조조문】

구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제18조 제2항(현행 삭제), 제27조 제1항, 제33조 제1항 제10호, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 제13호, 제75조 제1항, 제2항, 제5항

【전문】

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】

강남세무서장

【원심판결】

서울고법 2011. 6. 28. 선고 2010누28641 판결

【주 문】

원심판결 중 2005년 귀속 종합소득세에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  상고이유 제1, 2점에 대하여
이 부분 상고이유의 주장은 원고가, ① 금융기관 및 개인들로부터 자금을 차용하여 이 사건 1, 4 부동산을 취득한 뒤 1,970,000,000원을 추가로 대출받아 기존의 차용금을 변제하였고, ② 이 사건 각 부동산의 관리 등을 위하여 소외 1, 2, 3 등을 고용하고 그 인건비로 2004년 60,000,000원, 2005년 63,500,000원을 지출하였음에도, 이를 인정할 수 없다고 본 원심의 판단에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다는 취지이다.
그러나 사실의 인정과 그 전제로 이루어지는 증거의 취사선택 및 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심법원의 전권에 속한다. 기록에 비추어 살펴보아도 원심의 사실인정이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 것이라고는 인정되지 않는다. 따라서 위와 같은 상고이유 주장은 원심법원의 전권에 속하는 사항을 비난하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 되지 못한다.
 
2.  상고이유 제3점에 대하여 
가.  2005년도 귀속 종합소득세에 관한 이 사건 처분 당시의 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘법’이라 한다)에 의하면, 부동산 임대소득 금액은 ⁠“당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액”으로 하되, 필요경비는 ⁠“당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액”으로 한다고 되어 있고(제18조 제2항, 제27조 제1항), 위 법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘시행령’이라 한다)에서는 ⁠“총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자”를 위 필요경비의 하나로 규정하고 있다(제55조 제1항 제13호).
그리고 부동산 임대사업용 고정자산의 매입 등에 소요된 차입금에 대한 지급이자 중에서 그 취득일까지 지출된 금액은 당해 연도의 부동산 임대소득을 계산함에 있어서는 필요경비로 불산입하는 대신 이를 자본적 지출로 보아 원가에 산입하여 나중에 그 사업용 자산을 양도할 때 비용으로 인정하지만, 취득일 후에 남은 차입금에 대한 지급이자는 각 연도의 필요경비로 산입하도록 하고 있다(법 제33조 제1항 제10호, 시행령 제75조 제1·2·5항).
한편 소득세법상의 소득금액은 사업소득별로 통산하여 산정하는 것이므로, 부동산 임대사업자가 복수의 부동산을 각각 별도로 사업자등록을 한 임대사업에 제공한 경우에도 그 사업자의 연도별 부동산임대소득 및 필요경비는 각 사업장의 수입금액과 필요경비를 통산하여 산정하여야 한다. 따라서 그 복수의 부동산 임대사업장 중 수입은 없고 필요경비만 발생한 사업장이 있는 경우에도 그 사업장의 필요경비를 당해 연도의 총 부동산임대소득의 계산에서 제외할 것은 아니다.
위와 같은 법령 규정의 내용과 법리에 비추어 보면, 부동산 임대사업자가 자금을 차입하여 임대사업용 부동산을 취득한 경우 그 차입금에 대한 부동산 취득일 다음날부터의 지급이자는 비록 그 부동산으로부터 당해 연도에 임대수입을 얻지 못하였다고 하더라도, 이를 개인적 용도로 전환하여 사용하였다는 등 특별한 사정이 없는 한, 당해 연도의 필요경비에는 산입하여 부동산 임대소득을 계산하여야 한다.
 
나.  원심이 인용한 제1심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 의하면, ① 원고는 이 사건 1, 4 부동산에서 임대업을 영위하던 중 자금을 차입하여 2005. 6. 23. 이 사건 2, 3 부동산을 취득한 사실, ② 이 사건 2, 3 부동산은 근린생활시설 및 그 부지로서 이 사건 1, 4 부동산과 연접하여 있는 반면 원고의 주소지는 다른 곳에 있었던 사실, ③ 원고는 경매절차에서 이 사건 2, 3 부동산을 취득하였는데, 당시 이 사건 2, 3 부동산에는 전 소유자와 임대차계약을 체결한 임차인들이 다수 존재하고 있었던 사실, ④ 원고는 이 사건 2, 3 부동산에 대하여는 그 취득일로부터 1년 정도가 지난 2006. 6. 1. 임대사업자등록을 한 사실 등을 알 수 있다.
위와 같은 사실관계, 특히 이 사건 2, 3 부동산의 위치, 구조, 용도 및 취득경위 등에 비추어 보면 원고는 이 사건 2, 3 부동산을 임대사업용으로 취득하였다고 볼 수 있고, 비록 그 취득일로부터 1년 정도가 지나서야 그에 관한 임대사업자등록을 하였지만 그 사이에 이를 임대사업용이 아닌 개인적인 용도 등으로 전환하여 사용한 것은 아니라고 봄이 상당하다.
따라서 앞서 본 법리에 의하면, 원고가 이 사건 2, 3 부동산을 취득한 2005년 중에 그 취득자금에 소요된 차입금의 이자를 지급한 금액이 있다면, 당해 연도에 그 부동산으로부터 얻은 임대수입이 있었는지 여부와 상관없이 그 취득일 다음날부터 지급된 이자는 당해 연도의 부동산임대소득을 계산함에 있어 필요경비로 공제하여야 한다.
 
다.  그런데도 원심은 이와 달리, 이 사건 2, 3 부동산의 취득과 관련된 차입금의 지급이자는 2005년에 발생한 부분이라 하더라도 소득세법상 수익·비용대응의 원칙상 원고의 2005년 귀속 부동산 임대소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입될 수 없다는 취지로 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 임대사업용 부동산의 취득과 관련된 차입금의 지급이자의 필요경비 산입 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
원심이 들고 있는 대법원 1994. 9. 30. 선고 94누7980 판결은, 임대사업용 건물을 거주자와 공동으로 건축하여 부동산 임대소득을 함께 얻고 있는 거주자의 처가 위 건물의 신축 이후 줄곧 개인 용도로 사용해 온 부분의 건축비용에 관련된 차입금의 지급이자를 부동산 임대소득의 필요경비로 볼 수 없다고 판시한 것이어서, 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
 
3.  결론
그러므로 관여 대법관의 일치된 의견으로, 원심판결 중 2005년 귀속 종합소득세에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관 김창석(재판장) 양창수 박병대(주심) 고영한

출처 : 대법원 2013. 08. 22. 선고 2011두17769 판결 | 사법정보공개포털 판례