임대용 부동산 담보 대출이자 필요경비 인정 기준

요지

임대용 부동산을 자기 자본으로 취득한 사람이 이를 담보로 대출을 받아 투하 자본을 회수하면 이로써 임대용 부동산을 타인 자본으로 보유하는 결과가 되므로 그 대출금은 그 자체로 총수입금액을 얻기 위하여 사용한 것이라 볼 것이고, 이후 회수한 자본을 어디에 사용하였는지는 지급이자의 필요경비 공제와는 전혀 무관함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주문

1. 피고가 2013. 1. 23. 원고에 대하여 한 종합소득세 경정거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

2009년 2010년

합계

##빌딩 **빌딩 ##빌딩 **빌딩

자산(적수) 61,548,160,356 30,148,831,294 64,881,641,072 30,062,496,520

부채(적수) 26,268,000,000 22,095,000,000 50,469,000,000 33,539,148,620

지급이자 113,185,879 80,120,611 206,043,753 132,474,732 531,824,975

초과인출금

이자

- - - 23,610,209 23,610,209

이자비용 113,185,879 80,120,611 206,043,753 108,864,523 508,214,766

환급세액 67,657,271 63,063,683

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002년 6월경 본인 소유의 서울 !!구 %%동 222-5 대 539.1㎡에 철근

콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물(이하 ⁠‘##빌딩’이라 한다)을 건축하고, 2004년 7월

경 역시 본인 소유의 같은 동 222-3 대 218.7㎡에 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층

건물(이하 ⁠‘**빌딩’이라 한다)을 건축한 다음 부동산임대업을 영위하여 왔다.

나. 원고는 ##빌딩과 **빌딩 및 각 그 부지(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한

다)를 담보로 대출을 받아 다음과 같이 2009년부터 2010년까지 합계 531,824,975원의

이자(이하 ⁠‘이 사건 지급이자’라 한다)를 지급하였고 그 중 합계 508,214,766원의 이자 는 초과인출금의 이자에 해당하지 않음에도 불구하고 2009년 및 2010년 귀속 종합소득

세를 신고․납부할 때 필요경비로 반영하지 아니하였다며 2012. 11. 13. 피고에게 2009

년 귀속 종합소득세 67,657,270원 및 2010년 귀속 종합소득세 63,063,680원을 환급하여

달라는 취지의 경정청구를 하였다.

[금원 단위: 원]

다. 그러나 피고는 2013. 1. 23. 원고가 당초 종합소득세를 신고하면서 이 사건 지급

이자와 그에 관한 차입금을 대차대조표 및 손익계산서 등 장부에 계상하지 않았고, 해

당 차입금이 이 사건 부동산에 대한 취득자금을 회수하기 위한 것인지 여부도 확인할

수 없다며 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

부동산임대업을 영위하려는 사람이 자신의 자본으로 임대용 자산을 취득하였다가

타인으로부터 돈을 빌려 투입한 자본을 회수하였다면 그 채무로 인한 이자비용은 필요

경비에 해당한다. 원고는 임대용 자산인 이 사건 부동산을 담보로 제공하고 금원을 차

용하였는바, 이는 당연히 자본인출금의 성격을 가진다고 할 것이므로 그로 인하여 발생

한 이자비용인 이 사건 지급이자 중 초과인출금의 이자에 해당하지 않는 부분은 구 소

득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법’이라 한다)

제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호, 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897

호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법’이라 한다) 제27조, 같은 법 시행령 제55조

제1항 제13호 소정의 ⁠‘총수입금을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자’로서

필요경비에 해당한다. 따라서 이와 달리 본 이 사건 처분은 위법하므로 이를 취소하여

야 한다.

나. 관계 법령

별지 1 ⁠“관계 법령” 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고가 ##빌딩 및 그 부지를 취득한 경위와 구체적인 취득가액의 내역은 다

음과 같다.

- 1997. 12. 10. 서울 !!구 %%동 222-13 대 395.8㎡ 중 공유지분 1/2을 2억

2,500만 원에 취득함

- 2000. 11. 15. 위 %%동 222-13 토지의 나머지 공유지분 1/2을 &&&로부터

2억 5,000만 원에 취득함

- 2001. 5. 3. 같은 동 222-5 대 143.3㎡를 &&& 외 1인으로부터 3억 4,400만

원에 취득함

- 2001. 9. 25. 위 %%동 222-13 토지를 같은 동 222-5 토지에 합병함

- 2002. 6. 17. 합병된 토지 위에 1,167,936,116원을 들여 ##빌딩을 신축함

2) 원고가 **빌딩 및 그 부지를 취득한 경위와 구체적인 취득가액의 내역은 다

음과 같다.

- 2003. 6. 23. 서울 !!구 %%동 222-3 대 218.7㎡를 &&&으로부터 5억

8,200만 원에 취득함

- 2004. 7. 28. 위 %%동 222-3 토지 위에 5억 3,640만 원을 들여 **빌딩을

신축함

- 2007. 11. 23. 같은 동 222-14 대 221.6㎡ 및 그 지상 건물을 &&&으로부터

18억 원에 취득함

- 2009. 1. 14. **빌딩에 148,199,819원을 들여 주차장을 신설함

- 2009. 9. 24. 위 %%동 222-14 토지를 같은 동 222-3 토지에 합병함

순번 설정일

채권최고액

내역 말소일

222-3 토지 222-3 건물

① 2003. 8. 25. 10억 8천만 원 2009. 9. 16.

② 2005. 7. 6. 10억 8천만 원

순번① 대출에

공동담보 추가

2009. 9. 16.

③ 2006. 3. 10. 3억 6천만 원 공동담보 2009. 9. 16.

④ 2009. 9. 16. 22억 8천만 원 공동담보 존속

⑤ 2009. 12. 17. 8억 7,600만 원 공동담보 존속

순번 설정일

채권최고액

내역 말소일

222-3 토지 222-3 건물

① 2001. 11. 3. 6억 5천만 원 존속

② 2001. 12. 4. 6억 5천만 원 존속

③ 2002. 8. 16. 6억 5천만 원

순번① 대출에

공동담보 추가

존속

④ 2002. 8. 16. 6억 5천만 원

순번② 대출에

공동담보 추가

존속

⑤ 2002. 9. 16. 15억 6천만 원 공동담보 존속

⑥ 2003. 7. 15. 12억 원 공동담보 변경

⑦ 2004. 10. 13. 14억 원

순번⑥ 대출

채권최고액 상향

존속

⑧ 2007. 9. 18. 11억 4천만 원 공동담보 2010. 1. 15.

⑨ 2009. 12. 28. 11억 7천만 원 공동담보 2010. 2. 12.

⑩ 2009. 12. 29. 1억 3천만 원 공동담보 2010. 2. 12.

⑪ 2010. 2. 12. 24억 원 공동담보 존속

3) 원고가 경정청구 당시 주장한 이 사건 지급이자 및 관련 차입금의 세부내역은

별지 2 ⁠“지급이자 및 차입금 내역” 기재와 같다.

4) 원고가 이 사건 부동산을 취득한 이후 2010년까지 근저당권을 설정하고 대출받 은 내역은 다음과 같다.

[##빌딩 및 부지 관련]

[**빌딩 및 부지 관련]

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 7, 8, 11, 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번

호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 지급이자의 필요경비 인정 여부

가) 거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하

여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로 거주자의 부동산임대소득

금액을 계산함에 있어 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후

다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기 자본으로 임대용 부동산을 취득

하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한

경우에도 초과인출금(필요경비 불산입 항목인 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액 에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액) 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이

없는 한 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서

사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 하고, 따라서 그 차입금의 지급이자는

총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한

다고 보아야 한다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두11874 판결 등 참조).

위와 같은 법리에 따라 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고는

자신의 자본으로 이 사건 부동산을 취득하여 부동산임대업을 영위하여 왔는데, 이 사건

부동산을 취득할 때마다 수개월 이내에 담보대출을 받아왔고, 해당 담보대출은 2009년 및 2010년까지도 대부분 존속하였으며(일부 변제된 대출 역시 대환에 의한 것으로 보인

다), 그에 따라 이 사건 지급이자가 발생한 점에 비추어 보면, 이 사건 지급이자를 발생

시킨 차입금채무는 원고가 부동산임대업을 영위하는 데 필수적인 자산인 이 사건 부동

산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 지급이자 중 초과인출금의 이자를 제외한 부분은 모두 소득세법 제27조, 같은

법 시행령 제55조 제1항 제13호, 구 소득세법 제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항

제13호 소정의 총수입금을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경

비에 해당한다.

나) 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 지급이자와 해당 차입금을 장부에 기장

하지 아니하였으므로 필요경비로 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 소득세법령은

필요경비로 산입하기 위한 지급이자의 요건으로 수익과의 관련성 및 통상성을 요구하 고 있을 뿐 대차대조표나 손익계산서 등 회계장부에 이를 계상할 것을 규정하고 있지

아니하다. 따라서 원고가 실제로 이 사건 지급이자를 지출하였고, 그 발생원인이 된 차

입금이 임대용 자산에 대한 투하자본의 회수로서 수익과의 관련성 및 통상성이 인정되 는 이상 필요경비로 공제하여야 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다) 또한, 피고는 원고가 이 사건 지급이자의 발생원인이 된 차입금을 개인적인

용도로 사용하였는지, 다른 사업이나 기업을 위해 사용하였는지 등이 전혀 밝혀지지

아니하였으므로 총수입금액을 얻기 위항 직접 사용된 부채로 볼 수 없다고 주장한다.

그러나 임대용 부동산을 자기 자본으로 취득한 사람이 이를 담보로 대출을 받아 투하

자본을 회수하면 이로써 임대용 부동산을 타인 자본으로 보유하는 결과가 되므로 그

대출금은 그 자체로 총수입금액을 얻기 위하여 사용한 것이라 볼 것이고, 이후 회수한

자본을 어디에 사용하였는지는 지급이자의 필요경비 공제와는 전혀 무관한 것이다. 이 와 다른 전제에 선 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

2) 이 사건 지급이자의 정당한 경비산입 범위

2009년 2010년

합계

##빌딩 **빌딩 ##빌딩 **빌딩

자산(적수) 23,843,233,392 36,799,197,828 23,843,233,392 33,539,148,620

부채(적수) 29,017,000,000 22,095,000,000 51,969,000,000 36,884,652,102

지급이자 113,185,879 80,120,611 206,043,753 132,474,732 531,824,975

초과인출금

이자

26,902,387 - 127,669,867 1,832,816 156,405,070

이자비용 86,283,492 80,120,611 78,373,886 130,641,916 375,419,905

비용 합계 166,404,103 209,015,802 375,419,905

나아가 이 사건 지급이자 중 필요경비로 산입할 수 있는 범위에 관하여 보건대,

부동산임대업자의 차입금이 사업용 자산의 합계액을 초과하는 경우에는 임대용 부동산

의 취득비용으로 사용된 당초의 자기 자본을 회수하는 것으로 볼 수 없으므로 그와 같 은 초과인출금에 대한 이자는 필요경비로 산입할 수 없다. 앞서 인정한 사실에 의하면

##빌딩 및 그 부지의 취득가액은 합계 2,211,936,116원(＝2억 2,500만 원＋2억 5,000 만 원＋3억 4,400만 원＋1,167,936,116원)이고, **빌딩 및 그 부지의 취득가액은 합계

3,066,599,819원(＝5억 8,200만 원＋5억 3,640만 원＋18억 원＋148,199,819원)인바, 이 를 토대로 이 사건 지급이자 중 초과인출금에 대한 이자를 제외하고 필요경비로 산입되

어야 할 금액을 계산하면 다음과 같이 2009년 귀속분 166,404,103원, 2010년 귀속분

209,015,802원으로 합계 375,419,905원이 된다(세부 계산내역은 별지 3 ⁠“초과인출금 및

필요경비 계산내역” 기재와 같다).

[금원 단위: 원]

3) 소결

따라서 피고는 이 사건 지급이자 중 합계 375,419,905원을 필요경비로 산입하여

원고에 대한 2009년 및 2010년 귀속 종합소득세를 다시 산정하였어야 할 것인바, 그럼

에도 원고의 경정신청을 모두 거부한 이 사건 처분은 위법하므로 취소를 면할 수 없다.

3. 결론

원고의 청구를 인용하고 소송비용은 패소자인 피고가 부담하게 하여 주문과 같이 판

결한다.

출처 : 서울행정법원 2014. 05. 23. 선고 서울행정법원 2013구합57150 판결 | 국세법령정보시스템