요지

이 사건 주택 양도 당시 원고가 소유하던 주택들(이 사건 주택, 임대주택 및 신규주택)은 모두 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호에 정한 주택에 해당하지 않고, 이 사건 주택은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 정한 주택에 해당하지 않음

판결내용

판결내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2020. 9. 6. 원고에 대하여 한 2018년도 귀속 양도소득세 201,991,250원(가산세 포함)의 경정처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 1999. 7. 27. 서울 송파구 잠실동 19 잠실엘스 아파트 128동 605호(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2018. 10. 5. 이를 1,280,000,000원에 양도하였다(매매계약일은 2018. 7. 21., 이하 ⁠‘이 사건 주택 양도’라 한다).

 나. 원고는 이 사건 주택이 1세대 1주택 고가주택에 해당한다고 보아 구 소득세법 (2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제95조 제3항에 따라 양도차익에서 장기보유특별공제를 적용하여 산출한 양도소득금액에 구 소득세법 제55조 제1항에 따른 일반세율(24%)을 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 10,009,741원을 신고․납부하였다.

 다. 한편 원고는 2005. 8. 22. 서울 강남구 대치동 891-6, 2915호(이하 ⁠‘이 사건 임대 주택’이라 한다)를 증여받아 2017. 11. 9. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자등록을 하고, 2017. 12. 11. 소득세법 제168조에 따라 사업자등록을 마치고 이를 임대하고 있고, 2018. 2. 12. 서울 서초구 반포동 20-43 반포자이아파트 134동 1601호(이하 ⁠‘이 사건 신규주택’이라 한다)를 추가로 취득하여 이를 보유하고 있다(매매계약일은 2017. 12. 13.).

 라. 피고는 이 사건 주택 양도를 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에 따른 조정대상지역 내에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 장기보유특별공제를배제하고 중과세율(일반세율에 20% 가산)을 적용하여 2020. 9. 6. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 201,991,250원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 9. 28. 서울지방국세청장에게 이의신청을하였으나 2020. 11. 19. 이의신청이 기각되었고, 2020. 12. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2021. 5. 4. 심판청구도 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.

  1) 이 사건 임대주택은 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하므로 보유주택 수에서 제외하여야 한다. 또한 원고는 이 사건 주택의 대체주택으로 2018. 2. 12. 이 사건 신규주택을 취득한 후 2018. 10. 5. 이 사건 주택을 양도함으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하였던 것이므로 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호, 제167조의10 제1항 제8호에 따라 이 사건 신규주택도 보유주택 수에서 제외하여야 한다. 그렇다면 원고는 이 사건 양도 당시 1세대 1주택 소유자에 해당하므로, 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되어야 하고, 양도가액 중 9억 원을 초과하는 부분에 대하여도 장기보유특별공제가 적용되어야 한다.

  2) 설령 이 사건 양도가 1세대 3주택에 해당하는 주택의 양도라 하더라도, 원고는 이 사건 주택에 거주하다가 딸의 교육문제로 2010년부터 서울 서초구 반포동에 있는 반포아파트를 임차하여 거주하고 있었는데, 위 임차아파트 단지가 재건축이 진행되어주택재건축정비사업조합이 이주를 통보하면 즉시 이사를 가야하는 상황이어서 주거를이전하기 위하여 대체주택으로서 이 사건 신규주택을 취득한 것이고, 원고에게 투기목적이 없었으며, 이 사건 주택과 이 사건 신규주택을 중복으로 보유한 기간이 약 7개월에 불과하므로 사회통념상 일시적으로 장기임대주택 외에 2주택을 보유한 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 있다. 그럼에도 이 사건 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과세율을 적용함은 부당하다.

 나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

 다. 판단

  1) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당하는지 여부

   가) 양도소득에 대한 세율은 구 소득세법 제104조에 따라 계산하게 되는데, 건물(주택)의 경우 원칙적으로 구 소득세법 제55조 제1항에 따른 일반세율을 적용하되(제1항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하고(제7항 제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하게 된다(제7항 제3호). ① 구 소득세법 제104조 제7항 제1호의 위임에 따라 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택 양도에 관하여 규정하고 있는 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항은 ”법 제104조 제7항 제1호에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다“고 규정하면서 각 호에서 중과세율이 적용되는 1세대 2주택 양도로 보지 않는 주택을 열거하고 있는바, 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택 등(제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택)을, 제8호에서 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택(다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우에 한정)을, 제10호에서 ⁠‘1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택’을 들고 있다. ② 구 소득세법 제104조 제7항 제3호의 위임에 따라 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 관하여 규정하고 있는 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 ⁠“법 제104조 제7항 제3호에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다”고 규정하면서 각 호에서 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보지 않는 주택을 열거하고 있는데, 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택을, 제2호에서 장기임대주택을, 제10호에서 ⁠‘1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(일반주택)’을 들고 있으나, 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항이 제8호에서 일시적으로 2주택을 소유하였다가 종전 주택을 양도하는 경우를 중과세율을 적용하지 않는 경우로 규정하고 있는 것과 달리, 장기임대주택 등(제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택)을 제외하고 일시적으로 2주택을 소유하였다가 종전 주택을 양도하는 경우를 중과세율 적용이 배제되는 경우로 규정하고 있지 않다.

  나) 이러한 소득세 관련 법령의 문언 및 체계를 살펴보면, 양도소득에 대한 세율은 주택 수에 따라 결정되는데, 1세대가 소유하는 주택 수의 계산은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호에 규정된 주택(수도권 및 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택)을 제외하고 원칙적으로 거주자가 실제 소유하는 모든 주택 수에 의하고, 다만 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호, 제167조의10 제1항 각 호에 규정된 주택이 양도대상이 되는 경우에 한하여 중과세율 적용이 배제된다.

  다) 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 주택 양도 당시 원고가 소유하던 주택들(이 사건 주택, 임대주택 및 신규주택)은 모두 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호에 정한 주택에 해당하지 않고, 이 사건 주택은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 정한 주택에 해당하지 않는다[구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호는 ⁠‘일반주택’(1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1̇개̇의̇주̇택̇만̇을 소유하고 있는 경우의 해당 주택)을 양도하는 경우를 중과세율 적용 배제 대상으로 규정하고 있으나, 원고는 이 사건 주택 양도 당시 장기임대주택인 이 사건 임대주택 이외에 이 사건 신규주택도 소유하고 있었으므로, 이 사건 주택은 위 규정에서 정한 ⁠‘일반주택’에 해당하지 않는다]. 따라서 이 사건 주택 양도는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 규정한 ⁠‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 양도한 경우에 해당하여 특별한 사정이 없는 한 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에 따라 중과세율이 적용된다고 봄이 상당하다.

  2) 중과세율을 적용할 수 없는 특별한 사정이 인정되는지 여부

   가) 이에 대하여 원고는 대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결을 들어, 원고가 이 사건 주택을 소유하다가 이 사건 신규주택을 취득함으로써 장기임대주택인이 사건 임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도 이는 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 원고에게 투기목적이 없고 이 사건 신규주택을 취득한 후 종전 주택(이 사건 주택)을 양도하기까지 소요된 기간이 7개월에 불과하여 사회통념상 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 있으므로 이 사건 주택 양도를 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 양도로 볼 수 없다고 주장하므로, 이에 대하여 본다.

   나) 앞서 본 바와 같이 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항이 제8호에서 일시적으로 2주택을 소유하였다가 종전 주택을 양도하는 경우를 중과세율 적용이 배제되는 경우로 규정하는 것과 달리, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 각 호에서 장기임대주택 등(제167조의3 제1항 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택)을 제외하고 일시적으로 2주택을 소유하였다가 종전 주택을 양도하는 경우를 1세대 3주택의 중과세율 적용이 배제되는 경우로 규정하고 있지 않고, 오히려 같은 항 제10호는 ⁠‘일반주택’(1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1̇개̇의̇주̇택̇만̇을 소유하고 있는 경우의 해당 주택)을 양도하는 경우를 중과세율 적용 배제 대상으로 규정하고 있을 뿐이다. 따라서 관련 법령에 의하면, 이 사건 주택 양도에 대해서는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에 따라 중과세율이 적용된다고 봄이 타당하다.

   다) 다만 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 위 관련 규정의 입법 취지 등에 비추어 보면, 일반 주택(이하 ⁠‘종전주택’이라 한다)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(이하 ⁠‘대체주택’이라 한다)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우 종전주택의 양도를 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과하는 경우가부당하다고 봄이 타당한 경우가 있다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 참조).

   라) 그러나 이 사건의 경우 앞서 거시한 증거들과 갑 제8, 9호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 주택의 양도가 그러한 특별한 경우에 해당한다고 보기는 어렵다. 결국 이 사건 주택 양도는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 정한 ⁠‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용된다고 봄이 타당하다.

        (1) 원고가 2018. 2. 12. 반포동에 있는 이 사건 신규주택(반포자이 아파트)을 취득할 당시 2010년경부터 잠실동에 있는 이 사건 주택이 아닌 반포동에 있는 ⁠‘반포아파트’를 임차하여 계속하여 거주하다가 2021. 12. 3.경에야 이 사건 신규주택에 전입하였다. 그리고 원고가 이 사건 신규주택을 취득할 당시 이 사건 신규주택에는 임차인이 거주하고 있었는데 그 임대차기간은 2017. 8. 4.부터 2019. 8. 3.까지였다. 원고는2018. 2. 12. 이 사건 신규주택을 취득하였음에도 그로부터 약 8개월 정도가 지난 2018. 10. 5.에야 이 사건 주택을 양도하였다.

        (2) 이러한 사정을 종합하여 볼 때, 원고가 이 사건 주택을 양도하기 전에 이 사건 신규주택을 취득한 것이 투기목적 없이 주거를 이전하기 위한 불가피한 것이었다고 보기 어렵다. 이 사건 신규주택을 취득한 후 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 보기도 어렵다.

        (3) 원고는 이 사건 신규주택 취득 당시 이 사건 신규주택에는 기존 임차인이 임대차기간을 2019. 8. 3.까지로 하여 거주하고 있는 상태였고, 또한 그 임차인을 내보내기 위해 부족한 임대차보증금을 확보하는데 시간이 필요하여 즉시 이 사건 신규 주택으로 이주하기 어려운 상황이었다고 주장하나, 오히려 원고 주장과 같은 사정은 주거를 이전하기 위한 대체주택으로서 이 사건 신규주택을 취득한 것이 아님을 뒷받침한다.

  3) 장기보유특별공제 적용 여부

   가) 구 소득세법 제95조 제1항은 ⁠‘양도소득금액은 양도차익(양도가액에서 필요경비를 공제한 금액)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고, 제95조 제2항은 양도차익에서 공제할 ⁠‘장기보유 특별공제액’을 규정하면서 그 본문에서 ⁠‘법 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액’을, 그 단서에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액’을 말한다고 규정한다. 위 규정의 문언과 형식에 의하면, 구 소득세법 제95조 제2항 본문 괄호 부분에서 정한 구 소득세법 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산인 경우에는 장기보유특별공제 대상에서 제외된다고 해석함이 타당하다.

   나) 이와 같이 구 소득세법 제95조 제2항 본문의 괄호 규정은 ⁠‘법 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산’을 장기보유 특별공제 대상이 되는 자산에서 제외하고 있는데, 구 소득세법 제104조 제7항 제3호는 ⁠‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’을 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 ⁠“법 제104조 제7항 제3호에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’이란 ⁠‘국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다”고 규정하면서, 제1호에서 수도권, 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는

기준시가 3억 원 이하의 주택을 들고 있음은 앞서 본 바와 같다.

   다) 위 법령의 문언과 체계에 의하면, 구 소득세법 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산인 경우에는 구 소득세법 제95조 제2항 본문 괄호 규정의 문언대로 장기보유특별공제 대상에서 제외되며, 이 경우 양도대상 자산이 장기보유특별공제 대상에 해당하는 경우임을 전제로 한 구 소득세법 제95조 제2항 단서나 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제2호는 적용될 여지가 없다고 봄이 타당하다.

   라) 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 주택이 구 소득세법 제104조 제7항 제3호, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에서 정한 ⁠‘조정대상지역에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 해당함은 위 다. 1)항에서 본 바와 같으므로, 구 소득세법 제95조 제2항 본문의 괄호 규정에 따라 이 사건 주택의 양도가액 중 9억 원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 따라서 이 사건 주택 양도에 대하여 장기보유특별공제 대상이 된다는 취지의 원고 주장도 받아들일 수 없다.

 라. 소결

따라서 이 사건 주택 양도에 구 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항 제3호에 따라 장기보유특별공제를 적용하지 아니하고, 같은 법 제104조 제7항 제3호에 따른 중과세율을 적용하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

재판장 판사 최수환

판사 이은혜

판사 배정현

출처 : 서울고등법원 2023. 04. 19. 선고 서울고등법원 2022누59280 판결 | 국세법령정보시스템