양도자산 장부가액·표준대차대조표 가액의 실지거래가액 불인정 쟁점

요지

소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상 기재가액은 그 시점에서 평가한 토지 및 건물의 자산가치를 의미하는 것일 뿐 취득 당시의 실지거래가액을 의미하는 것은 아니고 장부가액도 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정하는 것임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주문

1. 피고가 한 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2011. 10. 1. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 651,655,030원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고가 한 청구를 기각한다.

  이 유

1. 제1심 판결 인용 부분 이 법원의 판결 이유는 아래와 같이 제1심 판결을 고치거나, 다음 항에서 피고 주장에 관한 판단을 추가하는 것 말고는 제1심 판결 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용한다.

O 2쪽 10째 줄 ⁠‘기준시가로 안분하면서’를 '기준시가로 안분하면서(매매계약서를 근거로 토지와 건물 비율인 3:7로 하여 양도가액을 구분하고 상업용 건물 기준시가 비율로 안분하여 환산취득가액을 계산함)’로 고친다.

O 5쪽 5째 줄 다음에 아래 내용을 추가한다.

【⑤ 나아가 원고가 이 사건 토지와 건물을 취득할 당시에는 원칙적으로 기준시가 를 이용하여 양도소득금액을 정하던 시기로서 그로부터 20년가량 지난 시점에 그 일부인 이 사건 각 쟁점 부동산을 양도한 경위와 내용 등을 고려할 때, 원고로서는 양도 소득세 과세를 염두에 두고 장부가액을 실지거래가액으로 기재할 만한 특별한 이유가 없었을 것으로 보이는 점(이 사건 각 쟁점 부동산 양도 이전까지는 양도가액 및 취득 가액을 기준시가로 하여 양도소득세 신고가 이루어진 것으로 보인다), 또한 원고는 부동산임대사업자로서 1995년부터 이 사건 토지와 건물을 장부에 기재하는 등으로 장부 를 작성한 것으로 보이는데, 그 기준시가에 유사한 금액이 장부에 임의로 기재되었을 가능성도 있는 등 원고의 장부에 기재된 가액을 실지 거래가액으로 볼 아무런 근거가 없을 뿐만 아니라 그 장부가액이 실지 거래가액을 제대로 반영하는 것인지도 불분명한 점[실제로 장부가액을 기초로 한 ㎡당 건축비 370,133원(≒장부상 취득가액 2,963,232,000원 + 건물면적 8,005.84㎡)은 1994년도 건설교통부 고시에 따른 표준건축비가 ㎡당 839,000원이고, 이 사건 건물의 설계도면을 근거로 산정된 예상공사비가 ㎡당 649,650원인 점 등에 비추어 실지거래가액으로 받아들이기 어렵다] 등을 종합하여 보면, 피고가 내세우는 사정들은 장부가액을 실지거래가액으로 추정할 만한 것으로 보 기 어렵다.】

2. 추가 판단

피고는, 이 사건 각 쟁점 부동산은 일반적으로 일괄하여 거래되는 구분소유 부동산임에도 원고와 중소기업은행이 양도가액을 토지와 건물로 구분하면서 매매계약서를 작성하였는데, 이는 객관적 근거 없이 임의로 기재된 감정평가서 내용에 따른 것으로서 그 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 주장한다.

구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항에서는 제1항에 따라 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있다.

  이 사건의 경우，앞서 든 증거，갑 제8에서 13호증(가지번호 포함)，을 제11호증의 기재 및 영상，이 법원 증인 조OO의 증언에 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 부동산임대사업자로서 각 쟁점 부동산을 임차인인 OOOO은행에게 양도하였는데, 그 가격 협상 과정에서 객관적인 거래가격을 산정하여 이를 기초로 매매대금을 정할 목적으로 감정평가를 거쳐 토지와 건물 가격을 구분하기로 약정한 점，그 후 원고와 중소기업은행은 한국감정원의 감정평가서(갑제5호증)에서 이 사건 각 쟁점 부동산의 거래가격이 40억 원(토지 8억 원，건물 32억 원)으로 나오자 이를 토대로 토지와 건물의 가격을 구분하여 토지가격을 13억 2천만 원，건물가격을 30억 8천만 원，총매매대금을 44억 원(부가가치세 별도)으로 한 매매계약을 체결한 점，이와 같이 토지와 건물을 구분하여 매매계약을 체결한 것은 부동산임대사업자로서 부가가치세 신고를 하는 원고의 이해관계와 부가가치세 면세사업자인 OOOO은행의 이해관계를 절충한 것으로 보이는데, 한국감정원의 감정평가서에 나타난 토지와 건물의 가격비율, 부동산경매를 비롯한 유사 거래에서 확인된 사례 등에 비추어 특별히 비합리적이거나 자의적인 것으로 볼 만한 자료도 없는 점[이와 같이 매매대금이 정해진 경위와 내용, 여기에 위 매매계약상 토지와 건물의 가격 비율(3:7)과 감정평가서상 토지와 건물의 가격 비율(2:8) 등을 감안할 때 건물 가격이 과다 산정된 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고 주장처럼 조세회피를 위하여 객관적 근거없이 건물 가격이 비정상적으로 높게 책정된 것으로 볼 수도 없다] 등을 종합하여 보면, 이 사건 각 쟁점 부동산에 대한 거래가 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에 해당한다고 볼 수는 없다. 이와 다른 전제에 선 피고 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

제1심 판결은 정당하다. 피고가 한 항소를 기각한다.

출처 : 서울고등법원 2014. 03. 26. 선고 서울고등법원 2013누13183 판결 | 국세법령정보시스템