토지 미등기전매 시 양도소득세 부과 합의해제 주장 인정 기준

요지

이 사건 합의로 이 사건 매매계약이 합의해제 되었음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 양도소득세 부과는 정당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2014. 8. 8. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 221,820,880원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 기초사실

가. 0000 주식회사와 이aa 사이의 매매계약 0000 주식회사(2010. 3. 30. ⁠‘bbbb 주식회사’에서 그 상호가 변경되었다, 아래에서는 변경 전후를 불문하고 ⁠‘0000’이라 한다)는 2005. 10. 6. 이aa과 사이에, 0000이 이aa 소유의 별지1 부동산목록 기재 각 토지(아래에서는 ⁠‘이 사건 각토지’라 한다)를 매매대금 751,298,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2005. 11. 2. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 이 사건 각 토지의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이 사건 각 토지는 2005. 11. 3.경 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(아래에서는

‘국토계획법’이라 한다)에 따라 2005. 11. 8.부터 2010. 11. 7.까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었다.

다. 원고 등과 0000 사이의 매매계약

원고, 나cc, 이dd(아래에서는 ⁠‘원고 등’이라 한다)는 2006. 1. 26. 0000과

사이에, 원고 등이 0000로부터 이 사건 각 토지를 매매대금 585,130,000원(계약

금 100,000,000원, 중도금 300,000,000원, 잔금 185,130,000원)에 매수하는 내용의 매매계약(아래에서는 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2006. 1. 26.부터 2006. 2.21.까지 0000에게 위 매매대금 585,130,000원을 모두 지급하였으나, 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기절차를 마치지는 않았으며, 이 사건 매매계약 중 위약금, 특약사항에 관한 내용은 다음과 같다.

6. 매도인이 위약한 때에는 위약금으로 계약금의 배액을 매수인에게 배상하고 매수인이위약한 때에는 계약금을 위약금으로 보고 그 반환청구권이 상실된다. 계약이행 착수 후에도 또한 같다.

특약사항

1. 중도금 중 일부금(이억원)은 매도인이 담보제공하기로 하고 채무자는 매수인으로 하여 은행대출로서 지급하기로 한다.

2. 매도인과 매수인은 혁신도시로 편입을 전제로 소유권이전등기를 보류하고 매매대금의 120% 범위의 근저당권설정등기를 이행하기로 약정하고 관련서류 구비하기로 한다. 단 위 중도금지급대출금의 차액부분에 대하여 근저당권설정하기로 함.

3. 특약사항 제2항에 의거하여 위 토지가 혁신도시지역으로 편입되어 수용협의보상금을 수령하게 될시는 금일 약정한 매매대금의 차액에 부분에 대한 양도세는 매수인이 부담,정산한 후 매도인은 매수인에게 전액 지급하여야 한다.

4. 매도인과 매수인은 위 매매에 대하여 토지거래허가신청을 보류하고 서로간에 토지거래에 대하여 추후 이의신청을 하지 않기로 하며 서로간에 공동으로 민형사상 책임을 진다.

라. 이 사건 각 토지의 수용에 따른 0000의 보상금 수령 등 이 사건 각 토지는 광주․전남공동혁신도시개발사업(2007. 3. 19. 건설교통부고시 제2007-80호)에 따른 수용대상토지로 선정되었고, 위 사업의 사업시행자인 광주광역시 도시공사 및 한국토지공사(아래에서는 ⁠‘한국토지공사 등’이라 한다)는 협의취득을 거쳐 아래 표 기재와 같이 0000에 수용보상금 합계 1,042,826,461원을 지급하고, 2007.11. 19. 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

순번 수용대상 토지 사업시행자 보상금(원)

00시 00면 00리 산 46-1, 5, 10 OO시도시공사 404,125,0102

00시 00면 00리 산 46-4, 7, 12, 13, 14 OOOO공사 638,701,631

합 계 1,042,826,641

마. 원고 등의 수용보상금 수령

0000은 위 수용보상금을 수령한 후, 나cc에게 2007. 10. 23. 585,130,000원,

2007. 12. 21. 306,656,750원을, 원고에게 2007. 12. 21. 25,173,315원, 2008. 1. 25.125,866,576원을 각 지급하는 방법으로 원고 등에게 위 토지수용보상금 합계

1,042,826,641원을 지급하였다.

바. 피고의 양도소득세 부과처분

피고는 2014. 8. 8. 원고에 대하여 ⁠‘원고 등이 2006. 1. 26. 0000로부터 이사건 각 토지를 매매대금 585,130,000원에 매수한 후, 소유권이전등기를 경료하지 않은 상태에서 2007. 11. 21. 한국토지공사 등에 1,042,826,000원에 매도(수용)함으로써

미등기전매하였다’는 이유로, 산출세액 106,793,549원에(과세표준 양도가액 347,605,547원1), 취득가액 195,043,333원2)으로 양도차익 152,562,214원에 세율 70%를 적용), 가산세 115,027,331원을 포함한 2007년 귀속 양도소득세 221,820,880원(=본세 106,793,549원 + 가산세 115,027,331원)을 결정․고지하였다(아래에서는 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

1) 피고는 이 사건 각 토지에 대한 원고 등의 지분을 각 1/3로 본 후 양도가액을 산정한 것으로 보이고, 원고 등이 수령하였다 는 수용보상금 1,042,826,000원(양도가액의 산정기준)의 1/3은 약 347,608,666원으로 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 기준으로 삼은 양도가액 347,605,547원과 일치하지 않으나, 피고가 산정한 위 양도가액이 위 347,608,666원보다 낮으므로, 피고가

위 양도가액을 기준으로 양도차익을 산정하였다고 하여 원고에게 불이익하다고 볼 수 없다.

2) 피고는 이 사건 각 토지에 대한 원고 등의 지분을 각 1/3로 본 후, 원고 등이 0000에게 지급한 매매대금 585,130,000원 ⁠(취득가액의 산정기준)의 1/3은 약 195,043,333원이다.

사. 전심절차

원고는 이 사건 처분에 불복하여 2014. 9. 17. 조세심판원에 심판 청구를 제기하였

으나, 2014. 12. 31. 기각당하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 16호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 각

가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 관계법령

가. 원고의 주장

1) 이 사건 매매계약이 합의해제로 소멸하였으므로 양도소득세를 부과할 수 없음

원고 등은 이 사건 매매계약 체결 이후 이 사건 각 토지에 대한 토지거래허가절차이행 등의 곤란함 등을 이유로 관할관청인 OO시청으로부터 토지거래허가를 받는 것을 포기하게 되었고, 원고 등과 0000은 2006. 4. 21. 이 사건 매매계약을 무효화하기로 하면서, 향후 0000이 이 사건 각 토지에 관한 보상금을 수령할 경우 그 보상금에서 반환할 매매대금과 제세공과금을 제외한 나머지를 위약금으로 한다는 합의 ⁠(갑 제9호증)를 하였다. 위와 같이 이 사건 매매계약은 이 사건 각 토지가 한국토지공사 등에 수용되기 전에 당사자의 합의해제로 소멸하였고, 이 사건 매매계약은 토지거래허가를 받지 않아 국토계획법 제118조 제2항에 따라 무효이므로, 원고에게 양도소득세를 부과할 수 없다.

2) 미등기양도제외 자산에 해당함

설령, 이 사건 매매계약의 효력이 유지되었다고 하더라도, 이 사건 매매계약은 국토계획법 제118조 제1, 2항에 의하여 무효의 계약이었고, 이에 따라 2007. 11.경 한국토지공사 등이 이 사건 각 토지를 수용할 당시엔 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당하였다고 할 것이므로, 이 사건 각 토지는 구 소득세법 시행령

(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 아래에서도 같다) 제168조 제1항 제2호의 미등기양도‘제외’ 자산에 해당한다. 그럼에도 피고가 이와 다른 전제에서 이 사건 각 토지가 미등기양도자산에 해당함을 전제로 100분의 70의 세율을 적용한 것은 위법하다.

3) 국세징수권의 소멸시효가 도과되어 이 사건 처분은 무효임 이 사건 각 토지는 2007. 11.경 한국토지공사 등에 양도되었으므로 이 사건 각 토지에 관한 과세표준 확정신고기간은 2008. 5. 1.부터 2008. 5. 31.까지이고, 그 양도 소득세의 부과징수권의 소멸시효 기산일은 2008. 6. 1.부터 기산하여야 하며, 국세기본법에 따른 징수권의 소멸시효기간은 5년이라 할 것인데, 위 2008. 6. 1.부터 5년이 경과하였음이 달력에 의한 계산상 명백한 2014. 8. 8. 이루어진 이 사건 처분은 그 징수권의 소멸시효기간이 도과된 후에 이루어진 것으로서 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

3. 판단

가. 이 사건 매매계약이 합의해제로 소멸되어 양도소득세를 부과할 수 없는지

1) 인정사실

앞에서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실들이 인정된

다.

① 원고 등과 0000 명의로 다음과 같은 내용의 2006. 4. 21.자 합의서 9호증, 아래에서는 ⁠‘이 사건 합의’라 한다)가 작성되어 있다.

갑: OOOO주식회사(0000) 대표이사 최기혁 을: 나cc, 이OO, 이dd

위 당사자 간에 다음과 같이 합의한다.

갑은 을에게 매매하기로 한 00시 00면 00리 산 46-1 외 7필지에 대하여 00시

청의 토지거래 불허가처분[사유 : 법정지목은 임야이나 현실적으로 농지(밭)로 이용중

임]으로 인하여 거래가 불가하여 즉시 매매계약을 취소하고 해지를 요청하였으나 갑이

사업부지대체취득으로 대금전액을 사용하여 대금반환이 어려운 처지이므로 서로간의

협의로 다음과 같이 조정이행하기로 한다.

제1항. 갑과 을이 체결한 00시 00면 00리 산 46-1 외 7필지 매매계약은 토지거

래허가가 불가하므로 매매계약을 취소하기로 하고 본 약정과 동시 효력을 발생한다.

제2항. 을은 갑에게 매매대금 반환에 대한 소송 및 강제집행 등 일체의 보전행위를 하

지 않기로 한다.

제3항. 갑은 00면 00리 산 46-1 외 7필지에 대한 토지보상금 수령시 갑이 처리한

제세공과금을 제외한 나머지 금액을 지급한다.

위 지급된 대금은 다음과 같이 처리한다.

을이 갑이 지급한 매매대금과 위 토지를 담보로 설정한 3억 원에 대한 이자 및 설정비

용을 공제하고 남은 금액을 제1항의 해지에 대한 위약금으로 한다.

② 이 사건 각 토지에 관하여 2006. 2. 17.자로 ⁠‘채권최고액 390,000,000원, 채무

자 나bb, 근저당권자 00축산업협동조합’의 각 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 2007.

10. 23. 위 각 근저당권설정등기는 2007. 10. 23. 해지를 원인으로 각 말소되었다.

2) 판단

가) 앞에서 인정한 사실관계, 앞에서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 갑 제9호증의 기재만으로는 이 사건 합의로 이 사건 매매계약이 합의해제 되었음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

① 이 사건 합의서는 공증인의 인증도 받지 아니한 문서로서 일자를 소급하여

작성하였을 가능성을 배제할 수 없다.

② 이 사건 합의서에 기재된 해제사유는 ⁠‘이 사건 각 토지에 대한 나주시청의 토지거래 불허가처분[사유 : 법정지목은 임야이나 현실적으로 농지(밭)로 이용중임]으 로 인하여 거래가 불가능하다’는 것이나, ㉠ 원고 등은 이 사건 각 토지가 토지거래계

약 허가구역으로 지정된 이후인 2006. 1. 26. 이 사건 각 토지를 매수한 것이므로, 이

사건 각 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되었음을 알고 이 사건 매매계약을 체

결하였을 것으로 보이는 점, ㉡ 원고 등이 나주시청에 이 사건 매매계약에 대한 토지

거래허가신청을 하였다거나 그에 대한 OO시청의 토지거래불허가처분이 있었음을 인

정할 증거가 없는 점 등에 비추어 이 사건 합의서에 기재된 해제사유를 그대로 믿을

수 없다.

③ 원고는 이 사건 합의에 따라 토지수용보상금 1,042,826,000원에서 이 사건

매매대금 585,000,000원 및 제세공과금 121,036,576원을 공제한 약 336,789,424원을 이 사건 매매계약의 해제로 인한 위약금으로 하기로 하였다고 주장한다. 그러나, 이 사건 합의서에 기재된 이 사건 매매계약의 해제사유는 ⁠‘이 사건 각 토지에 대한 00시

청의 토지거래 불허가처분’으로서 0000이 이 사건 매매계약의 해제에 귀책사유가 없어서 합의해제를 한다는 것인데도 위약금을 지급하기로 한다는 것이나 그 금액을 이

사건 매매계약서 제6항에 따른 위약금(200,000,000원)보다 훨씬 많은 금액(위 합의서

작성 당시에는 확정되지 않았으나 결국 원고의 주장과 같이 336,789,424원으로 확정

됨)으로 정하였다는 것은 납득하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고의 위 주장을 쉽

게 믿기 어렵다.

④ 원고는 원고 등이 0000에게 제세공과금을 지급하였고, 이는 이 사건

합의에 따른 것으로서 이 사건 합의가 유효하다는 정황증거라는 취지의 주장을 하나,

원고 등이 0000에게 제세공과금을 지급하였다고 하더라도 이는 이 사건 합의에 따

라 이 사건 매매계약이 무효로 되었기 때문일 수도 있지만, 이 사건 매매계약이 유효

한 것으로 과세신고를 할 경우 0000은 양도차익이 없어 양도소득세를 부담하지 아

니하고 원고 등은 0000이 OOOO공사에 양도하는 경우보다 더 많은 양도소득세 를 부담하여야 하므로, 만약 원고 등이 미등기자산 양도사실을 숨기고 0000이 한

국토지공사에 양도하는 것으로 하여 0000로 하여금 양도소득세를 납부하도록 하

기 위해서는 0000이 납부하지 않았어도 되는 양도소득세를 0000에게 지급해주

어야 함은 당연한 것이므로 위와 같은 사정을 이 사건 합의가 유효하다는 정황증거로

볼 수 없다.

나) 나아가 원고 등이 이 사건 각 토지를 매수한 후 관할 관청으로부터 토지거 래계약허가를 받지 못하여 그 소유권이전등기를 마치지 못하였으나, 원고 등이 00000에게 그 매수대금 전액을 지급하고 나cc 명의로 이 사건 각 토지에 관하여 근저당권설정등기를 설정하는 등으로 사실상 이를 소유해 오다가, 한국토지공사 등에 의하여 이 사건 각 토지가 수용됨으로써 한국토지공사 등에 이를 미등기 양도하고 그 손실보상금 전액을 수령하였으므로, 이는 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 소정의 자산이 사실상 유상으로 이전된 것으로서 양도소득세 부과대상인 ⁠‘양도’에 해당한다고 봄이 상당하다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2004두5058 판결, 대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결 등 참조).

나. 미등기양도제외 자산에 해당하는지

미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가

양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 구 소득세법 제104조 제3항 단서, 구 소득세법 시행령 제168조 제1항의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다. 그리고 구 소득세법 및 구 소득세법 시행령 조항이 미등기 양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 ⁠“법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산”이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것이며, 취득자의 사정에 기인한 상대적 불능의 경우에는 이에 해당하지 아니한다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결 등 참조).

앞에서 본 사실관계에 의하면, 원고 등은 이 사건 각 토지가 토지거래계약허가구역으로 지정된 관계로 토지거래계약허가를 받지 아니하면 그 취득에 관한 등기가 불가능함을 알고도 이를 취득하였으며, 그 후 이 사건 각 토지가 수용될 때까지 약 1년 10개월이 경과하도록 그 허가를 받기 위하여 애쓴 흔적도 찾아 볼 수 없음을 알 수 있고, 토지거래허가구역 내에 있는 토지의 권리이전에 토지거래계약허가를 받도록 하는 제한은 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당한다고 볼 수 없으며, 원고 등의 의사와 관계없이 이 사건 각 토지가 수용되었다는 사정만으로는 원고 등이 이 사건 각 토지의 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 못한 데에 부득이한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 각 토지를 구 소득세법 시행령 제168조 제1항 제2호 소정의 미등

기양도자산에서 제외되는 자산으로 볼 수 없다고 할 것이다.

다. 국세징수권의 소멸시효가 도과되어 이 사건 처분이 무효인지

구 국세기본법(2007. 12. 31. 법률 제8830호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27

조 제1항은 ⁠“국세의 징수를 목적으로 하는 국가의 권리는 이를 행사할 수 있는 때로부

터 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.”고 규정하고 있고, 제3항은 ⁠“제1항

의 규정에 의한 국세의 징수를 목적으로 하는 국가의 권리를 행사할 수 있는 때는 대

통령령으로 정한다.”고 규정하고 있으며, 구 국세기본법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령

제22038호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조의4 제1항은 ⁠“법 제27조 제3항에서

‘국세의 징수를 목적으로 하는 국가의 권리를 행사할 수 있는 때’라 함은 다음 각 호의 날을 말한다.”고 하면서, 제1호에서 ⁠‘과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 법정 신고납부기한의 다음날’을, 제2호에서 ⁠‘과세표준과 세액을 정부가 결정, 갱정 또는 수시부과 결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지에 의한 납부기한의 다음날’을 규정하고 있다.

위 관련규정에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 양도소득세와 관

련하여 과세표준과 세액을 신고하지 않아 과세표준과 세액을 피고가 결정하여 고지한

사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 구 국세기본법 시행령 제12조의4 제1항 제2호에 따라 그 납세고지에 의한 납부기한의 다음날부터 소멸시효가 진행된다 할 것인데, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 원고에 대한 이 사건 양도소득세 납세고지의 납부기한이 이 사건 처분이 있었던 2014. 8. 8. 이후인 사실이 인정되므로, 이 사건 처분 당시 그 징수권의 소멸시효기간 5년이 도과하지 아니하였음은 달력에 의한 계산상 명백하다. 따라서 국세징수권의 소멸시효가 도과되었다는 원고의 위 주장은 이유 없다.

한편, 원고의 주장을 부과제척기간에 관한 주장으로 선해하여 보더라도, 구 국세

기본법 제26조의2 제1항 제2호는 ⁠‘납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를

제출하지 아니한 경우’의 부과제척기간을 7년으로 규정하고 있고, 구 소득세법 시

행령 제12조의3 제1항 제1호는 과세표준과 세액을 신고하는 국세에 있어서는 당해

국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서제출기한의 다음 날을 국세

부과 제척기간의 기산일로 규정하고 있으며, 구 소득세법 제110조에서 정하는 양

도소득세 과세표준확정신고기한은 양도소득금액이 있는 당해 연도의 다음 연도 5.

1.부터 5. 31.까지인바, 이 사건 각 토지가 한국토지공사 등에게 양도된 날은 2007.

11.경이므로 이 사건 양도소득세 부과처분의 기산일은 2008. 6. 1.이 되고, 이 사건

처분이 그로부터 7년이 경과하기 전인 2014. 8. 8. 이루어졌음은 달력에 의한 계산

상 명백하므로, 그 부과제척기간이 도과된 것도 아니라고 봄이 상당하다.

라. 소결

결국 피고의 원고에 대한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다.

출처 : 광주지방법원 2015. 06. 11. 선고 광주지방법원 2015구합10117 판결 | 국세법령정보시스템