특수관계자 간 저가 아파트 교환 부당행위계산 인정 기준

요지

주택임대업으로 사업자등록을 하고 여러 채의 아파트를 임대 목적으로 취득한 점, 아파트 교환거래의 상대방은 원고의 아버지로 매매사업으로 인한 수익을 목적으로 했다고 보기 어려운 점, 교환거래는 다주택자 중과세를 피하기 위한 것으로 보이는 점 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 없으므로 양도소득에 해당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2011. 9. 1. 원고에게 한 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다(원고는 처분일자를 2011. 9. 5.로 기재하였으나 오기로 보인다).

이 유

1. 제1심 판결의 인용

 이 법원이 설시할 이유는 ⁠‘1. 처분 경위’부터 ⁠‘2. 처분의 적법 여부, 가. 원고 주장 요지, 나. 원고의 ⁠(1) 주장에 대한 판단’까지는 제1심 판결 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로, 제1심 판결문 제2쪽 제13행의 ⁠“2011. 9. 1.”을 ⁠“2011. 9. 5.”로, 제4쪽 제11행 ⁠‘사업장 아파트’를 ⁠‘위 432동 106호 아파트’로, 같은 쪽 제15행의 ⁠‘김BB’을 ⁠‘김CC’으로 각 고치고, 제5쭉 제17행 이하 ⁠‘원고의 ⁠(2) 주장에 대한 판단’ 부분을 아래 2.항과 같이 고쳐 쓰는 것 외에는 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 고쳐 쓰는 부분

 다. 원고의 ⁠(2) 주장에 대한 판단

 (1) 관계 법령

 ■ 소득세법 (2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

 제96조 ⁠(양도가액)

 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 앙도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ⁠“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

 제101조 ⁠(앙도소득의 부당행위계산)

 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 앙도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당 하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다

 ■ 소득세법 시행령 (2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)

제67조 ⁠(앙도소득의 부당행위 계산)

 ④ 98조 제1항 각 호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 앙도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

 ⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제100조의2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 ⁠“평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 ⁠“앙도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며 「조세특례제한법」 제100조의2 중 ⁠“상속받거나 증여받는 경우”는 ⁠“앙도하는 경우”로 본다.

■ 상속세 및 증여세법 시행령 (2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것)

 제49조 ⁠(평가의 원칙등)

 ① 법 제60조 제2항에서 ⁠“수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 ⁠“평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 ⁠“매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거처 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월 ⁠(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

 (2) 판단

 양도소득세를 산정함에 있어서 자산의 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이나, 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 소득세법 제101조에서 정한 부당행위계산에 해당할 경우에는 실지거래가액에 불구하고 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하며, 이때 시가의 산정방법은 상속세 및 증여세법의 규정에 의한다. 한편 소득세법 제101조의 부당행위계산부인 규정을 적용하기 위해서는, 특수 관계자 사이의 거래가 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 충분하고 반드시 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다 ⁠(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 참조).

 이 사건에 관하여 보건대, 앞에서 인용한 제1심 판결이 들고 있는 각 증거 및 을 제7 내지 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합해보면, 원고는 특수관계자인 원고의 아버지에게 이 사건 아파트를 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되므로, 피고가 이 사건 교환계약에 부당행위계산부인 규정을 적용하여 원고의 실지거래가액을 부인하고 관련법령에 따라 적법하게 산정한 시가를 양도가액으로 하여 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

 ① 원고는 이 사건 아파트의 양도가액을 OOOO원으로 하여 이 사건 교환 계약을 체결하였으나, 당시 이 사건 아파트에 대하여 시가감정 등을 실시한 바 없다.

 ② 이 사건 교환계약 체결 당시 이 사건 아파트와 통일한 단지 내에 있는 동일한 평형의 아파트 매매가는 OOOO원을 전후하여 형성되어 있었던 것으로 보이고, 실제로 이 사건 아파트를 제외하고 2006. 12.경 매매된 아파트들은 OOOO원을 전후한 가액에 거래되었다

 ③ 원고는 2006. 9경 이 사건 교환계약 체결을 위한 가격협상을 하였는데 당시에는 이 사건 양도가액이 이 사건 아파트의 적정한 시가였으나 2006. 10 경 그 시가가 급상승하였는바, 가격협상 당시 정상적인 거래였던 이 사건 교환계약이 사후적인 사정에 의하여 부당한 거래로 평가되어서는 안 된다고 주장하나, 토지 등의 취득 양도가 정상적인 거래인가의 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하여야 할 것인데(대법원 1999. 1. 29. 선고 97누15821 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 이 사건 거래일은 교환계약서 작성일인 2006. 12. 1.이라 할 것이고, 부당행위계산 해당여부의 판단은 거래 당시인 2006. 12. 1.을 기준으로 이루어져야 하므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

 ④ 또한 원고는 위와 같이 이 사건 아파트의 시가가 급상승하기는 하였지만, 아버지와의 교환계약이라는 특성상 불과 2개월 만에 이 사건 양도가액을 대폭 증액시키는 것은 불가능하므로 이를 부당한 거래라고 평가하여서는 안 된다고 주장하나, 이는 결국 거래 당시인 2006. 12. 1.경 이 사건 양도가액이 시가에 미달한다는 사실을 알면서도 거래상대방과의 특수관계 때문에 저가 양도할 수밖에 없었다는 것으로서 이 사건 교환계약이 부당행위계산에 해당함을 스스로 자인하는 것에 지나지 않으며, 사전에 가격협상 절차가 있었다고 하더라도 계약금을 지급받지 않은 이상 부동산 매도인은 아무런 부담 없이 제3자와 사이에 시가대로 부동산을 매도하는 계약을 체결할 수 있는 점을 고려해보면, 원고의 위 주장에 따르더라도 이 사건 교환계약이 사회통념이나 거래관행에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래라고 볼 수는 없다.

 ⑤ 한편 피고는 이 사건 아파트의 시가를 산정함에 있어서 양도일 전후 3월 이내의 기간에 매매가 있었던 동일한 단지 내의 아파트 중 이 사건 아파트와 평형, 층수 및 방향이 동일한 308동 510호의 거래가액인 OOOO원을 기준으로 하였는바, 이는 위에서 본 상속세 및 증여세법령의 규정에 의한 것으로서 적법하다.

 이에 대하여 원고는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항의 규정을 들어, 피고가 이 사건 교환계약 체결일과 가장 가까운 날인 2006. 12. 10. 매매가 있었던 307동 104호의 거래가액을 기준으로 하지 않고 2006. 10. 16. 매매가 있었던 위 308동 510호의 거래가액을 기준으로 한 것은 위법하다는 취지의 주장을 하나, 위 307동 104호는 이 사건 아파트와 층수가 다르므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항의 ⁠‘당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산’이라고 볼 수 없고, 양도일 전후 3월 이내의 기간에 매매된 아파트 중 이 사건 아파트와 평형, 층수 및 방향이 동일한 아파트는 위 308동 510호가 유일하므로 이를 기준으로 시가를 산정한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

 또한 설령 원고의 주장대로 위 307동 104호도 ⁠‘당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 통일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하여 이를 기준으로 시가를 산정하여야 한다고 하더라도, 위 307동 104호의 거래가액은 OOOO원으로서 피고가 산정한 시가인 OOOO원을 초과하므로 결국 이 사건 처분은 정당한 세액의 범위 내에 있는 것으로서 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 받아들이지 않는다.

출처 : 서울고등법원 2013. 11. 07. 선고 서울고등법원 2013누9252 판결 | 국세법령정보시스템