양도소득세 환산취득가액 적용의 정당성 판단

요지

원고가 주장하는 금액으로 이 사건 토지를 매수하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 실지취득가액을 인정할 아무런 증거가 없으므로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용한 처분은 정당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 한 2014. 1. 2.자 000원, 2014. 2. 1.자 000원의 각 양도소득세부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 백OO로부터 경기 OO군 OO면 OO리 산OO 임야 3306㎡(이후 산OO 임야는 630-1, 630-2, 630-3으로 분할되었고, 630-1은 630-1과 630-4로, 630-2는 630-2와 630-5로 분할되었다. 이하 경기 OO군 OO면 OO리 630-2 임야 1301㎡, 같은 리 630-4 대 100㎡, 같은 리 630-1 대 1069㎡, 같은 리 630-3 임야 192㎡, 같은 리 630-5 임야 644㎡를 차례로 ⁠‘이 사건 1 내지 5 부동산’이라 한다)를 취득하였다가 2012. 5. 16. 한OO에게 이 사건 1, 2 부동산을 양도하고, 2012. 7. 13. 홍OO에게 이 사건 3 내지 5 부동산을 양도하였다.

나. 원고는 이 사건 1 내지 5 부동산 매매에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였는데, 피고는 원고에게 2014. 1. 2. 이 사건 1, 2 부동산의 취득가액이 환산가액 23,779,608원, 양도가액이 등기부등본상 기재된 실지거래가액 322,240,000원(=이 사건 1 부동산 193,344,000원+이 사건 2 부동산 128,896,000원)임을 전제로 2012년 귀속 양도소득세 OOO원(일반무신고 가산세 OOO원, 납부불성실 가산세 OOO원포함)을, 2014. 2. 1. 이 사건 3 내지 5 부동산의 취득가액이 환산가액 400만 원, 양도가액이 실지거래가액 211,591,800원임을 전제로 2012년 귀속 양도소득세 OOO원(일반무신고가산세 OOO원, 납부불성실 가산세 OOO원 포함)을 납부하도록 결정·고지하였다(이하 순서대로 ⁠‘이 사건 1, 2 처분’이라 한다).

다. 원고는 전심 절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 4, 5호증, 을 2호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

다음과 같은 이유로 이 사건 1, 2 처분은 위법하다.

(1) 원고는 2002. 12. 20. 백OO로부터 이 사건 1 내지 5 부동산을 1억 5,000만 원에 매수하였으므로 이 사건 1 내지 5 부동산의 실지취득가액은 1억 5,000만 원임에도 피고는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도소득금액을 산정하는 잘못을 하였다.

(2) 원고는 이 사건 1, 2 부동산을 1억 8,300만 원에 양도하였다. 등기부등본상 거래가액 322,240,000원은 매수자 한OO이 임의로 기재한 것으로 나머지 139,240,000원(=322,240,000원-183,000,000원)은 한OO이 원고에 대해 가지고 있던 공동투자로 인한 반환채권 및 보증금의 구상채권을 행사한 것이므로(이후 2015. 10. 12.자 준비서면에서는 다리설치공사대금 4,000만 원과 3,000만 원의 보증채무를 포함한 것이라고 주장함), 이 사건 1, 2 부동산의 실제 양도가액 183,000,000원을 과세표준으로 삼아야 함에도 피고는 322,240,000원을 양도가액으로 산정하는 잘못을 하였다.

(3) 이 사건 1 내지 5 부동산은 하천과 인접해있어 그 지대가 낮을 뿐만 아니라 토지의 상당 부분이 유실되어 석축을 쌓아 토지의 경계를 확보할 필요가 있어 원고는 2004. 5.경 토지에 관한 매립 및 성토공사 등의 비용으로 9,355만 원을 지출하였으므로 이와 같은 자본적 지출액은 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비에 해당함에도 피고는 이를 과세표준에서 공제하지 아니하는 잘못을 하였다.

(4) 설사 피고가 실지취득가액을 알지 못하여 환산한다고 하더라도 이 사건 1 내지 5 부동산은 토지의 형질변경으로 인하여 지목이 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 시장․군수가 산정한 평가액이 존재하지 않는 이상 피고는 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가하여야 함에도 단순히 개별공시지가를 적용하여 환산한 잘못을 하였다.

나. 판단

(1) 이 사건 1 내지 5 부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하는지 여부

(가) 소득세법 제97조는 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있으며, 소득세법 제114조는 납세지 관할세무서장 등이 예정신고를 하여야 할 자 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하도록 하면서 그 취득가액을 실지거래가액에 의하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

한편, 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 참조).

(나) 살피건대, 다음과 같은 사정들을 고려하면, 갑 6, 7, 10호증의 각 기재와 증인 백OO의 증언만으로는 원고가 백OO로부터 이 사건 1 내지 5 부동산을 1억 5,000만 원에 매수하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 실지취득가액을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 원고는 2002. 1. 20.경 이 사건 1 내지 5 부동산을 백OO로부터 양수할 때 작성된 진정한 계약서라고 주장하며 매매대금이 1억 5,000만 원이라고 기재된 매매계약서사본(갑 10호증)을 제출하였고, 증인 백OO도 위 매매계약서 사본이 매매계약 당시 작성된 매매계약서의 사본이라는 취지로 증언하였으나, 갑 5호증, 을 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 조세심판청구 당시에도 원고는 위 매매계약서사본을 제출하지 아니한 점, 매매계약서의 양식은 2006. 1.30. 이후에 사용되는 양식인 점 등을 고려해 보면, 위 매매계약서는 조세심판청구 이후에, 아니라 하더라도 빨라도 2006. 1. 30. 이후에 작성된 것으로 보인다.

② 원고가 양수대금에 대한 증거라고 주장하며 원고의 숙부인 권OO의 처남인 홍OO이 백OO의 계좌로 8,000만 원을 송금한 내역서를 제출하였으나 그 송금자, 송금날짜, 원고와 백OO의 관계 등을 고려할 때 이 사건 1 내지 5 부동산의 매매대금이라고 단정하기 어렵다.

③ 백OO는 매매대금이 1억 5,000만 원이라는 취지의 매매거래사실확인서를 제출하고 법정에서도 1억 5,000만 원이라는 취지로 증언을 하였으나, 이는 백OO에 대한 양도소득세 부과제척기간이 지난 시점에 작성된 확인서와 증언일 뿐만 아니라 앞서 갑 10호증을 매매 당시 작성된 계약서의 사본이라는 취지로 진술한 점에 비추어 이를 쉽게 믿기 어렵다.

(2) 이 사건 1, 2 부동산의 양도가액이 1억 8,300만 원인지 여부

살피건대, 갑 1호증의 기재에 의하면, 등기부등본상 이 사건 1 부동산의 거래가액이 193,344,000원, 이 사건 2 부동산의 거래가액이 128,896,000원이라고 기재된 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 1, 2 부동산의 양도가액은 322,240,000원으로 봄이 타당하다(원고는 이 사건 1, 2 부동산의 양도가액이 322,240,000원이 아닌 1억 8,300만 원으로 주장하면서 갑 12호증만을 제출하였으나, 갑 12호증은 다리가 설치된 모습을 촬영한 사진으로 원고 주장에 부합하는 증거라고 보기 부족하다). 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(3) 자본적 지출액으로 9,355만 원을 공제하여야 하는지 여부

(가) 필요경비의 경우 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합하는 것은 앞서 본 바와 같다.

(나) 살피건대, 다음과 같은 사정들을 고려해 보면, 갑 8, 9호증의 각 기재와 갑11호증의 영상과 증인 권OO의 증언만으로는 원고가 이 사건 1 내지 5 부동산에 관한 매립 및 성토공사 등의 비용으로 9,355만 원을 지출하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 원고는 매립 및 성토공사 등의 비용을 지출한 객관적 증거를 제출하지 못하고 있다.

② 권OO이 원고가 주장하는 공사를 실제로 하였는지를 입증할 객관적 자료가 없다.

(4) 환산가액 산정의 위법 여부

(가) 앞서 본 바와 같이 이 사건 1 내지 5부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 추계조사하여 취득가액을 결정하여야 하는데, 소득세법 시행령 제176조의2는 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 매매사례가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액), 환산가액(양도 당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱하고 다시 양도당시의 기준시가로 나눈 것), 기준시가의 순으로 순차 그 취득가액을 정하도록 하고 있고, 소득세법 제99조와 구 소득세법 시행령(2015. 6. 1. 대통령령 제26302호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 구 소득세법 시행령이라 한다) 제164조는 추계조사하여 결정시 기준시가는 토지의 경우 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 정하되 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 지방세법에 따라 시장․군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액의 고려하여 평가할 수 있는데, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 측량․수로조사 및 지적에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 규정하고 있다.

(나) 이 사건 1 내지 5 부동산이 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 토지에 해당하여 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는지에 관하여 보건대, 갑 1호증, 을 1호증의 각 기재에 의하면, 원고는 2004. 3. 12. 경기 OO군 OO면 OO리 산5OOO 임야 3306㎡에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 2005. 7. 26. 위 산56-10 임야 3306㎡이 같은 리 630-1 임야 3306㎡으로 등록전환된 뒤 같은 날 630-1 임야 1169㎡, 630-2 임야 1945㎡, 630-3 임야 192㎡로 분할되었고 같은 날 630-1 임야의 지목이 대지로 변경된 사실, 2012. 3. 22. 630-1 대 1169㎡는 630-1 대 1069㎡와 630-4 대 100㎡로, 630-2 임야 1945㎡는 630-2 임야 1301㎡과 630-5 임야 644㎡로 분할된 사실, 경기 OO군 OO면 OO리 산OO임야의 2003.

6. 30. 개별공시지가는 2100원인 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면, 원고가 이 사건 1 내지 5 부동산의 모지번인 경기 OO군 OO면 OO리 산56-10 임야 3306㎡를 취득할 당시에 위 산56-10 임야에 대한 개별공시지가가 존재하고, 비록 2005. 7. 26. 산OO 임야에서 분할 된 630-1 임야가 대지로 지목이 변경되었다고 하나, 이는 원고가 이 사건 1 내지 5 부동산을 취득한 이후에 지목이 변경된 것으로 취득 당시에 취득 당시와 동일한 지목에 대한 개별공시지가가 있는 이상 구 소득세법 시행령 제164조 에서 예정한 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지라고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 1 내지 5 부동산이 개별공시지가가 없는 토지라고 볼 수 없고, 달리 개별공시지가를 기준으로 기준시가를 산정한 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2015. 12. 11. 선고 서울행정법원 2015구단51821 판결 | 국세법령정보시스템