조세체납자가 유일한 부동산을 매매한 경우 사해행위 인정 기준

요지

조세채무자가 피고와 사이에 실질적으로 유일한 책임재산인 부동산 매매계약을 체결한 행위는 원고를 비롯한 다른 채권자들과의 공동 담보를 감소시키는 행위로서 사해행위를 구성한다 할 것이고，사해의사 및 피고의 악의도 추정됨

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고와 김BB 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2011. 7. 7. 체결된 매매계약을 000원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 207，484，960원 및 이에 대한 이 사건 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지 

주문과 같다.

  이 유

1. 인정사실

가. 피보전채권(조세채권)의 성립

원고 산하 파주세무서장 등은 김BB에게 2006년 귀속 종합부동산세 000원을 2007. 2. 28. 납기로. 2007년 귀속 종합부동산세 000원을 2008. 4. 15 납기 로， 2007. 10. 18. 서울 서초구 OO동 000 OOO아파트 000동 000호(이하 ’이 사건 OO아파트’라 한다)에 관한 양도소득세 000원을 2010. 4. 2. 납기로 고지하였으나， 김BB은 현재까지 000원만을 납부한 채 합계 000원을 체납하고 있다.

나. 김BB의 처분행위

1) 김BB은 1999. 7. 16. 서울 서초구 OO동 000외 1필지 OO아파트 OO동 제0층 제000호를 취득한 후 2006. 3. 31. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 000원으로 된 근저당권설정등기를 마쳐주었는데， 이후 중소기업은행의 신청으로 인해 2007. 1. 23. 서울중앙지방법원 2007타경2481호로 위 금호아파트에 관한 부동산임의경매(이하 '이 사건 경매’라 한다) 절차가 개시되었다.

2) 그런데 이 사건 경매가 진행되던 중 위 금호아파트가 별지 목록 기재 부동산(이하 ;이 사건 부동산’이라 한다)으로 재건축됨에 따라 이 사건 부동산이 위 경매절차의 매 각부동산으로 변경되었고， 이후 파주세무서장은 이 사건 경매의 배당요구종기일인 2010. 7. 23. 이후인 2010. 9. 7 이 사건 부동산을 압류하였다

3) 그 후 김BB은 2011. 7. 7. 피고와 사이에 설질적 재산가치가 있는 유일한 재산인 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 8억 8，000만 원으로 하되 아래와 같은 특약사항을 정한 매매계약(이하 ’이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 다음， 피고 정AA에게 서울중앙지방법원 등기국 2011. 7. 13. 접수 제40163호로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

[특약사항] 

※ 본 물건은 경매가 진행 중인 특별한 물건이므로 다음과 같이 약정한다.

1. 위 물건의 하자 중 경매집행비용으로 예상되는 000원과 임의경매를 신청한 채권자의 채권최고액 000원， 그리고 서초구청에서 배당요구종기 기간 안에 교부신청한 000원가랑 등 000원을 매매금액에서 제외하고 나머지 금액을 매수인이 매도인에게 지불하기로 한다.

2. 위 1항외의 위 부동산 물건의 하자는 경매로 진행시 배당없이 모두 말소되는 것을 매매당사자들이 숙지함.

3. 위 물건의 하자 중 파주세무서와 파주시청에서 압류한 부분은 대법원의 확정판결문을 통하여 양도세 부과 원인이 무효인 것을 알았으므로 매매당사자는 문제삼지 않기로 함.

4. 매수인은 위 물건을 온전히 소유하려면 소유권을 이전하고 경매를 신정한 채권자의 근 저당 채권최고액을 공탁하여 경매를 정지시키고 근저당말소절차를 진행하고 송파세무 서 등의 여러 문제는 매수자가 단독 진행함.

5. 매매 당사자 쌍방은 거래 후 매도담보하자 등 서로 일체 이의를 제기치 않기로 함.

6. 매수인이 물건을 소유하면 최종적으로 유치권(약 000원)에 대하여 매수자가 책임 지기로 한다.

4) 한편， 이 사건 부동산은 이 사건 매매계약 체결일과 같은 날인 2011. 7. 7. 이 사건 경매절차에서 최고가매수신고인 나HH에게 낙찰되어 2011. 8. 5. 나HH 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다(피고는 이 사건 경매의 배당절차에서 배제되었다가 원고 등을 상대로 서울중앙지방법원 20117r합94016호로 배당이의 소송을 제기하여 2011. 12. 20. 위 법원으로부터 피고에 대한 배당액 0원을 000원으로 경정하라는 취지의 승소판결을 선고받았고， 이에 대하여 원고 등이 항소하였으나 2012. 7. 26. 서울고등법원 2012나17020호로 항소기각 판결을 선고받았으며，현재 대법원 2012다201526 호로 계속 중이다).

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 7호증， 을 제2호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 판 단

가. 청구원인에 관한 판단

채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸거나 타인에게 무상으로 이전하여 주는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고， 이를 매수 하거나 이전 받은 자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 았다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결). 이 사건으로 돌아와 보건대， 앞에서 본 바와 같이 조세채무자인 김BB이 2011. 7. 7. 피고와 사이에 실질적으로 유일한 책임재산인 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매계약을 체결한 행위는 원고를 비롯한 다른 채권자들과의 관계에서 공동담보를 감소 시키는 행위로서 사해행위를 구성한다 할 것이고， 김BB의 사해의사 및 피고의 악의도 추정된다.

나. 피고의 주장에 관한 판단

이에 대하여 피고는， 김BB으로부터 이 사건 부동산을 가장매매가 아니라 실제로 계약금 및 잔금 합계 000원을 지급하고 매수한 것으로 사해행위가 아니고， 이 사건 매매계약 체결 당시 김BB으로부터 이 사건 경매에 있어 파주세무서 등의 교부청구나 압류는 배당요구종기가 지난 후에 이뤄진 것으로서 배당대상 채권이 아니고， 이 사건 OO아파트에 대한 양도소득세 부과처분은， 그 과세원인이 된 강제경매절차가 대법원 판결(2010다18898호)로 무효임이 확정된 공정증서에 기한 것으로서 역시 무효라서 김BB이 위 강제경매절차에서 낙찰받은 매수인을 상대로 제기한 소유권이전등기 말소등기 청구소송에서 승소하여(서울중앙지방법원 20107r단347334호) 곧 취소될 것이 라는 설명을 듣고 위 매매계약을 체결하였으므로， 션의의 수익자에 해당한다는 취지로 주장한다. 살피건대， 을 제1， 2호증， 을 제4 내지 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합 하면， 피고가 김BB에게 2011. 7. 8. 1억 원， 같은 달 12. 000원 합계 000원을 이 사건 매매계약에 따른 매매대금으로 지급한 사실，이 사건 OO아파트에 대한 양도소득세 부과처분은 위 OO아파트가 강제경매절차에서 매각된 것을 부동산 양도로 파악하여 부과된 것이나， 위 강제경매절차의 집행권원이 된 약속어음 공정증서가 김II의 무권대리에 의한 것으로서 무효라는 취지의 청구이의소송 판결이 대법원(2010다18898호)에서 확정된 사실， 김BB이 위 강제경매절차에서 낙찰받은 매수인 김JJ을 상대로 제기한 소유권이전등기 말소등기 청구소송(서울중앙지방법원 2010가단347334호)에서 위 법원은 2011. 5. 27. 무효인 위 약속어음 공정증서를 집행권원으로 하여 진행된 경매절차는 무효이므로 김JJ은 김BB에게 위 OO아파트에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결이 선고된 사실은 인정할 수 있으나， 한편 갑 제5， 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면， 위 말소등기 청구소송은 2012. 1. 9. 항소심 법원(서울중앙지방법원 2011나29504호)에서 김BB이 김JJ으로부터 4，000만원을 지급받음과 동시에 위 말소등기 청구를 포기하는 내용으로(다만 2012. 7. 15.까지 지급하지 아니하면 1섬과 같이 소유권이전등기를 말소해주기로 하였다) 조정이 성립되어 확정된 사실을 인정할 수 있고， 여기에 앞에서 든 증거들에 의하여 인정되는 사정들， 즉 위와 같은 조정결과에 따라 김JJ은 김BB에게 위 000 원을 지급함으로써 원래의 강제경매절차에 의한 매수를 원인으로 한 소유권이 전등기가 계속 유지되어 이 사건 부동산을 소유하게 되었고， 이로 인해 김BB에 대한 원고의 양도소득세 부과처분은 현재까지 취소되거나 경정되지 아니한 채 여전히 유지 되고 있는 점， 피고는 이 사건 부동산이 경매 진행 중이라는 사실을 알면서도 그 위험을 부담하고 시가(000원 상당)보다 훨씬 저렴하게 위 부동산을 매수한 점까지 함께 고려하면， 위 인정사실 및 앞에서 든 피고의 증거들만으로는 피고가 선의의 수익자에 해당한다고 인정하기에 부족하고，달리 이를 인정할 증거가 없으므로，피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 사해행위 취소 및 원상회복의 방법

따라서 김BB과 원고 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 사해행위로서 취소되어야 하고， 그 원상회복으로 피고는 김BB에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이나， 앞에서 본 바와 같이 이 사건 부동산은 이미 제3자에게 임의경매를 통해 매각되었고 이로 인해 위 매매계약 체결 당시 존재 하던 중소기엽은행 명의의 근저당권설정등기도 이미 말소되었는바， 이러한 경우 사해

행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하게 되면 당초 일반 채권자들의 공동담 보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되 므로，이 사건의 사해행위 취소 및 원상회복의 방법으로는 이 사건 부동산의 가액에서 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분의 가액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 한도에서 가액의 배상을 명함이 상당하고(대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다 28819，28826 판결) ， 다만 위 취소 및 가액배상의 범위가 원고의 피보전채권액을 초과 하여서는 아니 된다. 그러므로 살피건대， 원고의 피보전채권액은 앞에서 본 바와 같이 000원인데 반하여， 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 부동산의 가액은 적어도 이 사건 매매계약상 매매대금인 000원을 초과하고(임의경매 당시 낙찰가액은 000원을 초과하였다)，위 매매계약 체결 당시 위 부동산에는 중소기업은행 명의의 근저당권만이 설정 되어 있었으므로 그 채권최고액인 000원을 위 부동산 가액에서 공제하면， 위 부동산 중 공동담보로 되는 책임재산은 적어도 000원 이상이라 할 것이어서， 결국 이 사건 매매계약은 위 피보전채권액인 000원의 한도에서 취소되어야 하고， 피고는 원고에게 위 000원 및 이에 대하여 이 사건 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법에 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면， 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여， 문과 같이 판결한다.

출처 : 서울중앙지방법원 2012. 09. 27. 선고 서울중앙지방법원 2012가합508666 판결 | 국세법령정보시스템