검인계약서 실지거래 추정 및 양도소득세 과세 취득가액 입증책임

요지

검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 9. 5. 원고에 대하여 결정·고지한 2005년 귀속 양도소득세360,725,650원의 결정을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 2. 11. BBB으로부터 ○○ ○○구 ○○동 ○○○-○○ 대 311.7㎡(이하 ⁠‘이 사건 대지’라 한다) 및 위 지상 건물(이 사건 대지와 위 건물을 통칭하여 이하 ⁠‘이 사건 대지 등’이라 한다)을 취득하여 2004. 8. 4. 기존 건물을 철거하고 그 지상에 ◎◎◎원룸(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 대지와 이 사건 건물을 통칭하여 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하였으며, 2005. 6. 30. CCC에게 이 사건 부동산을 양도한 다음 2005. 8. 24. 피고에게 양도가액은 710,000,000원으로, 취득가액은 677,206,390원으로 양도소득 과세표준 예정신고를 하였는데, 이때 이 사건 대지 등의 취득가액과 관련하여 이 사건 대지 등을 매매대금 310,000,000원[계약금 100,000,000원(2004. 1. 8. 지급) + 잔금 210,000,000원(2004. 2. 9. 지급)]으로 매수하였다는 내용의 검인계약서(을 제3호증, 이하 ⁠‘이 사건 검인계약서’라 한다)를 제출하였다.

나. 그 후 CCC이 2011. 1. 24. 이 사건 부동산을 양도한 다음 그 취득가액을1,150,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 신고를 하자, 피고는 원고가 신고한 양도가액 710,000,000원이 실지거래가액이 아닌 것으로 보고 이 사건 부동산의 실지양도가액을 1,150,000,000원으로 판단한 다음, 2013. 9. 5. 원고에게 그 양도차익을 다시 계산하여 2005년 귀속 양도소득세 369,772,050원을 결정·고지하는 처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였는데, 원고의 양도소득 과세표준 예정신고 및 피고의 이 사건 처분의 구체적인 내역은 아래 표와 같다.

다. 이에 원고는 2013. 12. 30. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 위 심판청구가 2014. 3. 26. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.

1) 원고가 BBB으로부터 이 사건 대지 등을 매수하면서 실제 지급한 금액은 부동산매매계약서(갑 제10호증의 1)에 기재된 405,000,000원이므로, 이 사건 대지 등의 취득가액이 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 310,000,000원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다(이하 ⁠‘제1주장’이라 한다).

2) 이 사건 건물의 취득가액은 아래와 같은 금액[토목·골조 공사대금을 440,000,000원으로 볼 경우 그 합계가 684,889,143원 {= 440,000,000원 + 244,889,143원(198,683,023원 + 15,000,000원 + 31,206,120원) }이고, 위 부분 공사대금을 398,612,558원으로 볼 경우 그 합계가 643,501,701원(= 398,612,558원 + 244,889,143원)임]이라 할 것임에도, 이와 달리 이 사건 건물의 취득가액이 367,206,390원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다(이하 ⁠‘제2주장’이라 한다).

① 토목·골조 공사대금 부분: 원고는 이 사건 건물을 신축하기 위해 토목·골조공사 부분에 관하여 ㈜◇◇종합건설 {2005. 10. 12. □□건설㈜로 상호를 변경함 }과 사이에 공사금액 440,000,000원(부가가치세 포함)으로 공사도급계약을 체결하였으므로, 이 부분 공사에 관해서는 공사도급계약서(갑 제8호증의 1)에 기재된 공사금액 440,000,000원이 그대로 인정되어야 하고, 설령 인정되기 어렵다 하더라도 원고가 실제 지출한 별지1 지출내역 중 1. 토목·골조 공사대금 합계 398,612,558원은 취득가액에 포함되어야 한다.

② 직접 시공 공사대금 부분: 원고는 ㈜◇◇종합건설과의 공사도급계약과 별도로 설비·소방·마감(인테리어 포함)공사를 직접 시공하면서 별지1 지출내역 중 2. 직접시공 공사대금 합계 198,683,023원을 지출하였는바, 이 부분 공사대금 또한 취득가액에 포함되어야 한다.

③ 그 밖의 취득가액 부분: 원고는 이 사건 건물을 신축하기 위해 기존 건물을 철거하면서 그 비용으로 별지1 지출내역 중 3. 철거공사대금 합계 15,000,000원을 지출하였고, 이 사건 건물을 신축한 후 건물등기를 위해 법무사비용과 취득세 및 등록세로 별지1 지출내역 중 4. 제세공과금 등 합계 31,206,120원을 지출하였는바, 이 부분 금액 또한 이 사건 건물을 취득하기 위하여 지출한 비용이므로 취득가액에 포함되어야 한다.

나. 관련 법령

별지2 관련 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 제1주장에 관한 판단

가) 실지거래가액을 확인하는데 있어 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

나) 위 법리에 기초하여 이 사건을 살피건대, 원고가 양도소득 과세표준 예정신고 시 피고에게 이 사건 대지 등을 310,000,000원에 취득하였다면서 이 사건 검인계약서를 제출한 사실은 앞서 본 바와 같다.

이에 대하여 원고는, 이 사건 검인계약서는 세무신고를 위해 형식적으로 작성된 것이고, BBB과 사이에 실제로 작성된 매매계약서는 갑 제10호증의 1 부동산매매계약서라고 주장하고 있는바, 증인 DDD의 증언은 ⁠‘자신이 원고와 BBB 사이의 이 사건 대지 등 매매를 중개한 공인중개사이고, 위 매매계약서는 자신이 당시 직접 작성한문서가 맞다.’는 취지로 원고의 주장에 부합하는 듯이 보이기는 한다.

그러나 앞서 든 증거들, 갑 제5, 10호증(가지번호를 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고는 자금인출 내역만을 제출하고 있을 뿐 양도인 BBB에게 실제 지급한 금액을 확인할 수 있는 증빙서류나 금융자료 등 객관적인 자료를 현출하지 못하고 있고, 특히 원고가 주장하는 부동산매매계약서(갑 제10호증의 1)에서 정한 계약금 40,000,000원의 자금인출 내역에 관해서는 자료를 전혀 제출하지 못하고 있는 점, ② 위 부동산매매계약서에는 특약사항 3.항으로 ⁠‘매도인은 현재 전세금을 공제하고 잔금을 수령한다. 전세현황: 미장원·세탁소 등 계 60,000,000원’으로 기재되어 있는데, 원고가 세입자들에게 전세금을 지급한 내역에 관한 금융자료, 영수증 등을 현출하지 못하고 있는 점, ③ 또한 원고는 전세금의 지급방법에 관하여 ⁠‘원고의 입회 하에 양도인 BBB이 세입자들에게 임대차보증금 합계 60,000,000원을 지급하였다’고 주장하는데(2015. 8. 4.자 준비서면 제2면 참조), 이는 ⁠‘전세금을 공제하고 잔금을 수령한다.’는 위 특약내용과도 배치되는 점, ④ 위 부동산매매계약서에서 정해진 잔금지급일자는 2004. 1. 31.인 반면 이 사건 검인계약서에서 정해진 잔금지급일자는 2004. 2. 9.인데, 원고 명의의 국민은행 계좌에서 수표로 216,500,000원이 출금된 일자가 2004. 2. 9.로 이 사건 검인계약서의 잔금지급일자와 일치하는 점, ⑤ 한편, DDD은 자신이 위 부동산매매계약서를 직접 작성하였다고 증언하고 있지만, 공인중개사의 계약서 작성보관기간이 3년(공인중개사법 제25조 제3항, 같은 법 시행령 제21조 제3항1) 참조)임에도 2007년경 공인중개사 사무실을 폐업하고 더 이상 운영하지 않은 DDD이 10년이 지난 부동산매매계약서를 현재까지 보관하는 것이 매우 이례적인 것을 감안할 때 위 증언을 그대로 믿기 어려운 점 등에 비추어 보면, 위 부동산매매계약서는 원고와 BBB 사이에서 진정하게 작성된 계약서로 보기 어려워 원고의 주장사실을 입증하는 증거로 삼기 어렵고, 달리 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성된 매매계약서라고 볼 증거가 없다.

따라서 피고가 이 사건 대지 등의 취득가액을 이 사건 검인계약서에 기재된 금액으로 본 것은 정당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 제2주장에 관한 판단

과세처분취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합하며(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 참조), 일반적으로 세금부과처분취소소송에 있어서 과세요건 사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있다 할 것이나 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상 적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한 당해 과세처분을 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없는바(대법원 2004. 4. 27.선고 2003두14284 판결 참조), 위 법리에 기초하여 원고의 제2주장 부분을 살피건대, 아래와 같은 이유로 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

가) 토목·골조 공사대금 부분

⑴ 먼저 공사도급계약서(갑 제8호증의 1)에 기재된 440,000,000원 공사대금의 취득가액 주장에 관하여 살피건대, 갑 제8호증의 1의 기재에 의하면, 원고가 ㈜◇◇종합건설과 사이에 이 사건 대지 위에 ◎◎◎원룸을 신축하기 위해 가설·철근콘크리트·방수·조적·미장·정화조 공사 부분에 관하여 계약대금 440,000,000원(도급금액

400,000,000원 + 부가가치세 40,000,000원)으로 도급계약을 체결한 사실은 인정된다.

그러나 갑 제15호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고는 2004. 3. 25. 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 ◎◎◎원룸 공사와 관련하여 과세관청에 ㈜◇◇종합건설로부터 공급받은 가액이 367,206,390원이라고 기재하여 부가가치세 환급신고를 하였고, 과세관청으로부터 위 금액을 건물신축비용으로 인정받아 위 금액의 10%에 해당하는 36,720,639원을 매입세액으로 환급받은 점, ② ㈜◇◇종합건설이 위 공사도급계약서에서 정한 공사대금 440,000,000원과 관련하여 과세관청에 매출신고를 한 내역이 없는 점, ③ 원고가 ㈜◇◇종합건설에 공사대금 440,000,000원을 지급하였다는 증빙자료를 전혀 제출하지 못하는 점 등에 비추어 보면, 위 공사도급계약서에 기재된 공사금액 440,000,000원을 취득가액으로 볼 수 없다.

⑵ 다음으로 별지1 지출내역 중 1. 토목·골조 공사대금 합계 398,612,558원의 취득가액 주장에 관하여 살피건대, 갑 제6호증의 기재에 의하면, 원고 명의의 각 △△은행계좌에서 원고 주장 일시에 원고가 주장하는 금액이 인출되거나 계좌이체되었고 그 합계가 398,612,558원인 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거나 갑 제8호증의 2의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 별지1 지출내역 중 1. 토목·골조 공사대금에서 현금으로 인출된 금액의 합계가 136,291,520원인데, 현금인출된 금액의 경우 그 인출된 금액만 확인될 뿐 그 사용처에 관하여는 확인되지 않고 있고, 원고는 현금인출된 금액이 인건비로 모두 사용되었다고 주장하지만 이를 입증할 추가적인 증거가 없는 점, ② 토목·골조공사 부분은 원고가 ㈜◇◇종합건설과 사이에 체결한 공사도급 내역에 포함된 것인바, 원고가 공사도급대금을 ㈜◇◇종합건설의 하청업체들에게 직접 지급하기로 한 것을 감안할 때, 이 부분 공사대금으로 계좌이체된 금액 262,321,038원(= 398,612,558원 - 136,291,520원)은 원고가 과세관청에 ㈜◇◇종합건설의 공급가액으로 신고한 367,206,390원에 이미 포함된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 갑 제11, 17호증(각 가지번호를 포함)의 각 기재만으로는 별지1 지출내역 중 토목·골조 공사대금 합계 398,612,558원이 취득가액에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

나) 직접 시공 공사대금 부분

갑 제6호증의 기재에 의하면, 원고 명의의 각 △△은행계좌에서 원고 주장의 별지1 지출내역 중 2. 직접 시공 공사대금 부분에 기재된 지출일시·지출금액과 같은 금액이 계좌이체되었고 그 합계가 198,683,023원인 사실은 인정된다.

그러나 갑 제8호증의 2, 을 제5(가지번호를 포함) 내지 8호증의 각 기재에 변론 전

체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고가 ㈜◇◇종합건설 대신 ㈜◇◇종합건설의 하청업체들에게 공사대금을 직접 지급하기로 하였고, 원고가 ◎◎◎원룸 공사와 관련하여 공사대금에 대한 부가가치세를 환급받은 것을 감안할 때, 원고가 직접 공사를 하였다는 설비·소방·마감(인테리어 포함) 공사 부분이 ㈜◇◇종합건설이 공사하기로 한 공사 부분과 완전히 다른 별개의 공사인지 불분명하고, 실제 그 공사내역을 일일이 구분하여 가리기도 어려운 점, ② 오히려 원고가 직접 시공을 하면서 공사도급을 하였다고 주장하는 EEE(■■창호), FFF(■■철강), GGG(■■■■프라자), HHH(■■■■전기), KKK(■■■), ■■타일 등의 다수 업체들은 ◎◎◎원룸 공사와 관련하여 원고의 하청업체가 아닌 ㈜◇◇종합건설의 하청업체로서 ㈜◇◇종합건설에 공사를 공급한 것으로 과세관청에 매출신고를 하였는바, 따라서 위 업체들이 신고한 공급가액 또한 원고가 ◎◎◎원룸 공사와 관련하여 신고한 공급가액에 이미 포함되어 있는 것으로 보이는 점, ③ 부가가치세 환급신고 시 가능한 한 많은 매입자료를 신고하는 것이 경험칙에 부합하므로, 원고가 직접 시공하였다는 부분을 부가가치세 환급신고 시 스스로 누락하였다고도 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 갑 제11, 17호증(각 가지번호를 포함)의 각 기재만으로는 별지1 지출내역 중 2. 직접 시공 공사대금 합계 198,683,023원 또한 이를 취득가액으로 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

다) 그 밖의 취득가액 부분

⑴ 철거공사대금 부분의 취득가액 주장과 관련하여 살피건대, 갑 제6호증의 2의 기재에 의하면, 원고 명의의 △△은행계좌(계좌번호: ●●●-●●-●●●●●-●)에서 LLL에게 2004. 2. 9. 7,000,000원, 같은 해 3. 9. 4,000,000원이 이체된 사실은 인정되나, 위 인정사실과 갑 제11호증의 5의 기재만으로는 원고가 이 사건 건물을 신축하기 위해 기존 건물을 철거하면서 그 비용으로 철거공사대금 합계 15,000,000원을 지출한 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

⑵ 다음으로 법무사비용과 취득세 및 등록세 부분의 취득가액 주장과 관련하여 살피건대, 갑 제6호증의 기재에 의하면, 원고 명의의 각 △△은행계좌에서 MMM에게 2004. 2. 9. 13,971,100원, 같은 해 4. 13. 3,583,100원, 같은 해 8. 9. 5,659,920원이 계좌이체된 사실, 원고 명의의 △△은행계좌(계좌번호: ●●●-●●-●●●●●-●)에서 2004. 10. 19. 2,880,000원 및 5,112,000원이 공과금수납기에서 출금된 사실은 인정되나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 건물을 신축한 후 건물등기를 위해 법무사비용과 취득세 및 등록세로 31,206,120원을 지출한 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 부산지방법원 2015. 09. 10. 선고 부산지방법원 2014구합2059 판결 | 국세법령정보시스템