부동산 매매계약 해제 후 원상회복 불가능 시 가액배상 기준과 상계 항변 판단

매매대금

 ⁠[대구지방법원 2013. 1. 16. 선고 2012나13390 판결]

【전문】

【원고, 항소인】

【원고, 피항소인】

【피고, 피항소인 겸 항소인】

【제1심판결】

대구지방법원 안동지원 2012. 6. 13. 선고 2010가단491 판결

【변론종결】

2012. 12. 12.

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고 2에게 28,420,000원 및 이에 대하여 2011. 3. 17.부터 2013. 1. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고 2의 청구를 기각한다.
2. 원고 1의 피고에 대한 항소와 피고의 원고 2에 대한 나머지 항소를 각 기각한다.
3. 원고 1과 피고 사이에 생긴 항소비용은 원고 1이 부담하고, 원고 2와 피고 사이에 생긴 소송총비용 중 40%는 원고 2가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지
피고는 원고들에게 각 46,690,000원 및 각 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
 
가.  원고 1
제1심 판결 중 원고 1에 대한 부분을 취소한다. 피고는 원고 1에게 46,690,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
나.  피고
제1심 판결 중 원고 2에 대한 부분을 취소한다. 원고 2의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 기초사실
 
가.  원고들은 2005. 12.경 피고에게, 안동시 ⁠(주소 1 생략) 대 325.8㎡ 지상에 신축 중인 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다) 전체 및 원고들이 각 1/2지분 비율로 공유하고 있었던 안동시 ⁠(주소 2 생략) 대 203㎡(이후 2006. 12. 1. 지목이 ⁠‘주차장’으로 변경됨, 이하 지목변경 전후를 불문하고 ⁠‘이 사건 토지’라고 한다)를 매매대금 합계 20억 원에 매도(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)하였는데, 당시 이 사건 토지에 관하여는 평당 110만 원으로 그 가액을 정하였다.
 
나.  이 사건 매매계약서에는 매수인 명의가 피고의 모(母)인 소외 2로 되어 있고 피고는 연대보증인으로 기재되어 있으나 실제 매수인은 피고이며, 피고는 2005. 12. 13. 이 사건 토지에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 위 2005. 12. 13. 당시 이 사건 토지의 시가는 5,684만 원이다.
 
다.  피고는 2006. 3. 10. 이 사건 토지를 소외 1(대법원판결의 소외인)에게 매도하고, 그 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다.
 
라.  이후 소외 2가 소외 3을 상대로 제기한 대구지방법원 안동지원 2007가합313호 제3자 이의 사건에서, 소외 2 및 피고와 원고 1 및 그 남편인 소외 4는 이 사건 건물 및 그 부지에 관한 매매대금을 11억 원으로 정하고 피고 및 소외 2가 이를 부담하되, 그 중 6억 원은 소외 4에게 이미 지급한 공사대금 등으로 계산하여 정리하기로 하는 내용의 조정(이하 ⁠‘이 사건 조정’이라 한다)이 성립되었는데, 위 6억 원 중에는 이 사건 매매계약의 계약금으로 지급되었던 2,000만 원 및 500만 원이 포함되어 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 갑 제3호증의 2, 갑 제4, 5호증, 을 제1, 14호증, 을 제15호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 법원의 감정인 소외 5에 대한 시가감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 대한 판단
 
가.  원고들의 주장
이 사건 매매계약에 기하여 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌으나 피고는 원고들에게 그 매매대금을 전혀 지급하지 않았으므로, 원고들은 이 사건 소장부본의 송달로써 위 매매대금의 지급을 최고하고 피고가 이에 응하지 않을 경우 이 사건 토지에 관한 매매계약을 해제한다. 그런데 현재 이 사건 토지는 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 그 원상회복이 불가능하므로, 피고는 원고들에게 가액배상으로 이 사건 토지의 현재 시가 상당액인 9,338만 원 중 원고들의 각 1/2지분에 상응하는 각 4,669만 원(= 9,338만 원 × 1/2) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 
나.  판단
살피건대, 이 사건 토지에 관하여 평당 110만 원씩으로 매매대금을 정한 사실, 이 사건 토지는 그 면적이 203㎡로 약 61.5평인 사실은 앞서 본 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지에 관한 매매대금은 6,765만 원 상당이 된다. 그런데 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고는 원고들에게 위 매매대금을 완납하지 않은 사실이 인정되고, 원고들이 피고에 대하여 이 사건 토지 매매대금의 지급을 구하는 최고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 2010. 2. 1. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하며, 그럼에도 불구하고 피고는 아래에서 살피는 바와 같이 이 사건 토지 매매대금이 모두 변제되었다고 주장하며 명시적으로 이행거절의 의사를 표시하고 있는바, 위와 같은 피고의 채무불이행을 이유로 원고들이 2011. 3. 16. 제1심 법원의 제4차 변론기일에서 이 사건 토지에 관한 매매계약을 해제한다는 취지의 의사표시를 한 사실도 기록상 명백하므로, 이 사건 토지에 관한 매매계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
 
다.  소결론
따라서, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 원상회복으로 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기를 말소하여 줄 의무가 있다고 할 것이나, 이 사건 토지에 관하여 2006. 3. 10. 소외 1 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실 또한 앞서 본 바와 같으므로 피고의 원물반환은 불가능하게 되었다. 이렇게 매매계약의 해제로 인한 매수인의 매매목적물 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 가액배상의 범위는 원물반환의무가 이행불능이 된 당시의 매매목적물 가액 상당이라고 할 것이고(대법원 1994. 9. 13. 선고 94다7942, 7959 판결, 대법원 1998. 5. 12. 선고 96다47913 판결 참조), 피고의 위 원물반환의무가 이행불능이 된 시점에 근접한 2005. 12. 13. 당시 이 사건 토지의 시가가 5,684만 원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 가액배상으로 원고들에게 위 5,684만 원 중 원고들의 각 지분에 상응하는 각 2,842만 원(= 5,684만 원 × 1/2) 및 이에 대하여 이 사건 토지에 관한 매매계약 해제 다음날인 2011. 3. 17.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 대한 판단
 
가.  매매대금 변제주장
피고는, 이 사건 토지의 매매대금은 6,600만 원인데, ① 그 중 5,000만 원은 피고가 이 사건 토지상 근저당권설정등기의 피담보채무인 예천농협에 대한 대출금채무 중 5,000만 원을 인수하는 것으로 지급을 갈음하였으며, ② 나머지 1,600만 원은 이 사건 조정 당시 이 사건 매매계약이 취소되면서 발생한 피고의 2,000만 원의 계약금반환채권으로 상계함으로써, 이 사건 토지의 매매대금은 그 지급이 완료되었다고 주장한다.
살피건대, 을 제13, 16호증의 각 기재만으로는 피고가 예천농협에 대한 대출금채무 5,000만 원을 인수함으로써 이 사건 토지의 매매대금 중 5,000만 원의 지급에 갈음하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또한 을 제2, 3호증의 각 기재에 의하면 피고가 2005. 12. 28. 원고들에게 이 사건 매매계약의 계약금 2,000만 원을 지급한 사실은 인정되나, 한편 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약에는 이 사건 토지 이외에 이 사건 건물 등도 매매목적물로 포함되어 있는 사실, 이 사건 조정 당시 그 매매목적물로 이 사건 토지는 포함되어 있지 않았는데, 위 2,000만 원은 이 사건 건물 및 그 부지에 대한 매매대금에 포함시킨 사실 등에 비추어 보면, 을 제2, 3호증, 을 제15호증의 1, 2의 각 기재만으로는 위 2,000만 원 전부가 이 사건 토지에 대한 매매대금으로 지급된 것이라거나, 이 사건 조정에서 피고에게 위 2,000만 원에 대한 반환채권이 발생하여 이를 자동채권으로 이 사건 토지의 매매대금채권과 상계하였다고 보기 어렵고, 달리 피고의 주장사실을 인정할 증거가 없다.
따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
 
나.  원고 1에 대한 상계항변
피고는, 피고의 원고 1에 대한 공사대금 등의 채권으로 원고 1의 피고에 대한 위 가액배상채권과 상계한다고 항변한다.
살피건대, 갑 제20호증의 14, 을 제10호증(조정협의약정서 사본, 원고 1은 원본의 존재 및 진정성립은 인정하고 있다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 1은 2011. 9.경 피고와 사이에 이 사건 토지의 매매대금으로 4,150만 원이 남아 있으나, 이를 감안하더라도 원고 1이 소외 4와 함께 피고 및 소외 2에게 지급하여야 할 공사대금 등의 채무가 595,712,870원이 남아 있음을 시인한 사실을 인정할 수 있는바, 위 공사대금 등 채권의 변제기가 도래한 2011. 9.경 위 양 채권은 모두 변제기에 도달하여 같은 날 상계적상에 있었다 할 것이고, 피고가 2012. 4. 18. 제1심 법원의 제10차 변론기일에서 원고 1에 대한 공사대금 등의 채권으로 원고 1의 피고에 대한 위 가액배상채권을 대등액의 범위 내에서 상계한다는 의사를 표시한 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 원고 1의 위 가액배상채권의 2011. 3. 17.부터의 지연손해금과 원금은 상계적상일인 2011. 9.경에 피고의 위 채권과 대등액의 범위에서 순차로 소멸되었다 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.
이에 대하여 원고 1은 을 제10호증은 대구지방법원 안동지원 2009가합997호 약정금 및 공사대금 사건에서 조정을 위하여 작성한 문서에 불과한데 위 사건에서 결국 조정이 이루어지지 않았으므로 위 문서는 무효가 된 것이어서 피고의 자동채권이 존재하지 않는다고 주장하나, 갑 제15호증의 1, 2, 갑 제20호증의 1 내지 20의 각 기재만으로는 위 원고의 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 또한 위 원고는 위 문서가 피고의 기망에 의하여 작성된 문서라고 주장하나 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고 1의 위 주장은 이유 없다.
 
다.  소결론
따라서, 피고는 원고 2에게 2,842만 원 및 이에 대하여 이 사건 토지에 관한 매매계약 해제 다음날인 2011. 3. 17.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2013. 1. 16.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고 2의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고 2의 나머지 청구 및 원고 1의 청구는 이유 없어 각 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고 2에게 위 인정금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고 2의 청구를 기각하며, 원고 1의 피고에 대한 항소와 피고의 원고 2에 대한 나머지 항소는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 최월영(재판장) 구성진 권경원

출처 : 대구지방법원 2013. 01. 16. 선고 2012나13390 판결 | 사법정보공개포털 판례