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전대 후 전입신고 지연 시 임차권 대항력·우선변제권 소멸 여부

수원지방법원안산지원 2011가단30239
판결 요약
임대인의 동의를 얻은 적법한 전대라 하더라도, 전차인이 전소유 임차인의 점유를 승계한 뒤 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고를 하지 않으면 기존 임차인의 대항력은 소멸된다고 보았습니다. 이 사건에서는 전차인이 인도 후 한 달 이상 지난 시점에 전입신고와 확정일자를 취득해, 기존 임차인의 우선변제권을 승계하거나 대위 행사할 수 없고 선행 압류권자(국가·지자체)에 대한 우선변제권도 없다고 보아 배당이의 청구를 기각하였습니다.
#주택임대차보호법 전대 #전대 후 전입신고 지연 #주민등록 단절 기준 #임차권 대항력 유지 #우선변제권 승계 요건
질의 응답
1. 주택 전대받은 후 전입신고를 늦게 하면 기존 임차인의 우선변제권을 승계할 수 있나요?
답변
임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우에도, 전차인이 점유를 승계한 뒤 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내 전입신고를 해야 기존 임차인의 임차권 대항력과 우선변제권이 동일성을 유지한 채 이전됩니다. 이 사건처럼 인도 후 한 달 이상 지나서 전입신고를 한 경우에는 기존 임차인의 대항력이 소멸하여 우선변제권을 승계하거나 대위 행사할 수 없다고 보았습니다.
근거
수원지방법원 안산지원 2011가단30239 사건은, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 갖춘 임차인이 적법하게 전대한 경우에도 점유 승계와 주민등록이 단절되지 않을 정도의 기간 내 전입신고가 있어야 임차권의 대항력과 우선변제권이 동일성을 유지한다고 전제하면서, 전차인이 2000. 2. 27. 인도 후 2000. 4. 4.에야 전입신고를 하여 주민등록 단절이 인정된다고 보아 기존 임차인의 대항력·우선변제권이 소멸하였다고 판단하였습니다.
2. 전대 시 전입신고가 한 달 이상 늦어지면 주민등록 단절로 보나요?
답변
이 사건에서는 전차인이 부동산을 인도받은 날로부터 한 달 이상 경과한 뒤 전입신고를 한 점을 근거로, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내 전입신고를 한 것이라고 보기 어렵다고 판단하였습니다. 그 결과 기존 임차인의 임차권 대항력이 소멸한 것으로 보아 우선변제권 승계나 대위행사를 인정하지 않았습니다.
근거
수원지방법원 안산지원 2011가단30239 사건에서 법원은, 전차인이 2000. 2. 27.에 부동산을 인도받고도 2000. 4. 4.에야 전입신고를 한 사실을 인정하면서, 이는 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내 전입신고에 해당하지 않는다고 보았습니다. 따라서 임차권 공시방법인 점유 및 주민등록의 변경으로 종전 임차인 FF의 대항력이 소멸되었다고 판시하였습니다.
3. 전차인이 기존 임차인의 우선변제권을 대위 행사하려면 어떤 요건이 필요한가요?
답변
전차인이 기존 임차인의 우선변제권을 대위 행사하려면, 첫째 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대일 것, 둘째 전차인에게 점유가 승계될 것, 셋째 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어질 것이 필요합니다. 이 요건을 갖춘 경우에만 기존 임차인의 임차권이 동일성을 유지하면서 이전되고, 전차인이 그 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다.
근거
수원지방법원 안산지원 2011가단30239 사건은 대법원 2009다101275 판결을 인용하여, 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도·전대하고, 양수인·전차인에게 점유가 승계된 뒤 주민등록 단절이 없을 정도의 기간 내 전입신고가 있으면 임차권의 대항력이 동일성을 유지한 채 존속하고, 그 경우 임차권 양수인은 기존 임차인의 우선변제권을 행사하고 전차인은 이를 대위 행사할 수 있다고 설시하였습니다.
4. 기존 임차인의 대항력이 소멸한 뒤 압류가 되어 있으면 전차인은 우선변제권이 전혀 없나요?
답변
기존 임차인의 임차권 대항력이 점유·주민등록 변경으로 소멸한 뒤 이미 부동산에 대한 압류등기가 마쳐져 있다면, 전차인은 그보다 우선하는 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 이 사건에서는 지방자치단체와 국가의 압류등기가 전차인의 전입신고 및 확정일자 취득 이전에 이미 존재해, 전차인의 추가 배당 요구는 받아들여지지 않았습니다.
근거
수원지방법원 안산지원 2011가단30239 사건에서 법원은, 전입신고일 및 확정일자 취득일보다 앞선 시점에 피고 서울특별시가 2000. 2. 18., 피고 대한민국이 2000. 3. 27.에 각 이 사건 부동산에 압류등기를 마친 사실을 인정하였습니다. 또한 전입신고 지연으로 종전 임차인의 대항력이 소멸하였으므로 원고는 피고들보다 우선하는 우선변제권을 갖지 못한다고 보아 배당액 변경 청구를 기각하였습니다.
5. 전대차보증금을 지급하고도 임대인의 동의 입증이 안 되면 우선변제권 주장은 어려운가요?
답변
전대차보증금을 지급하고 전입신고·확정일자를 받았더라도, 임대인의 동의를 받아 적법한 전대였다는 점을 입증하지 못하면 기존 임차인의 임차권과 우선변제권을 전제로 한 주장은 인정되기 어렵습니다. 이 사건에서도 법원은 임대인의 동의를 전제로 한 전대 사실 자체를 인정하기 부족하다고 보았습니다.
근거
수원지방법원 안산지원 2011가단30239 사건에서 법원은, 원고가 오BB의 동의를 받아 FF으로부터 이 사건 부동산을 전차하였다는 점에 관해, 제출된 갑호증들만으로는 임대인의 동의를 전제로 한 전대 사실을 인정하기 부족하고 달리 증거가 없다고 판단하였습니다. 이에 따라 원고가 주장하는 기존 임차인 FF의 우선변제권 승계 전제도 받아들이지 않았습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

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판결 전문

요지

대항력을 갖춘 주택임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하나, 이 사건의 경우는 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 있을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다고 볼 수 없어 우선변제권을 행사할 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건

2011가단30239 배당이의

원 고

양AA

피 고

대한민국 외1명

변 론 종 결

2012. 2. 1.

판 결 선 고

2012. 2. 15.

주 문

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 

수원지방법원 안산지원 2010타경6713호 부동산강제경매사건에 관하여 위 법원이 2011. 7. 22. 작성한 배당표 중 피고 대한민국에 대한 배당액 194,025,113원을 188,025,113원으로, 피고 서울특별시 에 대한 배당액 39,019,010원을 33,019,010원으로, 원고에 대한 배당액 8,000,000원을 20,000,000원으로 각 경정한다.

  이 유

1. 기초사실

갑제1,2호증의1,2 각 기재에 의하면, 오BB 소유의 안산시 상록구 OOO동 000-00 대

283.6㎡ 및 그 지상 건물(이하 ”이 사건 부동산')에 관한 수원지방법원 안산지원 2010 타경6713호 부동산강제경매절차 배당기일에서, 위 법원이 2011. 7. 22. 1순위 소액 임 차인인 원고에게 8,000,000원을, 10순위 압류권자인 피고 대한민국에게 194,025,113원 을, 10순위 교부권자인 피고 서울특별시에게 39,019,010원을 각 배당하였는데, 원고가 위 배당기일에 피고들에 대한 배당액에 이의하고, 2011. 7. 29. 이 사건 소를 제기한 사실이 인정된다.

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 오BB이 1994. 7. 8. FF에게 이 사건 부동산을 임대하였다가, 2000. 2. 27. 원고가 이를 전대차보증금 20,000,000원에 전차하는 것에 동의하여, FF에게 보증 금 지급 후 2000. 3. 전입신고를 마치고 그 무렵 확정일자를 받았으므로, 최초 임차인 FF의 우선변제권을 가진다고 주장하며, 확정일자를 갖춘 임차인으로서 그보다 후순 위인 피고들로부터 각 6,000,000원씩 12,000,000원을 추가로 배당받아야 한다고 주장 한다.

나.판단 

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면, 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하고, 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로, 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 이를 대위 행사할 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 등 참조). 그런데 갑호증 각 기재만으로는 원고가 오BB의 동의를 받아 FF으로부터 이 사건 부동산을 전차한 사실 자체를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 설혹 원고 주장과 같은 전차 사실을 인정한다고 하더라도, 갑제5호증의2, 갑제6호증 각 기재에 의하면 원고가 2000. 2. 27. FF으로부터 위 부동산을 인도받았고 그로부터 한 달 이상 경과한 2000. 4. 4.에야 비로소 전입신고를 마친 후 4. 17. 확정일자를 받은 사실이 인정되어, FF으로부터 위 부동산 점유를 승계하고 그 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어진 것도 아니어서, 임차권 공사방법인 점유와 주민등록의 변경으로 FF의 대항력은 소멸하였고, 앞서 본 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고의 전입신고일 및 확정일자 취득일보다 선행하는 시점에, 피고 서울특별시가 2000. 2. 18., 피고 대한민국이 2000. 3. 27. 각 이 사건 부동산에 압류등기를 마친 사실이 인정되어, 원고가 피고들에 대하여 우선 변제권을 갖는다고 볼 여지가 없다. 주장은 이유 없다.

3. 결론

원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 기각한다.

출처 : 수원지방법원안산지원 2012. 02. 15. 선고 수원지방법원안산지원 2011가단30239 판결 | 국세법령정보시스템