아파트 대지권 등기 미등기 토지·압류처분 분리 가능성 판정

요지

이 사건 토지는 분양계약의 대상에 포함되어 아파트 구분소유자들은 이 사건 토지를 점유·사용할 권리가 있고, 집합건물법 시행으로 아파트 구분소유자들의 이 사건 토지에 대한 점유·사용권은 대지사용권으로서 효력을 가짐

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 서울 △△구 △△동 1020-1 대 2,190.6㎡에 관하여 한 별지 목록 기재 각 압류처분은 모두 무효임을 확인한다.

2. 소송비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. ○○상사를 운영하던 ○○○는 1978. 5. 26. ○○특별시장으로부터 서울 △△구 △△동 316 일대에 관하여 민영주택건설사업계획승인(이하 ⁠‘이 사건 사업계획승인’이라 한다)을 받아 아파트 28개동, 상가 및 편의시설 각 1개동으로 구성된 ▽▽아파트(이하‘이 사건 아파트’라 한다) 단지를 건설하였고, 1979년에 사용승인을 받아 일반분양하였다. 원고들 및 원고 보조참가인(이하 ⁠‘참가인’이라 한다)은 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 일부로서 원고 ○○○은 20동 503호, 원고 이중재는 8동 503호, 원고 □□□은 5동 1112호, 참가인은 7동 902호의 소유자이다(이하 편의상 원고들과 참가인을 모두 합하여 ⁠‘원고들’이라 한다).

나. ○○특별시는 1975. 2. 14. 건설부 공고 제29호에 의하여 인가된 ⁠‘영동 제2지구(추가) 토지구획정리사업(이하 ’이 사건 토지구획정리사업‘이라 한다)’을 시행하였고, 1982. 9. 20. ○○특별시 공고 제404호에 의하여 환지처분을 공고하였는데, 그 환지확정조서에 의하면 ○○○ 소유의 서울 △△구 △△동 163-8, 163-9, 164-3, 165-3,

199-1, 199-3, 200-1, 201, 204-1, 307-4, 307-5, 307-6 소재 각 토지(이하 ⁠‘종전 토지들’이라 한다)는 서울 △△구 △△동 1020-1 대 2,190.6㎡ 한 필지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)로 환지되었다(이하 ⁠‘이 사건 환지’라 한다).

다. 한편 피고는 ○○○에 대한 조세채권자로서 별지 목록 제1 내지 9항 기재와 같이 정태수 소유의 종전 토지들을 각 압류하였고, 이후 이 사건 토지에 대한 환지등기가 이루어지지 않아 위 토지가 미등기 상태로 놓여 있는 것을 발견하여 이 사건 토지구획정리사업의 시행자인 서울특별시에 환지등기촉탁을 신청하였다.

라. 이에 ○○특별시가 관할등기소에 환지등기를 촉탁하여 2014. 2. 3. 이 사건 토지에 대한 환지등기가 경료되자 종전 토지들에 대한 별지 목록 제1 내지 9항 기재 각 압류처분에 관한 등기가 이 사건 토지의 등기부로 이기되었고, 피고가 같은 날 별지 목록 제10항 기재와 같이 이 사건 토지에 대한 압류처분을 함과 동시에 관할등기소에 압류등기를 촉탁함으로써 이 사건 토지에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2014. 2. 3.접수 제25066호로 압류등기가 경료되었다(이하 별지 목록 기재 각 압류처분을 모두 합하여 ⁠‘이 사건 압류처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을제2호증의 각 기재, 이 법원의 서울특별시장에 대한 사실조회회신결과, 변론 전체의 취지

2. 본안전 항변에 관한 판단

피고는, 원고들은 이 사건 토지에 대한 아무런 권리가 없으므로 이 사건 압류처분을 다툴 법률상 이익이 없다고 주장하나, 아래 본안에서 살펴보는 바와 같이 원고들은 이 사건 토지에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ⁠‘집합건물법’이라 한다)상 대지사용권을 가지고 있으므로, 이와 전제를 달리 한 피고의 주장은 이유 없다.

3. 이 사건 압류처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장 이 사건 아파트의 최초 수분양자들은 분양 당시 ○○○로부터 이 사건 아파트의 전유부분과 함께 이 사건 토지를 포함한 위 아파트의 대지 지분을 분양받았으나 이 사건 토지에 대한 환지등기절차 지연으로 이 사건 토지의 지분에 관한 대지권 등기를 할 수 없었던 것에 불과하므로 이 사건 아파트의 구분소유자인 원고들은 이 사건 토지에 대한 집합건물법상의 대지사용권을 가지고 있다. 따라서 원고들의 이 사건 아파트 전유부분과 이 사건 토지를 분리처분에 이르게 하는 이 사건 압류처분은 집합건물법 제20조에 반하여 위법하다.

설령 원고들의 이 사건 토지에 대한 대지사용권이 인정되지 않는다고 하더라도, 이 사건 아파트 부지로 약 36년 이상 사용된 이 사건 토지에 대한 이 사건 압류처분은 사회적 상당성을 잃은 조세징수권의 남용으로서 위법하다.

나. 판단

1) 관련 법리

집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생긴 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다(대법원 2006. 3.10. 선고 2004다742 판결 참조).

2) 이 사건 토지의 이 사건 아파트 분양계약 목적물 포함 여부

위 법리에 비추어 먼저 이 사건 토지가 이 사건 아파트 분양계약의 목적물에 포함되어 있었는지 살피건대, 갑 제5 내지 7, 12, 13, 18 내지 20호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 이 사건 아파트 분양 당시 ○○○와 수분양자들의 의사를 합리적으로 해석해 보면, 이 사건 토지의 지분도 분양계약의 목적물에 포함하려 했던 것으로 봄이 상당하다.

① 이 사건 토지는 이 사건 사업계획승인 당시부터 이 사건 아파트의 부지에 포함되어 있었고 위 아파트의 분양에 관한 신문광고상의 조감도에도 이 사건 토지 지상에 이 사건 아파트의 일부가 위치하고 있는 것으로 보이며, 실제로 이 사건 아파트가 준공되어 분양된 시점부터 현재까지 이 사건 아파트 17동의 상당 부분과 주차장의 대지 등으로 이용되고 있음이 분명하다.

② 이 사건 아파트 25동 1102호에 관한 1980. 5. 31.자 매도증서의 ⁠‘부동산의 표시’ 부분에 종전 토지들 중 서울 △△구 △△동 164-3, 165-3, 200-1, 201, 204-1,199-1, 199-3 소재 7필지가 포함되어 있다.

③ 일반적으로 단독건물과 달리 아파트와 같은 집합건물을 거래하는 당사자들은 전유부분에만 관심을 둘 뿐 그 대지권의 범위에 대해서는 크게 신경을 쓰지 않으며 오히려 집합건물의 대지로 사용되고 있는 전체 토지는 당연히 매매대상에 포함될 것이라고 인식하는 경우가 대부분인바, 집합건물의 매매계약에서 이에 관한 명시적인 반대약정이 없다면 집합건물의 전유부분과 함께 사실상 그 대지로 이용되는 토지 전부에 관한 권리도 이전해주기로 약정되었다고 해석하는 것이 집합건물의 매매에 관한 거래관행이나 당사자의 합리적인 기대에 부합한다.

④ 이 사건 토지는 이 사건 아파트 대지권의 목적인 토지로 등기된 서울 △△구 △△동 316 대 239,225.8㎡(이하 ⁠‘이 사건 등기된 대지권 토지’라 한다)와 접해있고 그 면적이 2910.6㎡로 이 사건 등기된 대지권 토지의 면적에 비하여 상대적으로 작은 비중(약 1.2%)을 차지하고 있는바, 이처럼 이 사건 토지의 면적이 이 사건 등기된 대지권토지에 비하여 과소한 경우 수분양자는 건축자가 이러한 점을 알려주지 않는 이상 이 사건 등기된 대지권 토지가 사실상 집합건물의 대지로 사용되는 토지 전부라고 인식할 가능성이 크다.

⑤ 이 사건 토지를 이 사건 아파트와 분리하여 제3자에게 처분할 경우 오히려 위 토지 내지 아파트의 가치 하락이 예상되므로 이 사건 아파트를 건축한 ○○○의 입장에서도 이 사건 아파트와 함께 이 사건 토지를 분양하는 것이 경제적 이해관계에 부합한다.

⑥ 비록 이 사건 사업계획승인상 이 사건 아파트의 전체 대지면적이 239,200.5㎡으로 기재되어 있고, ○○○가 1980. 6. 28. 수분양자에게 작성, 교부한 공유지분 매도증서상 ⁠‘부동산의 표시’ 부분에 이 사건 등기된 대지권 토지만 표시되어 있으며 현재 이 사건 아파트의 등기부등본상 대지권비율의 분모도 위 등기된 대지권 토지의 면적인239.225.8㎡로 되어 있지만, 이는 이 사건 아파트의 준공 당시 이 사건 토지구획정리사업이 한창 진행 중이었고 이 사건 환지처분이 1982. 9. 20. 공고된 지 약 32년이 경과한 2014. 2. 3.이 되어서야 그 등기가 뒤늦게 이루어졌기 때문으로 보인다.

3) 이 사건 토지에 대한 집합건물법상 대지사용권 인정 여부

그렇다면 이 사건 아파트의 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마친 수분양자들 내지 그로부터 소유권을 승계한 구분소유자들은 이 사건 토지 지분에 관한 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었음에도 이 사건 환지등기절차의 지연으로 위 토지 지분에 관한 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있던 것이므로 이들에게 ○○○와의 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 이 사건 토지를 점유·사용할 권리가 있다고 할 것이다.

한편, 1984. 4. 10. 제정되어 1985. 4. 11. 시행된 집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하면서, 그 부칙 제4조로 위 제20조 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다는 경과조치를 두고 있는바, 이 사건 아파트가 집합건물법 시행일 이전인 1979년경 준공되었더라도 집합건물법 제20조는 1985. 4. 11.부터 2년이 경과한 1987. 4. 11.부터 이 사건 아파트에도 적용된다고 할 것이므로, 이때부터 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자 내지 구분소유자들의 이 사건 토지에 대한 점유·사용권은 집합건물법상 대지사용권으로서의 효력을 가진다고 보아야 한다.

4) 이 사건 압류처분의 집합건물법 제20조 위반 여부

앞서 본 집합건물법 제20조의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다고 할 것인데, 이러한 집합건물법의 규정내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이 사건에서, ○○○는 이 사건 환지등기절차 이행 이후 취득할 이 사건 토지에 관한 소유권을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리처분하지 못한다고 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

그런데 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 집합건물법상 대지사용권이 인정되는 1987. 4. 11. 이후에 이루어졌음이 역수상 명백한 피고의 이 사건 압류처분은 이 사건 토지에 대한 공매절차를 개시할 수 있도록 하는 절차로서 필연적으로 전유부분과 이 사건 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되므로 위 집합건물법의 규정 내용와 입법취지에 반하는 것으로 효력이 없다(앞서 본 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 취지 참조).

다. 소결

따라서 피고의 이 사건 처분은 무효이고, 이를 지적하는 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 있다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2015. 06. 19. 선고 서울행정법원 2014구합61026 판결 | 국세법령정보시스템