아파트 상속 시가 산정에 비교 매매사례 활용 가능성

요지

같은 단지 내 동일 면적의 아파트는 모두 매매사례가액 이상의 가액으로 거래가 이루어진 점 등에 비추어 볼 때 매매사례가액을 이 사건 아파트의 시가로 봄이 상당하고, 원고가 제출한 증거만으로는 쟁점금원을 임대차계약에 따른 보증금 반환액으로 보기 어려움

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 이 사건 소 중 상속세 0000원의 부과처분의 취소를 구하는 부분을 각하한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 6. 13. 원고에 대하여 한 상속세 0000원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 어머니인 정BB이 2011. 12. 17. 사망함에 따라 망 정BB(이하 ⁠‘망인’이라고 한다)의 재산을 상속하였는데, 2012. 6. 29. 상속재산 가액을 0000원으로 하여 상속세를 신고하였다.

나. 피고는 상속재산 중 OO시 OO구 OO동 0000 OO아파트 00동 00호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라고 한다)의 시가를 OO아파트 00동 00호(이하 ⁠‘비교대상 아파트’라고 한다)의 거래가액인 0000원으로 평가하고, 망인이 2011. 7. 28. 정CC에게 송금한 0000원을 채권으로 파악하여 2013. 6. 13. 원고에 대하여 상속세 0000원을 결정․고지하였다.

다. 그 후 피고는 망인이 생전에 부담하였어야 할 상속세를 증액 경정함에 따라 2013. 9. 12. 원고에 대하여 상속세 0000원을 감액 경정.고지하였다(이하 감액 경정된 2013. 6. 13.자 처분을 ⁠‘이 사건 처분’이라고 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2013. 9. 14. 이의신청을 거쳐 2014. 1. 17. 국세청장에게 심사를 청구하였는데, 위 청구는 2014. 4. 15. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 이 사건 소 중 감액 경정된 세액의 취소를 구하는 부분의 적법 여부

원고는 상속세 0000원의 부과처분의 취소를 구하고 있다.

직권으로 살피건대, 피고가 2013. 6. 13. 원고에 대하여 상속세 0000원을 경정․고지하였다가 2013. 9. 12. 원고에 대하여 상속세 0000원을 감액 경정․고지한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 소 중 상속세 0000원의 부과처분의 취소를 구하는 부분은 취소를 구하는 대상이 존재하지 아니하여 부적법하다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 비교대상 아파트의 매매계약일은 비교대상 아파트에 관하여 가등기가 경료된 2006. 5. 2.이라고 보아야 하므로, 비교대상 아파트는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 이루어졌다고 볼 수 없다.

또한 비교대상 아파트의 매도인인 이DD은 매수인인 이EE의 시동생인 점, 비교대상 아파트에 관하여 본등기가 경료되기 5년 전에 가등기가 경료된 점, 이 사건 아파트는 7층인 반면 비교대상 아파트는 15층인 점 등을 고려하면, 비교대상 아파트의 거래가액은 그 가액이 객관적으로 부당하다고 판단되므로 이를 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없다.

2) 망인은 2009. 12. 3. 정CC에게 OO시 OO구 OO동 000 토지 중 일부(이하 ⁠‘이 사건 토지’라고 한다)를 보증금 0000원, 임대차기간 2010. 1. 1.부터 2012. 12. 1.까지로 하여 임대하였는바, 망인이 2011. 7. 28. 정CC에게 송금한 0000원은 위 임대차계약에 따른 보증금을 반환한 것이므로, 이를 정CC에 대한 채권으로 볼 수 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) OO아파트의 2011. 5.경부터 2012. 2.경까지의 거래가액은 아래 표와 같다.

(단위 : ㎡, 백만 원)

2) 망인은 2009. 12. 3. 정CC과 다음과 같은 내용의 계약서(이하 ⁠‘이 사건 계약서’라고 한다)를 작성하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 을 제6, 7, 13호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각

기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 첫 번째 주장에 대한 판단

가) 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결 참조).

살피건대, 갑 제7호증의 4의 기재에 의하면 비교대상 아파트에 관한 등기부에는 이DD이 2011. 7. 29. 이EE에게 위 아파트를 매도하였다고 기재되어 있는 사실이 인정되는바, 원고는 위와 같은 추정을 뒤집고 이DD이 2006. 5. 2. 이EE에게 위 아파트를 매도하였다고 인정할 만한 증거를 제출하지 않고 있으므로, 이DD은 2011. 7. 29. 이EE에게 위 아파트를 매도하였다고 봄이 상당하다.

나) 구 상속세 및 증여세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상속세 및 증여세법’이라고 한다) 제60조 제1항은 ⁠‘이 법에 따라 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다’라고, 같은 조 제2항은 ⁠‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성 립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’라고 각 규정하고 있고, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상 속세 및 증여세법 시행령’이라고 한다) 제49조 제1항 제1호는 ⁠“법 제60조 제2항에서 ⁠‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경 우에는 그 거래가액을 말한다. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계 에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다” 라고, 같은 조 제5항은 ⁠‘제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용 도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다’ 라고 각 규정하고 있다.

위와 같이 구 상속세 및 증여세법 제60조는 제1항에서 상속재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 ⁠‘당해 재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 참조).

살피건대, 앞서 거시한 증거와 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 비교대상 아파트는 평가기준일인 2011. 12. 17.로부터 6개월 이내인 2011. 7. 29. 매매가 이루어진 점, ② 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 점, ③ 이 사건 아파트 및 비교대상 아파트와 동일한 면적의 OO아파트는 2011. 5.경부터 2012. 2.경까지 모두 0000원 이상의 가액으로 거래가 이루어진 점 등을 종합하면, 비교대상 아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 봄이 상당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 대한 판단

원고는, 망인이 2009. 12. 3. 정CC에게 이 사건 토지를 보증금 0000원, 임대차기간 2010. 1. 1.부터 2012. 12. 1.까지로 하여 임대하였다는 취지로 주장한다.

살피건대, 망인이 2009. 12. 3. 정CC에게 이 사건 토지를 보증금 0000원, 임대차기간 2010. 1. 1.부터 2012. 12. 1.까지로 하여 임대하기로 하는 내용의 계약서를 작성한 사실은 앞서 본 바와 같다.

  그러나 앞서 거시한 증거와 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 망인이 정CC으로부터, 2009. 12. 3. 0000원 2010. 1. 1. 0000원 합계 0000원을 지급받았음을 인정할 수 있는 객관적 자료가 제출되지 않은 점, ② 서울 서초구 신원동 527 토지의 면적은 2,681m’이고 그 중 정CC이 임차한 부분의 면적은 1,715m’이며, 임대차기간은 35개월임에도, 이 사건 계약서에는 서울 서초구 신원동 527 토지의 면적은 1,715m’이고 그 중 정CC이 임차한 부분의 면적은 2,681m’이며, 임대차기간은 24개월인 것으로 기재되어 있는바, 정경임이 부동산 중개업을 영위하고 있는 사실에 비추어 위와 같은 오류는 상당히 이례적인 것으로 보이는 점, ③ 을 제10 내지 12호증의 각 영상에 의하면 이 사건 토지는 잡목과 잡초가 무성한 상태로 조경수나 정원수를 식재한 흔적을 찾아볼 수 없는 점, ④ 인근 주민들도 이 사건 토지는 10여 년 전부터 관리되지 않은 농지라는 취지로 진술한 점, ⑤ 이 사건 토지를 사업장으로 하는 사업자등록내역 또는 거래내역 등이 확인되지 않는 점 등을 종합하면, 이 사건 계약서는 그 내용을 그대로 믿기 어렵고, 그 밖에 원고가 제출한 증거만으로는 망인이 2009. 12. 3. 정CC에게 이 사건 토지를 보증금 0000원, 임대차기간 2010. 1. 1.부터 2012. 1. 1.까지로 하여 임대하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 소 중 상속세 0000원의 부과처분의 취소를 구하는 부분은 부적법하므로 이를 각하하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2014. 11. 14. 선고 서울행정법원 2014구합13317 판결 | 국세법령정보시스템