양도소득세 부과처분 취소를 구한 사건에서, 법원은 부동산 양도가액이 서로 다른 두 매매계약서 중 어느 것이 실제 계약인지가 쟁점이라고 보았습니다. 실제보다 낮게 기재하면 양수인·양도인 모두 세 부담 측면에서 이득이 있는 반면, 실제보다 높게 기재할 동기가 뚜렷하지 않은 점, 고액으로 기재된 제2계약서에 부합하는 이행각서가 존재하는 점, 관련 민사판결에서 그 금액이 매매대금으로 인정된 점 등을 종합해, 고액으로 기재된 제2계약서를 실제 계약서로 보았습니다. 또한 원고가 제1심과 항소심에서 양도인·실소유자에 관한 주장을 번복한 사정도 신빙성을 떨어뜨린다고 보아, 양도소득세 부과처분을 적법하다고 판단하고 항소를 기각하였습니다.
#양도소득세#부동산 매매계약서#이중계약서#허위계약서#양도가액 입증
질의 응답
1. 양도소득세 줄이려고 부동산 매매계약서에 양도가액을 실제보다 낮게 적으면 세무서나 법원에서 어떻게 보나요?
답변
부동산 매매계약서에 실제보다 낮은 양도가액을 기재했다면, 세무서나 법원에서는 그 계약서를 곧바로 실제 거래계약서로 보지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 양도가액을 낮추면 양도인·양수인 모두 세 부담 측면에서 이득이 생기는 반면, 실제보다 높게 기재할 유인은 크지 않다고 보았습니다. 또 실제보다 높은 금액이 적힌 계약서 내용과 일치하는 이행각서가 존재했고, 그 금액이 민사소송에서 매매대금으로 인정된 점 등을 근거로 고액 계약서를 ‘실제 계약’으로 보았습니다. 따라서 단지 세무서에 제출한 계약서 금액만으로는 인정받기 어렵고, 이행각서, 관련 소송자료 등 객관적 자료가 중요하다고 보시면 좋겠습니다.
근거
서울고등법원 2011누21937 판결은, 양도가액을 실제보다 낮추어 허위기재할 경우 양수인·양도인 모두 이득이 있는 반면 실제보다 높게 기재할 동기가 명백하지 않고, 고액이 기재된 매매계약서에 부합하는 이행각서가 작성되었으며 관련 민사소송에서도 그 금액이 매매대금으로 인정된 점 등을 들어, 양도가액이 높게 기재된 계약서를 실제 계약서로 보아 양도소득세 부과처분을 적법하다고 판단하였습니다.
2. 부동산 매매계약서가 두 개이고 양도가액이 서로 다를 때 어느 계약서가 진짜인지 법원은 어떻게 판단하나요?
답변
양도가액이 다른 매매계약서가 둘 이상 있을 경우, 법원은 어느 쪽에 현실적인 경제적 동기가 있는지, 계약서 내용과 일치하는 이행각서·소송자료 등의 객관적 자료가 있는지 등을 종합해 실제 계약서를 가립니다. 이 사건에서는, 실제보다 낮게 적은 계약서는 세 부담 회피 목적 등 이해관계가 뚜렷한 반면, 실제보다 높게 적을 유인은 크지 않다고 보았고, 고액 계약서와 일치하는 이행각서, 민사판결상의 매매대금 인정 사실이 있어 고액 계약서를 진정한 계약서로 인정하였습니다. 즉 단순한 주장보다 주변 정황과 기존 판결, 서류 일치 여부가 핵심 판단 요소가 됩니다.
근거
서울고등법원 2011누21937 판결은, 양도가액이 서로 다른 두 계약서 중, 양도가액이 높게 기재된 계약서에 부합하는 이행각서가 작성되어 있고, 관련 민사소송 판결에서 그 금액이 매매대금으로 인정된 점, 그리고 실제보다 낮추어 기재할 때 양당사자 모두 이익이 생기지만 실제보다 높게 기재할 동기는 명백하지 않은 점을 근거로, 그 고액 계약서를 실제 계약서로 인정하였습니다.
3. 부동산 양도인의 실소유자나 양도소득세 납세의무자를 재판 중에 바꿔 주장하면 불리하게 작용하나요?
답변
재판 과정에서 부동산의 실제 소유자나 양도인을 번복해 주장하면, 법원은 그 주장을 그대로 믿기 어렵다고 보고 신빙성을 낮게 평가할 수 있습니다. 이 사건에서도 원고는 1심에서는 제3자가 양도인이 아니라는 취지로 주장하였다가 항소심에서는 그 사람이 실제 소유자이자 양도인이라고 입장을 바꾸었습니다. 법원은 이러한 주장 변경이 원고의 전체 주장을 신뢰하기 어렵게 만드는 사정이라고 지적하면서, 원고가 양도인이 아니라거나 다른 양도가액이 진정한 거래대금이라는 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 소송에서는 사실관계를 일관되게 유지하고, 변경이 불가피하다면 그 이유와 근거를 충분히 제시하시는 것이 중요합니다.
근거
서울고등법원 2011누21937 판결은, 원고가 1심에서는 제3자(채AA)는 이 사건 부동산의 양도인이 아니라는 취지로 주장하였다가 항소심에서 채AA가 이 사건 부동산의 실제 소유자이자 양도인이라는 취지로 주장을 변경한 점을 지적하면서, 이러한 사정도 원고의 주장을 그대로 믿기 어렵게 만드는다고 보아, 원고가 양도인이 아니라거나 제1계약서상 금액이 진정한 양도가액이라는 주장을 배척하였습니다.
4. 양도소득세 부과처분 취소소송에서 실제 양도가액을 인정받으려면 어떤 증거가 중요한가요?
답변
양도소득세 취소소송에서 원하는 실제 양도가액을 인정받으려면, 단순 주장보다 그 금액과 일치하는 계약서·이행각서·민사판결 등 객관적 자료가 결정적입니다. 이 사건에서는 세무당국이 본 양도가액과 같은 금액이 기재된 계약서와 그에 부합하는 이행각서, 그리고 그 금액을 매매대금으로 인정한 민사소송 판결이 있었고, 다른 금액을 적은 계약서를 뒷받침할 만한 반대 증거는 부족하다고 보았습니다. 또 양도인·실소유자 주장 번복 등은 신빙성을 떨어뜨려 불리하게 작용했습니다. 따라서 거래 초기에 실제 금액이 반영된 서면과 관련 소송기록을 확보·보존해 두는 것이 매우 중요합니다.
근거
서울고등법원 2011누21937 판결은, 원고가 제출한 추가 증거와 증인 진술만으로는 세무당국이 본 실지양도가액(제2계약서 기재 금액)에 관한 사실인정을 뒤집기에 부족하고, 채AA가 실제 소유자이거나 제1계약서 기재 금액이 진정한 양도가액이라는 점을 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 반대로, 제2계약서상 금액에 부합하는 이행각서와 그 금액을 매매대금으로 본 민사판결이 존재하여, 세무당국의 양도소득세 부과처분이 정당하다고 판단하였습니다.
* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
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(1심 판결과 같음) 양도가액을 실제보다 낮추어 허위기재할 경우 양수인・양도인 모두 이득이 있는 반면 실제보다 높이 기재한 허위 계약서를 작성할 동기가 명백하지 않는 점, 양도가액이 높이 기재된 매매계약서에 부합하는 이행각서가 작성되었고 관련 민사소송 판결에서도 매매대금으로 인정된 점 등에 비추어 양도가액이 높이 기재된 계약서가 실제 계약서로 인정됨
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건
2011누21937 양도소득세부과처분취소
원고, 항소인
김XX
피고, 피항소인
영등포세무서장
제1심 판 결
서울행정법원 2011. 6. 1. 선고 2010구단538 판결
변 론 종 결
2012. 3. 23.
판 결 선 고
2012. 4. 27.
주 문
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
제1심 판결을 취소한다, 피고가 2009. 7. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.
이 유 이 법원의 판결 이유는, 제1심에서 원고가 제출한 증거에 당심에서 추가로 조사된 갑 제23 내지 32호증의 각 기재 및 당심 증인 채AA의 증언을 보태어 보더라도, 원고가 이 사건 부동산 등의 양도인이고 실지양도가액은 이 사건 제2계약서에 기재된 000원이라는 사실인정을 뒤집기에 부족하고, 위 인정과 달리 채AA가 이 사건 부동산 등의 실제 소유자라거나 이 사건 부동산 등에 관한 진정한 양도가액은 이 사건 제1계약서 기재된 금원이라는 점을 인정할 만한 증거가 없다(원고는 제1심에서 채AA는 이 사건 부동산의 양도인이 아니라는 취지로 주장하다가 당심에서 채AA가 이 사건 부동산의 실제 소유자이자 양도인이라는 취지로 주장을 바꾸었는데, 이와 같은 사정도 원고의 주장을 그대로 믿기 어렵게 만든다)는 것을 추가하는 이외에는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
그렇다면 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다
