감정평가기관 1곳 감정가액으로 부동산 취득가액 인정 요건

요지

감정평가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었고 이 사건 부동산 취득일 전후 3개월 이내에 이루어진 신빙성 있는 감정가액이라고 판단되나 2개 이상의 감정평가법인이 평가하지 않았다는 이유만으로 위 감정가액과 달리 환산가액을 산정하여 이 사건 처분에 이른 것은 위법함,

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2013. 2. 1. 원고에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분 경위

 가. 원고는 2001. 7. 28. 이후 OO시 OO읍 OO리 1682-3, 1682-4, 1683-1 토지와 그 지상 건물(이하 ⁠‘이 사건 부동산’)의 소유자이고, OO시는 2011. 12. 20. 원고로부터 위 부동산을 수용하였다.

 나. 원고는 2012. 2. 28. 이 사건 부동산에 관한 매매계약서 등 관련 증빙자료가 남아 있지 않아 부동산 취득 당시 금융기관으로부터 OOOO원의 대출을 받으며 시행한 감정평가기관의 감정평가액 OOOO원에 감정 제외된 일부 건물에 대하여 위 감정평가액을 적용하여 산출한 OOOO원을 더한 총 OOOO원을 취득가액으로, OO시의 수용가액 OOOO원을 양도가액으로 각 적용하여 산출된 양도소득세 신고를 하였으나, 피고는 1개 감정기관의 감정가액은 객관적이고 합리적인 평가액이 아니라는 이유로 소득세법 시행령상의 환산 방법에 따른 환산가액 OOOO원을 취득가액으로 보아 2013. 2. 1. 2012년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’)을 하였다.

 다. 원고는 2013. 5. 2. 이에 불복하여 심사청구를 하였으나, 2013. 6. 12. 기각결정을 받았다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제1호증, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

 가. 관련 법령

 소득세법 제114조 제7항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 또는 취득 당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 시행령 제176조의2 제2항, 제3항에 의하면, ① 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매 사례가 있는 경우 그 가액, ② 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다), ③ 양도 당시의 실지거래가액, 위 ⁠(①)가액 또는 ⁠(②)가액을 ⁠‘취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가의 비율’에 따라 환산한 가액, ④ 기준시가를 각 순차로 적용하여 산정한 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 추계결정 또는 경정하도록 하고 있다.

 한편 상속세 및 증여세법에서는 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액을 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 시가로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으나 시행령 각 호에서 정한 사항은 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결, 대법원

2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조), 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ⁠‘시가’로 볼 수 있다는 것이 확립된 법리인바(대법원 1990. 9. 28. 선고 90누4761 판결 등 참조), 비록 소득세법에서 실지거래가액으로 의제되는 감정가액의 감정평가 기준일을 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내로 제한하고 있고, 2개 이상 감정평가법인의 감정을 요구하는 등으로 일정한 요건을 규정하고 있지만, 이는 궁극적으로는 그 감정 결과의 공정성･진실성을 확보하기 위한 것으로 이해되고, 상속세 및 증여세법상 시가 산정은 소득세법에 따른 실지거래가액 산정과 유사한 구조라는 점에서 앞서의 법리는 소득세법에 기한 양도가액 또는 취득가액 산정시에도 마찬가지로 적용될 수 있다.

 나. 판단

 이 사건 부동산에 관한 매매계약서 등 관련 증빙서류가 남아 있지 않고, 그 밖에 위 부동산에 관한 객관적인 시장가격이 형성되어 있다고 볼 만한 사정이 없는 점 등에 비추어, 그 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없어 취득가액에 관한 추계결정이 필요한 것으로 보이는바, 갑 제2, 4호증 각 기재에 의하면 BB감정평가법인이 2001. 8. 11. 이 사건 부동산을 담보로 원고에게 대출을 시행하려는 CC은행 의뢰로 부동산 가액 감정평가를 하면서, 위 부동산 인근 지역 내 용도지역 등 공법상 제한사항 및 이용상황 등이 동일 또는 유사하며 지리적으로 근접한 비교 공시지가 표준지를 선정한 후 위치, 형상, 환경 등 제요인을 종합적으로 참작하여 감정평가액을 OOOO원으로 산정한 사실이 인정되고, 위 산정 일자와 기준, 고려대상이 된 제반 요인, 금융기관의 담보부 대출을 목적으로 감정평가에 이르게 된 경위 등에 비추어 위와 같은 감정평가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되지 않은 것이라고 의심할 만한 사정을 찾을 수 없으므로, 위 가액은 이 사건 부동산 취득일 전후 3개월 이내에 이루어진 신빙성 있는 감정가액이라고 판단된다. 따라서 이를 적용하여 취득가액을 산정함이 타당함에도, 피고가 2개 이상의 감정평가법인이 평가하지 않았다는 이유만으로 위 감정가액과 달리 환산가액을 산정하여 이 사건 처분에 이른 것은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

 원고 청구는 이유 있어 이를 인용한다.

출처 : 서울행정법원 2013. 11. 28. 선고 서울행정법원 2013구단18004 판결 | 국세법령정보시스템